Bất động sản có thể giảm tiếp 30%?

Đó là nhận định của ông Phan Trường Sơn - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD3 vậy về thị trường BĐS nước ta tại thời điểm này trong khi cũng có không ít chuyên gia cho rằng, giá BĐS ở nước ta hiện nay chưa thực sự xuống đáy. 

Ông Phan Trường Sơn nhận định rằng, giá bất động sản ở Việt Nam sẽ giảm thêm 30% nữa trong thời gian tới. Ảnh: Đ. T

Theo ông Sơn, muốn giá BĐS thấp cần chính sách tổng thể liên quan đến giảm chi phí giải phóng mặt bằng, quản lý đầu tư xây dựng. Các giải pháp hỗ trợ, giải cứu thị trường BĐS hiện nay đang tập trung nhiều vào các gói tín dụng và lãi suất cho doanh nghiệp. Nhưng lãi suất chỉ là một yếu tố chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu giá thành của BĐS. Các chi phí đang bất hợp lý khiến giá thành BĐS tăng nhanh trong thời gian qua.

"Muốn giá BĐS thấp, thanh khoản nhanh, cung cầu cân bằng, cần chính sách tổng thể liên quan đến việc giảm chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý đầu tư xây dựng. Các bộ nên nghiên cứu sớm giảm các loại chi phí này để doanh nghiệp giảm được giá bán BĐS", ông Sơn nói.

Cũng theo ông Sơn, nhà đầu tư BĐS hiện nay đang phải gánh một chi phí bất hợp lý vào giá thành BĐS. Những khoản chi phí này có thể giảm ngay được nếu cơ quan quản lý thực sự quyết liệt. Ví dụ như đối với chi phí quản lý đầu tư xây dựng, khoản này có thể giảm được 10 % chi phí bằng việc giao hẳn cho một đơn vị làm đầu mối xử lý toàn bộ hồ sơ từ lúc lập dự án đến lúc hoàn thành. Tổng chi phí có thể là từ 10-15% giá.

Ông Chris Brown - Tổng Giám đốc công ty tư vấn BĐS Cushman & Wakefield nhận định, hiện các phân khúc trung và cao cấp gặp nhiều khó khăn trong việc tiêu thụ, phân khúc văn phòng cũng kém sôi động dù giá cho thuê đã giảm từ 41% - 46%.

Ông Marc Townsend - TGĐ CBRE Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản cho thuê nguồn cun đang rất lớn trong khi nhu cầu rất thấp. Ảnh: Đ. T

Còn ông Marc Townsend - Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cho biết, CBRE tại Việt Nam đã theo dõi xu hướng giá bán căn hộ từ năm 2005 và tin rằng thị trường hiện nay đang trở lại với mức giá của năm 2007.

"Hiện thị trường có khoảng 50.000 căn hộ đang trong quá trình xây dựng, trong số này khoảng 50% chưa bán được. Ngoài ra, có một số lượng rất lớn các căn hộ đã hoàn thiện thuộc phân khúc trung và cao cấp ế ẩm, không thanh khoản được", ông Marc Townsend cho biết.

Ông Marc Townsend cũng nhận định, hiện các chủ đầu tư mà trước đây đã từng đầu tư vào phân khúc trung và cao cấp hiện đang rơi vào tình trạng tỷ lệ hàng bán thấp, lãi suất cao và trong nhiều trường hợp, đã phải dừng thi công. Đáng chú ý là phần nhiều trong số các doanh nghiệp niêm yết đã công bố báo cáo kiểm toán đều cho thấy các doanh nghiệp này thu được lợi nhuận rất mỏng trong vòng 3 năm qua.

Theo nhiên cứu của CBRE, trong một vài tháng gần đây, các chủ đầu tư đã phải dùng đến các cách thức như giảm giá sâu, đảm bảo lợi nhuận cho khách mua và đưa ra nhiều lựa chọn cho loại hình thuê mua để nhằm giảm lượng hàng tồn kho. Tại Hà Nội và TPHCM, thời điểm mà số căn hộ sơ cấp bán được ra thị trường lớn nhất rơi vào khoảng năm 2009 và 2010, với khoảng 16.000 căn/năm. Từ đó đến nay, hàng năm, thị trường Hà Nội và TPHCM chỉ bán được dưới 5.000 căn/năm.

