Công ty Hải Phát có đang 'làm màu' trước ngày lên sàn?

Hải Phát thua lỗ trước khi niêm yết cổ phiếu?

Ngày 24/7 tới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát sẽ chính thức niêm yết 150 triệu cổ phiếu HPX trên Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE). HPX là mã cổ phiếu thứ 331 niêm yết trên sàn HOSE và mức giá tham chiếu trong ngày giao dịch đầu tiên là 26.800 đồng/CP, tương đương giá trị vốn hoá 4.020 tỷ đồng. 

Theo bản cáo bạch niêm yết, Hải Phát đang và sẽ phát triển loạt dự án với quỹ đất khoảng 269ha, tổng mức đầu tư (cả các dự án BT đối ứng) hơn 2 tỷ USD. Để xác định giá tham chiếu cho phiên giao dịch đầu tiên, Hải Phát với tư vấn của Công ty chứng khoán HSC đã lựa chọn kết hợp phương pháp P/B và P/E, áp dụng trọng số 50:50.

Kết quả, so sánh với một số doanh nghiệp cùng ngành như DXG, NLG, PDR, LDG, KDH, giá cổ phiếu HPX tính theo phương pháp P/B là 26.040 đồng, theo phương pháp P/E là 49.511 đồng, giá bình quân là 37.775 đồng. Nhằm tăng tính thanh khoản cũng như sự hấp dẫn của cổ phiếu, HĐQT Hải Phát đã chọn mức tham chiếu thấp hơn khá nhiều - 26.800 đồng/CP.

Nhìn bề ngoài, cổ phiếu HPX có cách định giá khá hấp dẫn. Tuy nhiên bản chất của phương pháp P/B lẫn P/E đều phụ thuộc vào kết quả kinh doanh, chủ yếu ở 4 quý gần nhất. 

Theo tính toán của Hải Phát, lãi sau thuế 4 quý gần nhất (3 quý cuối năm 2017 và quý 1/2018) là 472,5 tỷ đồng, tương đương EPS 4.725 đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, tổng lợi nhuận sau thuế hợp nhất của Hải Phát cả năm 2017 và quý 1/2018 mới chỉ là 468 tỷ đồng, còn thấp hơn 4 quý gần nhất .

Được biết, doanh thu hoạt động tài chính của Hải Phát trong năm 2017 là 307 tỷ đồng, quý 1/2018 là 238 tỷ đồng, tổng cộng 545 tỷ đồng, trong khi tổng lãi sau thuế là 468 tỷ đồng. Như vậy, nếu không có doanh thu hoạt động tài chính, Hải Phát thậm chí còn thua lỗ trước khi niêm yết. 

Doanh thu đến từ đâu?

Ngày 23/10/2017, Hải Phát chuyển nhượng cho Công ty Cổ phần Bất động sản Hải Phát (Hải Phát Land) 49% vốn điều lệ Công ty TNHH Phát triển địa ốc Hải Phong (tương đương 147 tỷ đồng). Tổng giá trị hợp đồng là 313 tỷ đồng, lãi từ chuyển nhượng 273,8 tỷ đồng. 

Ngày 30/10/2017, Hải Phát chuyển nhượng cho Công ty CP Đầu tư Xây dựng và Thương mại Thành Nhân 8% vốn điều lệ của Công ty TNHH Phát triển địa ốc Hải Phong (tương đương 24 tỷ đồng). Tổng giá trị hợp đồng là 37,2 tỷ đồng, lãi từ chuyển nhượng là 30,8 tỷ đồng. 

Ngày 26/3/2018, Hải Phát tiếp tục chuyển nhượng cho Hải Phát Land 32,99% vốn điều lệ Công ty TNHH Phát triển địa ốc Hải Phong (tương đương 98,97 tỷ đồng). Tổng giá trị hợp đồng là 263,26 tỷ đồng, lãi từ chuyển nhượng là 236,1 tỷ đồng. Như vậy, sau 3 đợt chuyển nhượng, Hải Phát đã bán 89,99% vốn của Địa ốc Hải Phong cho 2 pháp nhân Hải Phát Land (81,99%) và Thành Nhân (8%).

Công ty TNHH Phát triển địa ốc Hải Phong được Hải Phát và Công ty CP Đầu tư tài chính, thương mại dịch vụ Fico góp vốn thành lập vào tháng 12/2016 để thực hiện dự án A7 Nam Trung Yên tại lô đất A7/HH Khu đô thị mới Tây Nam Hà Nội, P. Yên Hoà, Q.Cầu Giấy, gần toà nhà Keangnam. Diện tích lô đất là 12.619 m2. 

Hải Phong có vốn điều lệ ban đầu 200 tỷ đồng, điều chỉnh tăng lên 300 tỷ đồng vào tháng 1/2017 (thực góp khoảng 80 tỷ đồng). Trong đó Hải Phát góp 70%, Fico nắm 30%. Tới giữa tháng 9/2017, Fico rút hết vốn khỏi Hải Phong, nhượng lại 29,99% vốn cho Hải Phát và 0,01% cho ông Phạm Minh Tuấn - Thành viên HĐQT Hải Phát. Hải Phát lúc này nắm tới 99,99% vốn của Hải Phong.

Hải Phát Land trước đây là công ty con, do Hải Phát nắm 70% vốn, trước khi thoái hết vào ngày 24/10/2017. Do đó, khi thương vụ thứ nhất được ký kết (23/10/2017), thì Hải Phát Land vẫn là công ty con của Hải Phát. 

Hiện nay, Tổng giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật của Hải Phát Land - ông Vũ Kim Giang hiện còn đứng tên nhiều doanh nghiệp trong hệ thống như Công ty CP Dịch vụ Đô thị Hải Phát PSP, Công ty CP Đầu tư THP Cienco5, Công ty CP Bất động sản Hải Phát Đông Bắc, Công ty CP BĐS Hải Phát Toàn cầu, Công ty CP Công nghệ Bất động sản Hải Phát. Tuy nhiên, trong bản cáo bạch niêm yết, Hải Phát khẳng định doanh nghiệp này không phải là bên liên quan hay có vốn góp với Hải Phát Land. 

Đối với trường hợp của CTCP Đầu tư XD và TM Thành Nhân - đơn vị đã mua 8% vốn của Địa ốc Hải Phong, công ty này đã từng là công ty con của Hải Phát, trước khi được chuyển nhượng cho nhiều cá nhân, trong đó có ông Đỗ Quý Hải và 2 người em trai là các ông Đỗ Quý Thành và ông Đỗ Quý Đường vào tháng 3/2017. Với mối quan hệ như vậy, nếu nói rằng trong thương vụ chuyển nhượng Địa ốc Hải Phong, Hải Phát Land và Thành Nhân độc lập và không liên quan, không bị ảnh hưởng lợi ích với Hải Phát là chưa thuyết phục.

Do vậy, tính minh bạch của giao dịch mang về cho Hải Phát hơn nửa nghìn tỷ tiền lãi cũng là điểm mà dư luận đang đặt nghi vấn. Báo cáo tài chính hợp nhất quý 1/2018 cho thấy, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Hải Phát trong 3 tháng đầu năm là âm 211 tỷ đồng, năm 2017 là âm 768 tỷ đồng. Hiểu ngắn gọn, Hải Phát ghi nhận doanh thu, lợi nhuận lớn, nhưng trên thực tế không/hoặc chưa thu được tiền.

Bảo Lâm