Độc giả giúp T.S Alan Phan trả lời thắc mắc của Hiệp hội Bất động sản

Lời Tòa soạn: Sau những ý kiến của TS Alan Phan, đề nghị không can thiệp vào thị trường nhà đất, mà để nó diễn biến tự nhiên, nhiều nhà kinh doanh các sản phẩm này đã đặt câu hỏi ngược lại với vị chuyên gia kinh tế nổi tiếng.

Tuy nhiên, một người dân tên Minh đã trả lời thấu đáo các câu "hỏi vặn" như vậy.

Chất lượng Việt Nam trân trọng giới thiệu cùng bạn đọc. 

Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Vũ Đức Đam từng nhận xét, trước đây, các doanh nghiệp bất động sản đã có lãi, nên bây giờ cũng cần chia sẻ với người dân.

Xin được trả lời và đối chất với Hiệp hội Bất động sản Hà Nội và Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam như sau:

1. Ông cho rằng, doanh nghiệp BĐS “chết”, nhà băng “chết”, chứng khoán tụt giảm… cũng không sao, miễn là Chính phủ bảo đảm người dân sẽ không mất tiền. Vậy, xin ông cho biết giải pháp mà Chính phủ cần phải làm để bảo đảm người dân sẽ không mất tiền nếu tình trạng nêu trên xảy ra?

- Trả lời: Giá bất động sản sẽ giảm xuống, có thể có 50% số doanh nghiệp Bất động sản (BĐS) sẽ phá sản chứ không phải 100% số DN bất động sản phá sản. Ngân hàng cũng vậy, sẽ có khoảng 50% số ngân hàng yếu kém, tỷ lệ nợ xấu cao, cơ cấu dư nợ chủ yếu là từ bất động sản sẽ mất thanh khoản và có thể có nguy cơ phá sản, cũng có thể không phá sản vì số ngân hàng này sẽ bán được hàng tồn kho là các sản phẩm BĐS là tài sản thế chấp, tức là có khả năng xử lý được nợ xấu.

Chứng khoán có thể sẽ phản ứng tiêu cực trong ngắn hạn (khoảng 3 – 6 tháng) sau đó sẽ nhanh chóng hồi phục do, hàng tồn kho được giải quyết, giá bất động sản giảm xuống, người mua nhà sẽ tung tiền để mua và giải quyết được hàng tồn kho, đồng thời dòng tiền trong ngân hàng cũng được luân chuyển do, các DN Bất động sản đã bán được hàng, mặc dù phải giảm vốn điều lệ (tức là tổng tài sản sẽ giảm, hoặc thậm chí một số phá sản) sau đó sẽ cơ cấu lại và tiếp tục vay vốn đầu tư, đặc biệt là nợ xấu sẽ được xử lý, vì vậy nhiều doanh nghiệp sẽ vay được vốn mới, vậy dòng tiền sẽ không nằm chết như hiện nay.

Người dân chắc chắn sẽ không mất tiền vì: người mua nhà sẽ có cơ hội mua được nhà với giá rẻ, chắc chắn họ sẽ có lợi lớn. Còn việc mất tiền ở đây là một lượng nhà đầu cơ (đầu cơ găm hàng) khi bất động sản đang thời kỳ bong bóng, vậy đã góp vốn để chủ đầu tư bất động sản triển khai dự án, như vậy việc này là do sai lầm trong kinh doanh của một số nhà đầu cơ bất động sản phải tự gánh chịu, không thể việc kinh doanh thua lỗ lại bắt người khác phải chịu.

Vậy người mất tiền không phải là người dân mà là người đầu cơ bất động sản. Mặt khác cần có chế tài xử lý về hình sự đối với các chủ đầu tư bất động sản có dấu hiệu lừa đảo, vì không có vốn kinh doanh, chỉ có 5 – 10% số tiền trong tổng dự toán của dự án mà dám triển khai đầu tư dự án BĐS, vậy là dùng hình thức tay không bắt giặc, sau đó huy động vốn từ những người đầu cơ bất động sản để triển khai dự án, có thể xem xét truy cứu trách nhiệm hình sự đối với các chủ đầu tư bất động sản có dấu hiệu lừa đảo.

