GS. Đặng Hùng Võ: Khung pháp luật sẽ chi phối thị trường bất động sản du lịch

Trong giai đoạn 2014 - 2018, phân khúc bất động sản (BĐS) condotel đã phát triển như vũ bão, trong hoàn cảnh khung pháp lý chưa được xác định rõ ràng. Các nhà quản lý thuộc khu vực nhà nước, chủ đầu tư dự án condotel và nhà đầu tư thứ cấp (đầu tư cá nhân) đều vẫn mang tư duy của kinh tế truyền thống để tiếp cận kinh tế chia sẻ.

Các cán bộ quản lý đều cho rằng condotel là “căn hộ khách sạn”, tức là căn hộ đưa vào kinh doanh khách sạn hay khách sạn gồm toàn căn hộ. Luật Đất đai của Việt Nam có một quy định mang tính nguyên tắc là chỉ có đất ở mới được sử dụng lâu dài, còn các loại đất sản xuất, kinh doanh chỉ được sử dụng với thời hạn 50 năm, trường hợp đặc biệt cũng chỉ tới 70 năm. Quan niệm “căn hộ khách sạn” chỉ phục vụ mục đích kinh doanh như trên thì thời hạn sử dụng đất không được lâu dài.

Trên thực tế, nhà đầu tư thứ cấp chỉ bỏ tiền vào đầu tư khi đất để phát triển condotel được sử dụng lâu dài, căn hộ họ mua phải là tài sản có quyền sở hữu lâu dài của họ. Vì vậy, các địa phương đều tìm cách giao đất ở để phát triển condotel, các chủ đầu tư dự án cũng đều thuyết minh rằng, đất của dự án mình được sử dụng lâu dài theo nghĩa “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Khi ý kiến của các nhà quản lý rõ ràng rằng đất để phát triển condotel chỉ được sử dụng có thời hạn thì các địa phương điều chỉnh lại quyết định của mình, các chủ đầu tư dự án xin điều chỉnh lại quy hoạch.

Các chủ đầu tư dự án condotel cũng vẫn tư duy theo kiểu kinh doanh khách sạn truyền thống, không chuyển tư duy sang kinh doanh BĐS dựa trên kinh tế chia sẻ. Họ yêu cầu chủ sở hữu các căn hộ condotel trao căn hộ đó cho họ để họ kinh doanh như một khách sạn. Tất nhiên, chủ kinh doanh phải cam kết lợi nhuận cố định với các chủ sở hữu căn hộ.

Trong cuộc cạnh tranh thu hút các nhà đầu tư thứ cấp, lúc đầu lợi nhuận cam kết là 8% giá trị căn hộ mỗi năm, sau đó nâng dần lên 9%, 10% và cao hơn nữa. Dự án Cocobay cam kết 12% và gần đây có dự án đã cam kết tới 15%.

Ai cũng biết là kinh doanh lưu trú du lịch luôn phụ thuộc vào độ lấp đầy khách thuê. Giả sử căn hộ có giá trị 2 tỷ đồng, cam kết lợi nhuận 10% mỗi năm tương đương 200 triệu đồng; nếu như giá cho thuê căn hộ khoảng 1 triệu đồng mỗi ngày và chi phí dịch vụ vận hành khoảng một nửa thì độ lấp đầy 100% cũng chỉ được lợi nhuận khoảng 180 triệu đồng mỗi năm, chưa được 200 triệu đồng theo cam kết 10%.

Mức lợi nhuận như cam kết hiện nay quả là rất khó thực hiện. Chỉ có những chủ đầu tư dự án có mối quan hệ quốc tế về liên kết kinh doanh du lịch mạnh mới có thể thực hiện được cam kết lợi nhuận cao như vậy.

Mặt khác, về mặt pháp lý triển khai các dự án condotel còn một khoảng trống đáng lo ngại nữa gắn với hình thức mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Luật kinh doanh BĐS 2014 cho phép thực hiện giao dịch các BĐS hình thành trong tương lai, nhưng chỉ bắt buộc phải có một ngân hàng bảo lãnh đối với BĐS nhà ở. Các chủ đầu tư dự án condotel cũng sử dụng phương thức bán căn hộ condotel hình thành trong tương lai nhưng không có bảo lãnh của bất kỳ ngân hàng nào. Như vậy, ngoài rủi ro pháp lý về thời hạn sử dụng đất đã nói ở trên, rủi ro pháp lý về bảo lãnh đầu tư đối với các nhà đầu tư thứ cấp vẫn đang tồn tại.

