Bất động sản đua nhau khuyến mãi: Biết mua nhà ở đâu?

Giá nhà: Quảng cáo một đằng, bán một nẻo

Chiều, nắng chói chang, nóng hầm hập; vậy mà vừa thấy tôi dừng xe và ngó nghiêng vào tòa nhà đang hoàn thiện bên đường Tô Hiệu (Hà Đông), một cô gái tay cầm một tập giấy tờ lập tức chạy từ trong ngôi nhà đối diện ra hỏi: "Anh định mua nhà ở dự án này à?". Nghe tôi nói đọc trên mạng thấy rao bán nhà ở dự án này với giá 15,2 triệu đồng/m2 nên định qua xem thế nào, cô gái liền đon đả mời “anh cứ để xe ở đấy, em mời anh vào tham quan nhà mẫu”.

Không giống nhiều dự án khác là nhà mẫu thường được làm ngay trong tòa nhà, nhà mẫu của dự án này được xây dựng trên khu đất ở phía sau, mà theo lời giới thiệu của cô gái này là "chỗ này sau khi tòa nhà hoàn thành sẽ được phá bỏ để xây nhà liền kề". Nhà mẫu được thiết kế tương tự căn hộ có diện tích 127m2 với 3 phòng ngủ, đây là loại căn hộ có diện tích lớn nhất trong 3 loại căn hộ của dự án.  

Hóa ra giá căn hộ ở đây không phải là 15,2 triệu đồng/m2 như quảng cáo mà thực tế là từ 16,6 triệu tới 16,8 triệu đồng/m2, và thêm 2% phí bảo trì chủ đầu tư sẽ thu trước khi giao nhà nữa "giá 15,2 triệu là do bộ phận kinh doanh họ lấy để quảng cáo và chưa có VAT". 

Cái chiêu chỉ công bố giá chưa có thuế VAT, hoặc giá căn hộ bàn giao thô hiện đang được các chủ đầu tư áp dụng khá phổ biến vì ít nhất là có tác dụng thu hút sự quan tâm của khách hàng. Cách đây hai tháng, khi chủ đầu tư dự án CT6B Đặng Xá quảng cáo là giá "chỉ có 11,5 triệu đồng/m2 đã bao gồm VAT" nên tổng giá trị một căn hộ nhỏ nhất có diện tích gần 45m2 chỉ chưa tới 550 triệu đồng khiến nhiều người hăm hở sang xem, nhưng khi sang tới nơi hỏi cụ thể thì hóa ra đó là giá căn hộ bàn giao thô, nghĩa là để ở được chủ nhà sẽ phải tự hoàn thiện, còn giá đã hoàn thiện thấp nhất là hơn 13,7 triệu đồng/m2 chưa kể 2% phí bảo trì, vì thế để vào ở được, giá căn hộ nhỏ nhất là ngót 700 triệu đồng, còn căn hộ có diện tích gần 70m2 thì cũng lên tới trên 1 tỉ đồng. 

Một dự án khác ở Hà Đông để thu hút sự quan tâm của khách hàng, giữa tháng 6 vừa rồi, khi mở bán các căn hộ từ tầng 23 tới tầng 29, chủ đầu tư và các sàn bất động sản đã tổ chức lễ mở bán rầm rộ kèm theo khuyến mại để "câu" khách bằng cách tặng nội thất cho các khách hàng mua đợt 3; tặng điều hòa cho các khách hàng mua đợt 2 đã đóng đủ tiền và trong đợt mở bán này, chiết khấu 10 triệu đồng cho các khách hàng mua trước ngày 16/6, đồng thời mỗi khách hàng có cơ hội bốc thăm trúng các phần thưởng là máy giặt, tivi LED...

Tivi, máy giặt được chủ đầu tư đưa ra để khách mua nhà “bốc thăm trúng thưởng”.

