Hãy để thị trường tự điều chỉnh

Ở khu vực căn hộ cao cấp, tín hiệu giá trở chiều đã bắt đầu. Giá từ mức cao cấp đang điều chỉnh về mức hợp lý và những nhà đầu tư trung lưu, thực sự có tiền sẽ bắt đầu tham gia đầu tư vào phân khúc này.

Nhưng thực tế, thị trường đang có nhiều tín hiệu từ chính vận động của thị trường, chứ chưa hẳn từ chính sách và chúng ta đã có thể bớt bi quan…

Thị trường BĐS phải chăng đã rất gần với đáy ?

Không ai tính được chính xác đáy của thị trường ở đâu. Thường người ta chỉ nhận ra thị trường chạm đáy khi đã băng qua thời khắc đó một thời gian. Đó là khi có một số người nghĩ rằng thị trường đã giảm hết cỡ và sẽ không giảm thêm nữa, đã đến lúc có thể tham gia mua vào, và số người này ngày càng tiếp tục tăng, kích hoạt thị trường. Một người mua có thể khiến người thứ hai nghĩ rằng hẳn “ông” thứ nhất biết được điều gì đến nên cũng quyết định tham gia mua. Người mua thứ ba, thứ tư, cứ thế, lần lượt và trở thành tác nhân làm thị trường chuyển động dây chuyền và chỉ đến sau lúc đó, người ta mới nghĩ rằng “thị trường đã chạm đáy”.

Căn cứ trên điều đó, có thể thấy giá bất động sản ở nhiều lĩnh vực trên thị trường đã rất gần với đáy và nhà đầu tư có thể tính toán để cảm nhận được điều này. Chẳng hạn, giá ở khu vực căn hộ cao cấp đã giảm tới 50% trong 2 năm qua. Trước đây, giá một căn hộ ở The Manor hay SaiGon Peal có lúc đã đến mức 2,800 - 3,000 USD/m2, nay chỉ còn 1.600USD - 2.100 USD/m2. Trong khi đó, giá cho thuê các căn hộ ở khu vực cao cấp lại vẫn đang tăng. Người ta tính một cách đơn giản: Trước đây, để sở hữu một căn hộ như vậy phải mất khoảng 5 - 6 tỉ đồng, nếu cho thuê lại thì tiền thuê nhà thu được chừng 800-1,000USD/tháng. Còn nay, chỉ cần 3 tỉ đồng có thể sở hữu một căn hộ cao cấp 2 phòng ngủ như vậy, cho thuê lại với mức giá đạt 1.000 USD/ tháng. 1 năm, có thể thu về chừng 12.000 USD. Tức bỏ chừng 150.000 USD và có một căn hộ, sẽ đạt tỉ suất sinh lời trên tài sản mỗi năm tới 7-8%. Một tỉ suất hấp dẫn. Thật sự, người mua quan tâm đến giá trị của đầu tư, nghĩa là thu hoạch được gì cho cái giá phải trả và địa điểm, chứ không phải chỉ có cái giá. Giá khu vực căn hộ cao cấp đã bắt đầu ở mức bất hợp lý vì thị trường thiếu sản phẩm cao cấp và từ đầu cơ, cho nên giá cũng rớt nhanh nhất trong vòng 2-3 năm, nhưng cũng vì vậy mà có thể đụng đáy trước ? Một khu vực được kích hoạt sẽ kéo theo các khu vực và các ngành dịch vụ liên quan, tạo nên một sức bật cho cả nền kinh tế.

Nếu hiểu theo cách đó, sẽ thấy thị trường vẫn có thể ấm lại một cách tự nhiên, lành mạnh nhờ bàn tay vô hình. Theo đó, hàng tồn kho ở phân khúc nào phát lộ sự hấp dẫn, có “giá trị” đầu tư cao sẽ lần lượt được giải quyết trước. Tới một lúc nào đó cầu thực sự ấm lên, cung cũng chuyển động theo. Các thị trường liên quan như xây dựng, dịch vụ, môi giới giao dịch, tín dụng cho vay theo đó sẽ ấm lại, kéo nền kinh tế đi lên. Thị trường nào cũng vậy và bất kỳ nơi nào cũng vậy. Khó có sự can thiệp nào tốt hơn bằng chính sự can thiệp từ bàn tay vô hình của thị trường. Hay nói cụ thể hơn, thị trường không bao giờ thiếu tiền và những nguồn tiền này sẽ bắt đầu từ khi họ cảm thấy điều kiện thị trường đã được điều chỉnh đến mức hợp lý (giá đã xuống đến mức làm cho giá trị đầu tư tăng đến mức đáng kể).

Kịch bản 2013

Với những diễn tiến từ chính sách tới thị trường như hiện tại, chúng ta có thể hình dung bất động sản sẽ đi về đâu trong năm 2013, và năm tới ?