BĐS condotel có sức sống khá mạnh vì đáp ứng được nhu cầu du lịch của người có thu nhập trung bình trong nước cũng như nước ngoài. Giá thuê một căn hộ condotel thường rẻ hơn giá thuê phòng đơn ở khách sạn hạng sang. Không gian sống tại căn hộ condotel khá giống với với không gian sống tại nhà, phù hợp với du lịch hộ gia đình hoặc nhóm hộ gia đình. Các nhà đầu tư dự án cho rằng condotel là hình thức đầu tư rất có lợi, hệ số sử dụng đất rất cao, dễ hút khách thuê phòng, nhất là các đoàn khách đông người.

Du lịch Việt Nam đã có bước tăng trưởng khá mạnh trong những năm qua, khoảng từ 20% tới 30%. Nhìn lại có thể thấy, đây mới chỉ là những bước phát triển đầu tiên, hút được những khách du lịch mang tính thăm viếng cảnh đẹp, đất nước, con người nơi mà họ chưa từng đến. Bước phát triển tiếp theo phải là phát triển du lịch trải nghiệm về thiên nhiên, văn hóa, phong tục, tập quán, nhân văn, v.v. Du lịch trải nghiệm luôn gắn với cuộc sống hàng ngày của con người bản địa.

Các BĐS đa công năng vận hành trong kinh tế chia sẻ rất phù hợp với mục tiêu của du lịch trải nghiệm. Một căn hộ có 2 phòng, một phòng để ở và một phòng cho khách du lịch thuê sẽ đáp ứng được yêu cầu của du lịch trải nghiệm dưới dạng homestay. Phòng để cho thuê có thể tìm khách du lịch thông qua trang thông tin điện tử của chính chủ phòng hoặc đăng ký tham gia các trang thông tin điện tử kết nối với người muốn thuê phòng như Airbnb hay Westay, và cũng có thể trả tiền dịch vụ quản lý kiểu khách sạn cho một doanh nghiệp cung cấp dịch vụ này.

Lúc này, để phát triển du lịch trải nghiệm cần làm mất đi ranh giới giữa nhà ở để chủ nhà ở và nhà ở làm văn phòng, làm cửa hàng hay cho thuê lưu trú hoặc dài hạn. Nhà ở tại các đô thị Việt Nam vẫn đang được sử dụng đa công năng như vậy. Để đạt được sự phát triển du lịch, cần cho phép chủ đầu tư được lựa chọn phương thức sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn tùy theo phương án kinh doanh. Nói cách khác, đất đai cho một dự án phát triển BĐS du lịch - nghỉ dưỡng có thể được sử dụng lâu dài hoặc có thời hạn tùy theo sự lựa chọn của chủ đầu tư.

Nói tóm lại, đối với phân khúc BĐS du lịch dạng đa công năng dựa trên kinh tế chia sẻ cần phải làm ba việc. Thứ nhất, cần cho phép chủ đầu tư dự án BĐS du lịch đa công năng; trong đó có công năng để ở, được lựa chọn phần diện tích được sử dụng lâu dài và phần diện tích được sử dụng có thời hạn. Có như vậy mới thu hút được các nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào  phân khúc này.

Mục tiêu của quản lý đất đai không phải là quản lý cho chặt mà là sử dụng đất mang lại hiệu quả cao. Muốn kinh tế du lịch trở thành kinh tế mũi nhọn thì phải phát triển và đa dạng hóa phân khúc BĐS du lịch. Chính sách đất đai phải phù hợp với mục tiêu phát triển BĐS du lịch.

Thứ hai, cần hoàn chỉnh các quy định về cơ chế bảo lãnh của ngân hàng đối với các dự án phát triển BĐS du lịch khi áp dụng phương thức bán BĐS du lịch hình thành trong tương lai, giống như các quy định hiện hành cho các dự án phát triển nhà ở.

Thứ ba, cần bổ sung quy định về phương thức quản lý việc vận hành các BĐS đa công năng, có lưu ý tới việc đáp ứng nhu cầu du lịch trải nghiệm dựa trên homestay và phát triển hình thức công nghệ cho thuê BĐS như Airbnb hay Westay.

Theo DĐĐT