Cô nhân viên dẫn tôi đi thăm nhà mẫu này tên là H. nhân viên của một trong số các sàn được ủy quyền bán hàng. Mặc dù mức giá mà chủ đầu tư đưa ra ở mức trung bình trên thị trường thời điểm này, nhưng "điểm chết" của dự án chính là các căn hộ ở đây đều có diện tích quá lớn, nhỏ nhất là 117m2, lớn nhất là 127m2 vì thế tổng trị giá căn hộ ở đây rẻ nhất cũng hơn 1,9 tỉ đồng, cao nhất là gần 2,2 tỉ đồng, một số tiền không hề nhỏ với khách mua nhà vào thời điểm này; không những thế với số tiền ấy, khách hàng có nhiều sự lựa chọn khác. Có lẽ vì thế mà trong danh sách 70 căn hộ đang được chào bán mà H. đưa cho tôi, mới có 1/3 là đã có chủ.    

Sau một hồi quảng cáo về tiện ích của tòa nhà như gần công viên, rồi trong vòng vài trăm mét là có thể đến bệnh viện, trường học, siêu thị và ga tàu điện trên cao, thấy tôi có vẻ lăn tăn về số tiền quá lớn, H. "tiếp thị" rằng "nếu anh không đủ tiền, bên em có liên kết với ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay tới 85% giá trị căn hộ trong 15 năm". Nhưng khi tôi hỏi về lãi suất thì hóa ra cái gói "hỗ trợ" này không hề "ngon ăn" vì lãi suất lên tới 10%/năm trong 6 tháng đầu tiên, sau đó đương nhiên sẽ cao hơn. 

Nghe tôi nói cần phải bàn thêm với gia đình, có gì sẽ liên hệ lại sau, H. bảo: "Anh cho em e-mail để em gửi hợp đồng mẫu cùng sơ đồ căn hộ để về mọi người cùng xem, lúc nào đưa người nhà vào xem nhà mẫu anh gọi điện trước để em đón". 

Và quả thực H. đã giữ lời hứa khi ngay lập tức gửi e-mail và sau đó, hôm nào tôi cũng nhận được một cú điện thoại hỏi thăm rằng đã quyết định chọn căn hộ nào chưa và "khi nào thì anh đưa chị đến xem nhà để em đón". Thế mới biết thời buổi này mà có tiền đi mua nhà thì đúng là được làm thượng đế thật.

Có thể nói vào thời điểm này, để bán được hàng, các chủ đầu tư và đối tác là các sàn bất động sản đã tìm mọi chiêu trò để quảng cáo, khuyến mại sao cho ấn tượng nhất, ngoài quảng cáo trên mạng, họ còn cho nhân viên đi phát tờ rơi tới tận nhà, treo băng rôn đầy đường,  quà tặng khuyến mại không chỉ là Ipad, đồ nội thất, xe máy, mà cả vàng, thậm chí ôtô.

Theo lời quảng cáo về một dự án "giá chỉ từ 1,4 tỉ đồng/ căn hộ có vị trí thuận tiện cách 2 bệnh viện lớn trong thành phố và 2 bệnh viện quốc tế không quá 2km, là địa chỉ lý tưởng cho các gia đình có người cao tuổi, ngay cửa ngõ chính phía đông nam thủ đô Hà Nội, nơi đầu mối giao thông chiến lược, là khu dân cư sầm uất, hạ tầng quy hoạch ổn định và có nhiều dự án đô thị, thương mại tầm cỡ được triển khai trong tương lai…", không những thế còn có quà tặng là xe Vespa LX trị giá 70 triệu đồng cho khách hàng mua nhà, tôi tìm một dự án ở đường Minh Khai.

Để tiếp thị và bán hàng dự án, chủ đầu tư dành hẳn một phòng ngay mặt đường Minh Khai để bán hàng. Vừa thấy tôi nói muốn tìm hiểu dự án,  nữ nhân viên tên T niềm nở dẫn tôi tới trước mô hình tòa nhà đặt ở góc phòng giới thiệu rằng "dự án này có 2 tòa, nhưng hiện bọn em chỉ còn 1 tòa 25 tầng thôi". 