2. Hầu hết các dự án nhà ở thương mại, người dân đã đóng một phần tiền, thậm chí là rất nhiều tiền nếu phá sản chủ đầu tư không tiếp tục xây và không thể giao nhà cho họ, cũng không có khả năng hoàn trả tiền; vậy ai sẽ là người mất tiền?

- Trả lời: như đã nói ở phần trên, hầu hết đây không phải là người dân mua nhà để ở mà là người đầu cơ bất động sản, khi giá bất động sản còn bong bóng, thấy có cơ hội đem lại lợi nhuận lớn, nhiều người đầu cơ đã góp tiền cùng chủ đầu tư triển khai dự án. Nếu người mua nhà thực để ở đã góp tiền mà chủ đầu tư không bàn giao nhà tức là chủ đầu tư lừa đảo, vậy phải truy đến cùng số tiền góp đó chi vào đâu? Có vào dự án không? Hay chủ đầu tư lừa để lấy tiền rồi mặc kệ dự án?

3. Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS thường chỉ có từ một đến vài chục phần trăm vốn tự có, phần còn lại là vay ngân hàng (mà ai cũng biết ngân hàng là DN kinh doanh từ nguồn tiền gửi của nhân dân). Vậy nếu các doanh nghiệp BĐS phá sản, kéo theo hệ thống ngân hàng có thể sẽ sụp đổ; lúc này thực chất, ai sẽ là người mất tiền?

TS Alan Phan đã "chọc tiết" các đại gia bất động sản?

- Trả lời: Tại sao các doanh nghiệp bất động sản chỉ có một đến vài chục phần trăm vốn tự có lại có thể được triển khai dự án, vậy trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước ở đâu? Tại sao ngân hàng lại mạo hiểm để cho các chủ đầu tư tay không bắt giặc như vậy, đồng thời tự đưa ngân hàng vào bẫy, ngân hàng tự mình chốc lấy rủi ro là sao? Tại sao ngân hàng dùng tiền của dân để đầu tư vào các lĩnh vực rủi ro cao như vậy, vấn đề quản trị rủi ro của ngân hàng như thế nào? Tại sao ngân hàng không dùng chính vốn tự có của ngân hàng để đầu tư vào bất động sản.

Tuy vậy ngân hàng cũng đã có tài sản đảm bảo, số tài sản này đủ để xử lý giải quyết được nợ xấu, nếu thiều ngân hàng phải tự “cắt thịt” của ngân hàng ra để xử lý nợ xấu (tức là phải điều chỉnh giảm tổng tài sản, điều chỉnh giảm vốn tự có). Vấn đề xử lý nợ xấu đã được nhiều ngân hàng xử lý giảm tỷ lệ nợ xấu, nhiều ngân hàng lớn đã có đủ sức để vượt qua khủng hoảng, vì tỷ lệ nợ xấu chiếm đến 20% vẫn có thể xử lý được, trong khi hiện nay Ngân hàng Nhà nước báo cáo tỷ lệ nợ xấu chỉ còn 6%.

Vậy sẽ không có chuyện ngân hàng sụp đổ hàng loạt mà chỉ có khoảng 20% số ngân hàng yếu kém nhất phá sản, 30% có thể khó khăn tạm thời trong thanh khoản, 50% còn lại sẽ không gặp phải khó khăn gì. Vậy không có tình trạng ngân hàng phá sản hàng loạt. Vấn đề vay qua lại giữa các ngân hàng đã giảm xuống, sự phụ thuộc giữa các ngân hàng đã giảm xuống vì vậy sẽ không có phản ứng dây truyền.

