BĐS có sôi động khi ngân hàng làm 'lá chắn'?

Thông tin trên được ông Đoàn Thái Sơn, Vụ trưởng Vụ pháp chế (Ngân hàng Nhà nước) phát biểu trong buổi tọa đàm “Bảo lãnh dự án bất động sản- Liệu có rủi ro?” do Cổng thông tin điện tử Chính phủ tổ chức chiều 24/6. Ông Sơn cho rằng, bảo lãnh ngân hàng sẽ khiến dự án "đẹp" hơn, khách hàng yên tâm hơn, tăng thanh khoản và tạo dòng tiền tốt để trả nợ cho ngân hàng.

Tại tọa đàm này, Vụ trưởng Vụ pháp chế (Ngân hàng Nhà nước) cho hay, cơ quan này đang phối hợp với Bộ Xây dựng để sớm hoàn thiện lần cuối dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 28 về quy định cấp bảo lãnh bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo ông Sơn, về bản chất, đây là một hình thức bảo lãnh mà các ngân hàng vẫn đang cấp cho DN và đang áp dụng theo Thông tư số 28/2012/TT-NHNN (năm 2012). Do đó, việc cấp bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở trong tương lai đã có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện. Còn Thông tư mới hướng dẫn Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS dự kiến sẽ ban hành trong tháng 6/2015, nhằm cụ thể hóa các quy định của luật.

“Luật kinh doanh BĐS mới sẽ bắt buộc dự án bán nhà ở trong tương lai phải có bảo lãnh. Khách hàng sẽ không phải chịu rủi ro trong khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà thì ngân hàng cấp bảo lãnh sẽ chịu trách nhiệm trả lại số tiền đã nộp cho khách hàng”, ông Sơn nói.

Vị này cũng chỉ rõ một số điều kiện cấp bảo lãnh mà NHNN đưa vào thông tư mới, đơn cử: dự án đã đủ điều kiện bán nhà ở trong tương lai, ngân hàng cấp bảo lãnh phải thẩm định, đánh giá dự án trên cơ sở xếp hạng tín nhiệm, lịch sử tín dụng của DN, lịch sử bàn giao nhà... để duyệt mức bảo lãnh, phí bảo lãnh.

Tuy nhiên, có ý kiến lo ngại quy định bảo lãnh này sẽ đẩy trách nhiệm cho ngân hàng khi chủ dự án không đảm bảo tiến độ, chậm bàn giao theo kiểu “quýt làm, cam chịu” ?

Thừa nhận thực tế chủ dự án sử dụng vốn, chiếm dụng tiền của khách hàng, gây bức xúc, song ông Vũ Văn Phấn, Vụ trưởng Vụ quản lý nhà (Bộ Xây dựng), cho rằng mục tiêu của luật ban hành là nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, giảm rủi ro. Còn DN phải thực hiện cam kết tiến độ, bàn giao nhà đúng thời hạn.

Luật kinh doanh BĐS mới cũng quy định, ngân hàng cấp bảo lãnh và khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư báo cáo tiến độ dự án, việc sử dụng tiền ứng trước của người mua và kiểm tra cụ thể. Do đó, ông Phấn khẳng định, không có chuyện DN vi phạm nghĩa vụ mà đẩy trách nhiệm cho ngân hàng gánh thay.

Đứng về phía DN, ông Vũ Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư dầu khí toàn cầu (GP Invest), cho biết ông và các chủ đầu tư khác cũng đang chờ hướng dẫn cụ thể về quy định cấp bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở mới. Hiện, GP Invest cũng chuẩn bị sẵn hợp đồng mua bán nhà căn cứ theo quy định của Điều 56 để thực hiện khi NHNN có thông tư hướng dẫn.

"Bảo lãnh ngân hàng sẽ là “rào bảo vệ thứ 2” cho người mua nhà, bên cạnh các cam kết ràng buộc trong hợp đồng mua bán", ông Hiệp nói.

Tuy nhiên, hiện quy định về điều kiện cấp bảo lãnh dưới dạng tín chấp hay thế chấp, mức phí bảo lãnh là chưa rõ ràng. Nếu áp dụng bảo lãnh có thế chấp, DN cần phải có thêm tài sản bảo đảm, gây thêm khó khăn...

Giải thích băn khoăn này của đại diện DN, Vụ trưởng Vụ pháp chế (Ngân hàng Nhà nước) cho hay, Thông tư 28 đã quy định ngân hàng áp dụng biện pháp bảo đảm tín chấp, hay thế chấp là do thỏa thuận giữa hai bên, căn cứ theo mức độ tín nhiệm của DN với ngân hàng, mức độ rủi ro của khoản bảo lãnh... Mức phí bảo lãnh cũng là thỏa thuận.