Trang chủ

Trang chủ

Công chứng là công cụ hữu hiệu quản lý bất động sản

author 14:16 01/04/2013

(VietQ.vn) - Bắt buộc hay không bắt buộc công chứng đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất là điều đang gây nhiều tranh cãi tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo TS. Tuấn Đạo Thanh, Trưởng Phòng Công chứng số 1 thành phố Hà Nội, không thể bỏ quy định công chứng bắt buộc.

Vai trò của công chứng

Theo TS. Thanh, quản lý xã hội bằng pháp luật là một yêu cầu vô cùng quan trọng trong quá trình xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa tại nước ta trong giai đoạn hiện nay. Để quản lý các loại hợp đồng, giao dịch quan trọng, Nhà nước sử dụng nhiều công cụ, biện pháp khác nhau và công chứng chính là một trong những thiết chế đó. Với vai trò là công cụ quản lý, công chứng cho ra đời những văn bản có giá trị thi hành, không chỉ đối với các bên giao kết hợp đồng, giao dịch mà còn đối với các bên có liên quan, ngay cả khi đó là một cơ quan Nhà nước như cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, cơ quan thuế, cơ quan địa chính...
 
Chính vì vậy, bằng thiết chế công chứng, Nhà nước có thể kiểm tra, giám sát, điều tiết... những hợp đồng, giao dịch cần phải được đặt dưới sự quản lý. Đây chính là lý do giải thích cho việc các nhà làm luật đã quy định một số loại hợp đồng, giao dịch bắt buộc phải được công chứng. Vấn đề quản lý, điều tiết các hợp đồng, giao dịch có liên quan tới bất động sản mà pháp luật quy định phải đăng ký có một vai trò vô cùng quan trọng do lĩnh vực bất động sản không chỉ mang yếu tố kinh tế đơn thuần mà còn có một tầm ảnh hưởng to lớn đối với an sinh xã hội.
T.S Thanh
 
Như vậy, câu hỏi cần phải giải đáp trước tiên là chúng ta có nhu cầu quản lý các hợp đồng thế chấp, góp vốn, cho thuê bằng quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất hay không? Câu trả lời ở đây là có. Minh chứng cho nhận định trên là nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới thế chấp, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất đều xác định vai trò của công chứng hay cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc "chứng nhận" những loại hợp đồng kể trên. Theo pháp luật hiện hành, Nhà nước quản lý hợp đồng, giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất, bao gồm cả các hợp đồng thế chấp, góp vốn, cho thuê quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất, chủ yếu bằng hai hệ thống cơ quan là tổ chức hành nghề công chứng và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
 
Tại dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai ngày 26/11/2003 đề ngày 28/1/2013, cơ chế quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang được thiết kế theo hai phương án: phương án thứ nhất về cơ bản vẫn giữ nguyên như quy định tại Luật Đất đai ngày 26/11/2003, ngoại trừ một số thay đổi không đáng kể trong khi phương án thứ hai lại cho phép “việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện theo nhu cầu của các bên”. Chúng tôi hoàn toàn không nhất trí với đề xuất của phương án thứ hai kể trên. Xét về mặt bản chất, quản lý là yêu cầu nội tại của cá nhân, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chứ không xuất phát từ ý chí chủ quan của đối tượng chịu sự quản lý. Do đó, giao cho cá nhân, tổ chức quyền chủ động lựa chọn có sử dụng dịch vụ công chứng hay không tỏ ra chưa phù hợp với các nguyên tắc cơ bản của khoa học quản lý.
 
Bỏ công chứng không rút gọn thủ tục
 
Cũng theo TS. Thanh, những kiến nghị cho rằng không nên quy định công chứng là thủ tục bắt buộc đối với một số loại, dạng hợp đồng, giao dịch có đối tượng là bất động sản vẫn chủ trương phải có một hệ thống cơ quan xác định "tính xác thực, tính hợp pháp" của những hợp đồng, giao dịch nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, tạo lập cơ sở pháp lý đáng tin cậy để cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi xảy ra tranh chấp.
 
Trong ý kiến loại bỏ quy định bắt buộc phải công chứng về bản chất không phải là rút gọn (giảm thiểu) số lượng thủ tục, trình tự thực hiện... mà chỉ là việc chuyển giao chức năng xác định "tính xác thực, tính hợp pháp" từ hệ thống tổ chức hành nghề công chứng sang cho hệ thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND cấp có thẩm quyền. Như vậy có khả năng sẽ dẫn đến sự hỗn loạn trong việc chứng nhận các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
 
Một trong những lý do đưa ra để bãi bỏ thủ tục công chứng bắt buộc đối với các hợp đồng, giao dịch được liệt kê ở trên là tầm quan trọng của những loại hợp đồng, giao dịch này. Nói theo cách khác, do hợp đồng thế chấp, góp vốn, cho thuê quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất không làm chuyển dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nên yêu cầu bắt buộc phải công chứng giống như những dạng, loại hợp đồng làm chuyển dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không cần thiết.
 
Bên cạnh đó, luận điểm này cũng cho rằng tổ chức hành nghề công chứng không có đủ điều kiện để nhận biết được tính hợp pháp của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do không có dữ liệu gì về tình trạng thực tế, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản găn liền với đất. Rõ ràng, lập luận trên hoàn toàn tỏ ra thiếu sức thuyết phục.
 
Bất kỳ hệ thống cơ quan nào, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hay tổ chức hành nghề công chứng khi xác định tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều phải căn cứ vào những giấy tờ hợp pháp do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành. Theo đánh giá của chúng tôi, mức độ phức tạp và tầm quan trọng của hợp đồng thế chấp, góp vốn, cho thuê quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất không hề thua kém so với hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng, chuyển đổi... quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất. B
 
ởi lẽ việc thực hiện quyền, nghĩa vụ trong giao dịch bảo đảm tuy không làm chuyển dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng thời gian thực hiện quyền, nghĩa vụ của các bên thường bị kéo dài, nguy cơ xảy ra tranh chấp là rất lớn...
 
Căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành đặc biệt là quy định về giá trị pháp lý của văn bản công chứng, có thể khẳng định công chứng là một trong những công cụ hữu hiệu nhằm quản lý, điều tiết thị trường bất động sản. Tuy nhiên, do nhiều lý do khách quan và chủ quan, vai trò này của công chứng chưa thực sự được phát huy trên thực tế. Do đó, trong thời gian tới, chúng ta cần phải có những biện pháp quyết liệt, bao gồm cả việc sửa đổi một vài quy định pháp luật về công chứng chưa phù hợp để nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản của thiết chế công chứng.

Mai Tuân - Nguyễn Tiến
 
Thích và chia sẻ bài viết:

bình luận (0)

Bình luận

tin liên quan

video hot

Về đầu trang