Nhiều ngân hàng đã độc lập hơn đối với nguồn vốn. Mặt khác Nhà nước sẽ thực hiện cách yêu cầu 20% số ngân hàng yếu kém đó sát nhập thành 01 ngân hàng duy nhất, thậm chí 50% số ngân hàng yếu kém đó sát nhập thành 01 ngân hàng duy nhất để chống chọi và đối phó với khủng hoảng, vậy sẽ dồn được vốn vào hỗ trợ nhau và không bị ảnh hưởng bởi phản ứng dây truyền nữa. 50% số ngân hàng mạnh còn lại sẽ không phải no nắng gì cho họ. Người dân tự biết mang tiền gửi vào các ngân hàng mạnh để đảm bảo tài sản của họ.
Còn nữa

4. Ông đã nhận định rằng, để thị trường rơi tự do, giá nhà có thể giảm thêm 30-50% nữa. Vậy theo ông, khi giảm đến mức đó mới là “giá trị thực” (bằng mức đầu tư của doanh nghiệp) hay đã thấp hơn? Tóm lại là, theo ông, nếu giá BĐS giảm tới 50% thì đã bằng giá thành đầu tư dự án hay còn xuống sâu hơn nữa mới bằng giá thành xây dựng?

- Trả lời: có khoảng 30% số dự án vẫn có lãi, 30% sẽ không còn lãi, tức là đã về bằng với giá thành xây dựng, 40% sẽ lỗ vốn, không bằng giá thành xây dựng.

Vậy chỉ 40% số dự án có thể lỗ, nhưng 40% này không phải sẽ làm cho 40% số doanh nghiệp Bất động sản phá sản hoàn toàn mà chỉ làm giảm tài sản tự có của số DN có 40% số sản phẩm giảm quá giá thành xây dựng. Có thể chỉ 50% số doanh nghiệp có số sản phẩm nằm trong 40% này phải phá sản. Vậy số doanh nghiệp BĐS phá sản không phải là nhiều, nhiều nhất là 30% trong tổng số DN bất động sản.

5. Theo đánh giá của ông, giá bất động sản tại Việt Nam được hình thành từ những cơ sở nào? Và ông căn cứ vào cơ cấu giá như thế nào để đưa ra nhận định đó?

- Trả lời: Giá bất động sản bất hợp lý từ các yếu tố sau:
- Phí phí tiền đền bù, (ở đây Chủ đầu tư có lợi nhất) do chênh lệch địa tô, chi phí đền bù không lớn, nhưng khi chuyển mục đích sử dụng đất thì giá trị kinh tế đã tăng lên gấp nhiều lần. Nhà đầu tư sẽ dùng số chênh lệch này để điều tiết chi phí cho nhiều loại chi phí bất hợp lý khác.
- Chi phí thuế đất,
- Phi phí xây dựng (gồm khâu lập dự án, chi phí xây dựng, chi phí hạ tầng)
- Thuế VAT, thuế thu nhập DN.
- Chi phí không chính thức khác (tức là chi phí không có hóa đơn, chứng từ, không giải thích được).
Quan trọng nhất là chủ đầu tư đã có chênh lệch địa tô do chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giá BĐS đã tự tăng lên gấp nhiều lần, vậy Nhà đầu tư có đủ khả năng để trang trải chi phí cho nhiều loại chi phí mà không sợ bị lỗ vốn.

6. Giá nhà ở Việt Nam hiện nay có thể chưa phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân Việt Nam. Song như chúng ta đã biết, để tạo nên một sản phẩm BĐS, hiện nay chúng ta phải nhập khẩu rất nhiều các nguyên vật liệu, trang thiết bị cao cấp (Việt Nam chưa sản xuất được hoặc có sản xuất cũng chưa đạt yêu cầu của người tiêu dùng), điều này góp phần rất lớn làm đội giá BĐS lên cao. Vậy có phù hợp không khi chúng ta lấy mặt bằng thu nhập của người dân để đòi hỏi giá nhà phải tương xứng?