Cùng với giá đất nền, căn hộ chung cư, căn hộ cao cấp giá đang giảm mạnh, các cao ốc văn phòng tại Hà Nội giá và lượng khách thuê cũng đang giảm mạnh. Thống kê của CBRE cho thấy, giảm mạnh nhất là toà tháp Hoa Binh Int’l, công suất thuê giảm từ 91% vào thời điểm quý I/2012 chỉ còn 16% vào quý I/2013. Nguyên nhân của hiện tượng này là dodo một số cao ốc văn phòng cho thuê mới hoàn thành ở khu vực phía Tây đã hút một lượng khách thuê đáng kể từ khu vực trung tâm.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, bất động sản Việt Nam tại thời điểm này chưa xuống đáy. Ảnh: Q. T

 Công suất cho thuê tại cao ốc Sun City Building tại số 13 Hai Bà Trưng cũng giảm từ mức 95% xuống còn 85%; Cao ốc văn phòng số 9 Đào Duy Anh giảm từ mức 75% xuống 67%. Tháp BIDV Tower (35 Hàng Vôi) giảm từ mức 91% xuống còn 83%, trong khi VIT Tower (519 Kim Mã) giảm từ mức 86% xuống còn 75%. Còn Tháp Hà Nội (49 Hai Bà Trưng) giảm từ mức 100% xuống 93%...

Dự báo thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội từ nay đến cuối năm 2013, CBRE Việt Nam cho biết, một nguồn cung lên đến 490.000 m2 sẽ gia nhập thị trường trong 9 tháng sắp tới. Riêng trong quý II/2013, thị trường sẽ tiếp nhận nguồn cung khoảng 400.000 m2, 40% diện tích này đang trong giai đoạn hoàn thiện (khoảng 160.000 m2) cần có khách hàng lấp đầy.

Với những con số khổng lồ như vậy cho thấy, bất động sản cho thuê nguồn cung đang rất lớn trong khi nhu cầu lại giảm đáng kể. Việc tăng cường các dịch vụ hậu mãi và giảm giá thuê là điều mà các doanh nghiệp đã và đang tính đến.

Phát biểu tại buổi tọa đàm mới đây về khả năng hồi phục của thị trường BĐS, chuyên gia kinh tế hàng đầu, tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu - Thành viên HĐQT Ngân hàng Đại Dương (OceanBank) cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam hiện nay chưa chạm đáy, theo chủ quan của tôi sẽ chạm đáy vào cuối năm nay, nhưng chưa phải là đáy theo mô hình chữ V, mà là đáy bằng, và sẽ còn đi ngang trong 2 – 3 năm nữa, vì còn phụ thuộc vào nợ xấu. Nếu nợ xấu được giải quyết ngay ngày mai thì thị trường sẽ đi lên vào 2014.

Giáo sư, Tiến sĩ khoa học Nguyễn Mại, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Nhà nước về hợp tác và đầu tư cho rằng, không thể để thị trường rơi tự do tùy thích.

"Tôi không nghĩ thị trường phải chạm đáy rồi mới đi lên được, mà giai đoạn nào cần phải giải quyết vấn đề của giai đoạn đó, chứ không phải để chạm đáy rồi mới giải quyết". GS. TSKH Nguyễn Mại nói.

Ông Phan Trường Sơn cho rằng, có 6 yếu tố cấu thành giá BĐS hiện nay: 1. Chi phí giải phóng mặt bằng. Chi phí giải phóng mặt bằng tăng gần 20 lần trong hơn 10 năm qua. Đơn cử, 10 năm trước giá đền bù giải phóng mặt bằng 1 sào đất chỉ 17 triệu đồng thì nay đã hơn 350 triệu đồng/sào. 2. Chi phí sản xuất dự án chi cho nguyên vật liệu xây dựng (sắt thép, xi măng)…chiếm 40-50% giá thành. 3. Chi phí quản lý đầu tư xây dựng. Đây là khoản chi phí chiếm tới 20-30% dành cho các thủ tục để hoàn thiện một dự án. Ví dụ chi thẩm định dự án 1-2%, chi lập dự án 1-2%, chi thiết kế kỹ thuật cũng từ 1-2%... 4. Chi phí lãi vay trả lãi suất ngân hàng chiếm khoảng 10% giá thành. 5. Chi phí tiền sử dụng đất. Đây là khoản chi phí gây nhiều đau đầu cho doanh nghiệp. Đơn cử trước 2005, tiền sử dụng đất tăng lên 10 lần so với những năm trước đó. 6. Chi phí quản trị, chi phí cho doanh nghiệp.

Hồng Anh