Theo lời của nữ nhân viên này thì các căn hộ ở dự án này có 6 loại diện tích từ 65,5m2 tới 132m2, tất cả khách hàng khi ký hợp đồng đều dược chủ đầu tư tặng một xe Vespa LX trị giá 70 triệu đồng và trừ luôn vào giá bán, "vì thế dù giá cao nhất là gần 22 triệu đồng và thấp nhất là hơn 19 triệu đồng/m2 nhưng anh sẽ chỉ phải trả trên dưới 20 triệu/m2 tùy theo diện tích và vị trí của căn hộ".

Nghe tôi nói muốn tìm căn hộ dưới 90m2 và không ở quá cao,  T. tư vấn "thế thì anh nên chọn căn 80m2 ở tầng 15 hoặc 17 là hợp lý nhất, giá căn hộ loại này sau khi khuyến mại là 19,7 triệu đồng/m2, tổng giá trị hợp đồng là 1,73 tỉ đồng. Tuy nhiên khi tôi hỏi tiến độ nộp tiền và số tiền cụ thể phải đóng thì T. mới "thật thà" cho biết lý do mà tất cả khách hàng đều được "khuyến mại" xe Vespa. Đó là vì các sàn đã "ôm" hàng từ chủ đầu tư với giá khá mềm nên bây giờ khuyến mại cho khách. Tuy nhiên ngay trong đợt đầu thanh toán, khách hàng sẽ phải thanh toán hết phần chênh giữa giá ký trong hợp đồng với mức giá thực tế mà các sàn đã mua từ chủ đầu tư.

Thế mới biết vào thời điểm bất động sản khó khăn nhưng các sàn bất động sản vẫn kiếm tiền rất tốt.

Thấy tôi có vẻ lăn tăn về trị giá hợp đồng tới hơn 1,7 tỉ đồng, T. quảng cáo luôn "nếu anh không đủ tiền thì bên em cùng với ngân hàng cho vay hỗ trợ tối đa là 80% giá trị", nhưng cái mức "hỗ trợ" này lãi suất cũng không dễ "ăn": 9,99%/ năm trong 6 tháng đầu.

Nhân nói tới chuyện "ngân hàng hỗ trợ vay vốn mua nhà", sau khi gói tín dụng 30.000 tỉ đồng cho vay mua nhà ở xã hội được tung ra, để cạnh tranh với nhà ở xã hội, hầu hết các chủ đầu tư đều liên kết với một thậm chí vài ngân hàng để cho khách hàng mua nhà tại dự án của mình vay tiền với nhiều mức lãi suất khác nhau.

Tại TP HCM có chủ đầu tư đã liên kết với ngân hàng đưa ra gói ưu đãi lãi suất 0% cho những khách hàng mua nhà tại dự án; theo đó khách hàng sẽ được vay vốn trong thời hạn 20 năm, hạn mức tối đa 70% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ, riêng năm đầu tiên khách hàng sẽ được ân hạn vốn gốc và ưu đãi lãi suất cố định 0%. Thậm chí một chủ đầu tư khác còn chơi trội hơn bằng chiêu "mua nhà trả góp lãi suất 0% trong 5 năm", với số tiền từ 566 triệu đồng, khách hàng sẽ nhận ngay căn hộ đã hoàn thiện thuộc dự án này. Số tiền còn lại sẽ được trả góp linh hoạt trong 5 năm với lãi suất 0%.

Còn tại Hà Nội, chủ đầu tư một dự án ở khu vực Mỹ Đình cũng quyết định câu khách bằng chiêu lãi 0% năm đầu tiên để bán hàng, còn ở khu vực Hà Đông này, một dự án khác cũng đang có chương trình ưu đãi vay vốn lãi suất thấp, khách hàng sẽ được ngân hàng cho vay tới 70% giá trị căn hộ trong 15 năm với lãi suất ưu đãi 9,9% /năm đầu. Ân hạn trả nợ gốc: 3 năm…

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực tài chính và bất động sản đã cảnh báo về cái "bẫy lãi suất" này, bởi nếu để ý thì thời hạn khách hàng được hưởng lãi suất thấp rất ngắn, chỉ trong vòng 6 tháng đầu, 1 năm hoặc nhiều nhất là 2 - 3 năm. Vì thế lời khuyên của các chuyên gia là khi quyết định mua nhà tại những dự án này, khách hàng cần cân nhắc khả năng tài chính của mình, sau khi hết thời hạn được hưởng lãi suất ưu đãi thì có khả năng chi trả hay không… 

Nhà ở xã hội, định hướng lại thị trường và cứu cánh cho người nghèo?