- Trả lời: Người dân không yêu cầu sản phẩm cao cấp như vậy. Dùng sản phẩm cao cấp là do chủ đầu tư tự thiết kế vào, tự đưa ra thị trường các sản phẩm không đúng túi tiền của người dân, vậy chủ đầu tư phải chịu.

Tất nhiên là tiền nào của ấy. Tuy nhiên mọi thứ phải theo cơ chế thị trường, đến Kim cương, Vàng nhiều còn giảm nữa là nhà.

Người có nhu cầu thật về nhà ở chỉ muốn có căn nhà thiết kế đảm bảo đủ quy chuẩn về quy phạm trong xây dựng, người có nhu cầu thật thì phần lớn là người có thu nhập thấp, không thể tự chi trả cho các sản phẩm cao cấp như vậy.

Còn chủ đầu tư thấy tiếc do đã đầu tư các loại vật liệu cao cấp vì vậy giá sản phẩm BĐS sẽ cao thì chủ đầu tư cứ giữ lấy để bán cho người giàu (số này không nhiều).

7. Căn cứ vào cơ sở khoa học nào để ông đưa ra nhận định: Không cần giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm?

- Trả lời: Không cần đến 4 – 5 năm để bất động sản hồi phục nếu Nhà nước không can thiệp quá sâu.

Khi giá BĐS giảm nhiều, người có nhu cầu thực về nhà ở là rất nhiều sẽ tung tiền ra mua hoặc tìm mọi cách để mua được căn nhà có giá rẻ, thậm chí nhiều người có lượng tiền lớn tiếp tục ôm nhiều hàng để đầu cơ, một số lượng tiền từ các lĩnh vực kinh tế khác như: Công nghiệp, dịch vụ, Nông, lâm nghiệp, xuất khẩu, thương mại có thể dành một lượng tiền nhàn rỗi hoặc tiền lãi để cho người lao động mua nhà trong lúc giá nhà rẻ. Vậy là toàn bộ hàng tồn kho sẽ được giải quyết chỉ trong vòng 1- 3 tháng. Vậy dòng tiền tiếp tục luân chuyển, tháo gỡ được khó khăn cho sản xuất, giải quyết, xử lý được nợ xấu.

Thậm chí chỉ trong 2 năm có thể thị trường Bất động sản sẽ về trạng thái cân bằng và sẽ không còn cảnh khó khăn như hiện nay.

8. Như ông cũng biết, đa phần các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam hiện nay là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, họ là động lực phát triển của nền kinh tế và tạo công ăn việc làm. Nếu bây giờ thúc đẩy cho họ phá sản hết thì bao giờ chúng ta mới khôi phục được hạ tầng kinh tế này?

- Trả lời: Chúng ta có 3 lĩnh vực chính để hình thành nền kinh tế, trong đó: Nông, lâm nghiệp chiếm tỷ trọng sấp sỉ 40%, Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp chiếm tỷ trọng 25%, dịch vụ, thương nghiệp chiếm 35%. Vậy tỷ lệ DN nằm trong các lĩnh vực này cùng tương tự. Trong tỷ trọng cơ cấu Công nghiệp là 25% thì chỉ có khoảng 30% là công nghiệp xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, bất động sản, còn lại 70% là các lĩnh vực khác như: công nghiệp khai thác, chế biến khoáng sản, công nghiệp hóa chất như khai thác lọc hóa dầu, công nghiệp sản xuât điện, nước, công nghiệp sản xuất hàng tiêu dùng, công nghiệp chế biến, công nghiệp chế tạo, gia công phần mềm, điện tử, viễn thông….

Vậy tỷ lệ cơ cấu đóng góp của số DN Bất động sản là không lớn, không thể chi phối toàn bộ nền kinh tế như vậy, nó chỉ là phần nhỏ trong mảng Công nghiệp, đồng thời Ngành công nghiệp cũng chỉ là một mảng của tổng thể nền kinh tế.

