Cần thận trọng với bất động sản giảm giá sốc

Sự kiện gây ồn ào trên thị trường bất động sản TP. HCM suốt mấy tuần qua là việc chủ đầu tư Novaland và The EverRich 3 tuyên bố mức giảm gần 50% giá bán căn hộ và biệt thự, liền kề, kéo theo làn sóng giảm giá, tăng khuyến mại, chiết khấu của hàng loạt dự án mở bán sau đó.

Không phải lần đầu tiên thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến những cú giảm giá sốc trên, mà trước đây mấy năm, Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) của bầu Đức đã khai màn cho làn sóng giảm giá khi giảm 30 - 50% các dự án của mình.

Đầu tiên là Dự án Hoàng Anh An Tiến với mức giảm 30%. Sau cú giảm sốc này, Dự án đã nhanh chóng bán hết hàng. Tiếp đó, tháng 10/2012, Hoàng Anh Thanh Bình được tuyên bố có mức giá từ 19,2 - 21,9 triệu đồng/m2, chỉ bằng khoảng 50% giá bán của các dự án cùng vị trí. Mức giá này không phải là thấp so với hiện tại, nhưng do sự nhanh nhạy và luôn "đi trước một nước" của bầu Đức, nên dự án này có sức cạnh tranh tốt ở thời điểm đó và cũng nhanh chóng bán hết hàng, điều mà các dự án giảm giá sốc hiện nay không thể có được.

Còn nhiều tranh cãi xung quanh thông báo giảm giá bán 50% Dự án EverRich 3 của Phát Đạt. Ảnh ĐTCK

Trở lại với câu chuyện giảm sốc của Novaland và Phát Đạt. Theo ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Novaland, giá bán giai đoạn 3 Dự án Sunrise City ở mức 27 triệu đồng/m2 gần như chỉ bằng giá thành sản phẩm. Với mức giá này, doanh nghiệp chỉ muốn tăng thanh khoản và làm sôi động thị trường, chứ không có lãi. Tuy nhiên, nhiều người cho rằng, giai đoạn 1 tương đương 5 sao, nên giá bán là 50 triệu đồng/m2, giai đoạn 2 tương đương 4 sao, giá bán 40 triệu đồng/m2, giai đoạn 3 chủ đầu tư công bố đẳng cấp 3 sao, nên mức giá 27 triệu đồng/m2 không thể coi là giảm sốc đến 50% như công bố.

Kiến trúc sư Lê Đình Tri, nguyên Phó vụ trưởng Vụ Kiến trúc và Quy hoạch (Bộ Xây dựng) cho biết, việc các chung cư cao cấp đạt tiêu chuẩn 3, 4 hay 5 sao là do các chủ đầu tư tự đặt ra.

Trong thông tư phân loại chất lượng công trình do Bộ Xây dựng ban hành, chỉ phân loại chất lượng công trình ở tiêu chí độ bền là chính, còn tiêu chuẩn sao chỉ dùng cho khách sạn, resort chứ không phải nhà ở, dù nhà ở là chung cư cao cấp. Ở các công trình, thì thiết kế liên quan trực tiếp đến giá thành xây dựng, đặc biệt là trong các trung tâm thương mại lớn và các chung cư cao cấp. Các công trình có nhiều tầng hầm thì giá thành xây dựng sẽ cao hơn các công trình ít tầng hầm.

Đồng tình với quan điểm trên, nhiều nhà tư vấn giám sát công trình chung cư cũng cho biết, chất lượng bộ khung của các công trình đều đạt tiêu chuẩn đề ra. Phần thường làm tăng, giảm giá thành là ở các công trình phụ trợ như tầng hầm, bể bơi, thang máy, thiết bị vệ sinh, nội thất…

Đại diện một doanh nghiệp đầu tư dự án chung cư ở TP. HCM cho biết, tổng mức đầu tư khu chung cư của doanh nghiệp này đang thực hiện khoảng 300 tỷ đồng, sau khi "cắt cúp" tầng hầm, bể bơi, thay đổi thiết bị nội thất, giảm được trên 30 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau 1 năm không bán được hàng, chi phí tiết kiệm trên đã bị "ăn hết" bởi lãi suất ngân hàng, chi phí quản lý…

Vị này nhận định, nếu Novaland có vốn tự có lớn và tiêu thụ được khoảng 70% sản phẩm, thì mức giá bán 27 triệu đồng/m2 là có lãi. Còn nếu phần lớn nguồn vốn là vay ngân hàng, trong khi hàng không bán được, hoặc bán chậm, thì có bán đến giá 30 triệu đồng/m2 cũng chưa chắc có lãi.

Với trường hợp của CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt. Công ty này tuyên bố giảm giá 50% sản phẩm biệt thự ven sông của Dự án EverRich 3, xuống còn 40 triệu đồng/m2, thay vì 80 - 100 triệu đồng/m2 như trước đây.

Theo báo cáo bán niên 2013, hiện công ty này có tổng tài sản 5.400 tỷ đồng, trong đó hàng tồn đã là 4.900 tỷ đồng. Phát Đạt đối mặt với món nợ ngắn hạn gần 1.390 tỷ và dài hạn gần 2.614 tỷ đồng, trong đó có 731,428 tỷ đồng các khoản vay sẽ phải trả trong thời gian tới. Trong tình cảnh áp lực dòng tiền trả nợ tăng cao, nhiều người cho rằng, Phát Đạt công bố giảm 50% giá bán khu biệt thự ven sông EverRich 3 là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, nếu xem xét kỹ hợp đồng góp vốn, thì mọi việc không đơn giản như vậy.

Theo hợp đồng góp vốn của Phát Đạt, hợp đồng này gồm 2 phần, trong đó, mức giá 40 triệu đồng/m2 chỉ bao gồm góp vốn nhận nền đất và móng nhà, chưa bao gồm phần góp để xây dựng nhà thô. Như vậy, chắc chắn không có chuyện giảm giá đến 50% như công bố của chủ đầu tư. Chưa kể, trong hợp đồng còn nhiều điều khoản bất lợi khác cho khách hàng, như quy định khách hàng chậm thanh toán phải chịu lãi suất 0,1%/ngày, tương đương khoảng 36%/năm. Trong khi đó, nếu chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, thì chỉ phải chịu lãi suất 0,9%/tháng và không quá 8% trên tổng giá trị hợp đồng góp vốn.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhận định, khách hàng hiện nay có nhiều sự lựa chọn, nên không dễ gì bán được hàng chỉ với việc công bố giảm giá.

"Không ai dại gì quẳng tiền tỷ vào điều mà mình không chắc chắn. Vì vậy, với các sản phẩm chưa hoàn thiện hoặc đang trong quá trình thi công, thì năng lực tài chính của chủ đầu tư sẽ là yếu tố đầu tiên khách hàng xem xét trước khi quyết định có xuống tiền hay không", ông Đực nhận định.

Theo ĐTCK