Thực tế hiện nay, nhu cầu nhà ở tại các đô thị vẫn rất lớn. Tại cuộc họp Chính phủ thường kỳ tháng 6 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng thống kê đến năm 2020, hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM cần khoảng 200.000 căn hộ, trong đó khối cán bộ, công chức cần trên 30.000 căn.

Với mặt bằng giá nhà tại Hà Nội như hiện nay, phần lớn các dự án nhà thương mại giá rẻ đều nằm ở rất xa trung tâm nên nhiều người chưa có chỗ ở cũng không dám mua bởi nếu ở đó hàng ngày sẽ phải di chuyển rất xa mới tới được chỗ làm, còn nếu muốn có một chỗ "chui ra chui vào" gần hơn thì phải có trong túi ít nhất hơn 1 tỉ đồng, mà đây là số tiền quá lớn so với thu nhập. Vì vậy chương trình nhà ở xã hội với gói tín dụng 30.000 tỉ đồng cho vay lãi suất 6%/ năm trong 10 năm đang được phần đông người thu nhập trung bình và thu nhập thấp kỳ vọng là cơ hội để tạo lập chỗ ở. Bởi theo khẳng định của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thì các dự án nhà ở xã hội ở Hà Nội bắt đầu triển khai với gói tín dụng 30.000 tỉ đồng sẽ có giá dưới 12 triệu đồng/m2, thậm chí là 8,5 triệu đồng/m2. Ông Nam cũng khẳng định chất lượng nhà ở xã hội như nhà ở thương mại, chỉ khác về chất lượng hoàn thiện còn yêu cầu kỹ thuật và an toàn thì không khác nhà ở thương mại.

Với nhiều chính sách ưu đãi từ Nhà nước, nhà ở xã hội đang được kỳ vọng sẽ định hướng lại thị trường bất động sản.

Sau 1 tháng triển khai gói tín dụng 30.000 tỉ, mặc dù số người vay được vốn còn rất ít nhưng giao dịch nhà thương mại ở Hà Nội đã có xu hướng giảm, nhất là với phân khúc căn hộ có diện tích lớn hơn 70m2 có giá trên 15 triệu đồng/m2 vì khách hàng có tâm lý chờ đợi được vay vốn.

Không những thế, để thực hiện Luật thuế Giá trị gia tăng (VAT) vừa được Quốc hội thông qua, Bộ Tài chính đã có chỉ đạo các Sở Tài chính, Cục Thuế, Kho bạc Nhà nước giảm 5% thuế VAT cho hợp đồng mua nhà xã hội và 50% thuế VAT với nhà ở thương mại dưới 70m2 giá dưới 15 triệu đồng/m2 từ 1/7 theo Luật Thuế VAT nên nhiều người đang hy vọng giá nhà sẽ còn tiếp tục giảm nữa.

Mới đây, Bộ Xây dựng đã có công văn gửi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và 5 ngân hàng thương mại (NHTM) tham gia chương trình này xác định cụ thể đối tượng và điều kiện được vay vốn ưu đãi. Theo đó Bộ Xây dựng đề nghị các ngân hàng phải tạo điều kiện tối đa để người dân và doanh nghiệp tiếp cận dễ dàng gói hỗ trợ và người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp có thể dùng căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp đã hoàn thành hoặc sẽ hình thành trong tương lai để làm tài sản bảo đảm khoản vay với ngân hàng. Nhiều người đang kỳ vọng những chính sách này sẽ góp phần giảm giá nhà tại các dự án nhà thương mại.
 

Nguyễn Thiêm/ANTG