Sẽ không ảnh hưởng gì đến hạ tầng kinh tế. Vậy Bạn hiểu thế nào là hạ tầng kinh tế?

Nền kinh tế phát triển dự trên nền tảng vững chắc, các yếu tố ổn định, có chất lượng cạnh tranh cao, dự trên kết tinh từ sức lao động có chất lượng cao, kết tinh của công nghệ cao là yếu tố bễn vững nhất.

Còn lĩnh vực Bất động sản là lĩnh vực rủi ro cao, lĩnh vực bất ổn do chủ yếu dựa vào việc khai thác tài nguyên để sản xuất thành vật liệu xây dựng, thành sắt thép, vậy nó là lĩnh vực mang đến nhiều bất ổn nhất, phá hủy môi trường, làm cạn kiệt nguồn tài nguyên. Đồng thời tạo ra một lực lượng trung gian là các người đầu cơ bất động sản không tạo ra giá trị gia tăng mà chỉ tạo ra giá bong bóng bất động sản và là yếu tố chủ yếu để làm tăng lạm phát, gây bất ổn kinh tế vĩ mô.

9. Ông có biết, hiện nay tại Việt Nam, có bao nhiêu ngành, lĩnh vực sản xuất và bao nhiêu người tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào hoạt động của thị trường BĐS (công nghiệp phụ trợ, công nghiệp vật liệu, xây dựng, bán hàng, quản lý…) hay không? Nếu để thị trường BĐS “rơi tự do”, phá sản dây chuyền, điều gì sẽ xảy ra và cuộc sống của những người hoạt động trong lĩnh vực này cũng như gia đình họ sẽ ra sao?

- Trả lời: Bạn muốn biết điều này bạn phải xem lại các số liệu kinh tế vĩ mô.
- Xem lại cơ cấu hình thành GDP của Việt nam gồm các yếu tố nào?
- Bạn phải xem lại tỷ trọng các lĩnh vực cấu thành tổng thể nền kinh tế là gì? Chiếm tỷ trọng ra sao? Như: Nông, lâm nghiệp, thủy sản; Công nghiệp; dịch vụ.
Trong Công nghiệp thì ngành Công nghiệp xây dựng chiếm bao nhiêu? Trong ngành Công nghiệp xây dựng thì bạn phải biết có bao nhiêu % sản phẩm được đầu tư vào Bất động sản, có phải tất cả xây dựng đều đầu tư vào BĐS đâu.

Còn đầu tư vào các công trình hạ tầng các loại như: đường giao thông, trường học, thủy điện, bệnh viện, trụ sở làm việc các cơ quan nhà nước, sân bay, cầu cảng, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế cửa khẩu, dầu tư hạ tầng khai thác dầu khí, vật liệu xây dựng để nhân dân tự xây dựng nhà riêng lẻ….

Vậy chỉ có một phần rất nhỏ 15 – 20% vật liệu xây dựng là dùng đầu tư vào bất động sản.

Người kinh doanh vật liệu xây dựng không chỉ bán cho những chủ đầu tư Bất động sản mà bán cho mọi thành phần xây dựng khác như ở trên, có thể doanh thu sẽ giảm nhưng họ phải cơ cấu lại sản phẩm kinh doanh, thậm chỉ cơ cấu lại nghề kinh doanh.

Lượng hàng tồn kho về vật liệu xây dựng như hiện nay không phải 100% là do bất động sản đóng băng mà còn do Nhà nước cắt giảm đầu tư công, do một thời gian dài đã dùng rất nhiều tiền của Nhà nước, tiền vay của các tổ chức tín dụng nước ngoài để đầu tư hạ tầng vì vậy dẫn đến nợ công khá cao ở mức 55 – 56% GDP. Vì vậy khi cuộc khủng hoảng Nợ công ở một số nước Châu Âu diễn ra làm Chính phủ phải tính toán và suy nghĩ lại, vì vậy đã giảm đầu tư công.

Độc giả Minh