Có thể phải đến đầu năm tới thị trường mới bắt đầu chuyển biến mạnh và chúng ta mới có thể nhận ra thị trường đã chạm đáy vào cuối năm nay. Việc nhận biết của chúng ta diễn ra chậm hơn so với chuyển động của thị trường. Nhưng có lẽ vì quá sốt ruột, nhiều tổ chức về bất động sản và một số thành phần đã không ngừng hô hào Nhà nước cứu thị trường. Thú thực, đến nay, dù có một số chính sách đã được ban ra, vẫn chưa ai nói rõ là Nhà nước muốn cứu cái gì, cứu ai, và để làm gì ?

Một cách thẳng thắn, hiện nay chúng ta đang có chính sách hỗ trợ tín dụng cho vay với một số đối tượng. Điều đó hầu như để “cứu” các chủ đầu tư BĐS, chứ không phải cứu thị trường bằng cách lành mạnh hóa thị trường. Tại sao phải cứu khi bàn tay vô hình của thị trường vẫn có thể giúp cho thị trường phát triển lành mạnh hơn trong tương lai? Theo quy luật, những ai tính toán dở, sử dụng dòng tiền kém, đầu tư sai lệch nhu cầu, phải chịu sự trừng phạt của thị trường. Hàng ngày, ở các chợ lớn, nhỏ trong thành phố, vẫn có vô số người bán rau phải đổ đi, bán tháo các loại rau đã lỡ mua quá lố hay tính toán không đúng nhu cầu của người mua, để sau đó tiếp tục mua lại rổ rau khác tươi mới và bán lại trong ngày mai. Hoặc thậm chí bán đổ bán tháo liên tục rồi cụt vốn, ngừng bán rau, tìm kế sinh nhai khác. Vậy tại sao không để các nhà kinh doanh sai lầm trong khu vực BĐS phải chịu trừng phạt của chính thị trường, như những người bán rau ? Nếu họ không thoát ra khỏi sai lầm tính toán của mình, vẫn có thể để họ phá sản, để ngân hàng thâu tóm tài sản, phát mãi. Chúng ta vẫn đang hy vọng các chính sách sẽ sớm đưa lại một số hiệu quả nào đó nhất định. Nhưng kinh nghiệm trong quá khứ cho thấy, rất ít người thuộc đối tượng được hưởng hỗ trợ lại có thể tiếp cận tín dụng, khiến các chính sách thậm chí có thể tạo cơ hội cho một số nhóm lợi ích thiểu số. Hãy để thị trường tự điều chỉnh. Đó là sự chuyển động hợp lý và có lợi dài lâu cho toàn xã hội.

Gió trở chiều bắt đầu từ phân khúc căn hộ bình dân?

Trái lại, phân khúc căn hộ bình dân (bao gồm các dự án nhà ở thương mại có diện tích dưới 70 m2/căn, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp…) trong hai năm qua, không giảm giá là bao. Vì giá của các căn hộ thuộc những dự án như thế này, theo hầu hết các chủ đầu tư, đều đã rất thấp. Nó cũng đã không bị các áp lực đầu cơ như ở phân khúc cao cấp. Và hơn nữa, nó vẫn có thanh khoản, dù không ào ạt. Do đó, “kích cầu” từ khu vực căn hộ này để tỏa hơi ấm ra các khu vực khác trên thị trường, liệu đã trúng? Nhà đầu tư liệu có thể sẽ mua bán giao dịch ở các lĩnh vực khác trên thị trường khi lĩnh vực căn hộ bình dân chuyển động mạnh ?

Vì vậy, xét ở từng dự án, từng địa phương, thị trường rõ ràng đã có tín hiệu trở chiều. Mức độ nhiều hay ít thậm chí có thể cách nhau, nhanh chậm đến cả năm. Ví dụ từ khi thị trường BĐS ở Hà Nội và Hồ Chí Minh bắt đầu tụt dốc từ những 2008 -2009, nhưng giá địa ốc ở Đà Nẵng phản ứng chậm hơn Sài Gòn, Hà Nội. Tại Huế thì 2 năm sau giá mới leo thang và đến lúc này, một số thị trường đang bắt đầu có tín hiệu tan băng thì giá địa ốc Huế mới đang trên đà giảm, nhưng cũng không giảm nhiều vì mức giá khởi điểm vẫn còn tương đối thấp.

Thị trường rớt giá bao giờ cũng là vì tâm lý nhưng lên giá cũng là nhờ tâm lý. Người ta chỉ thực sự tham gia thị trường khi nghĩ rằng với giá này, thị trường đang hay sắp đi lên. Do đó, phân khúc nào giảm giá nhiều, giảm mạnh, ở địa điểm vàng, thì chỗ đó mới có khả năng và bật lên mạnh. Lượng hàng tồn kho mới có thể giải quyết được nhanh hơn. Nói cách khác, ở khu vực căn hộ cao cấp, theo tôi, tín hiệu giá trở chiều đã bắt đầu. Giá từ mức cao cấp đang điều chỉnh về mức hợp lý và những nhà đầu tư trung lưu, thực sự có tiền sẽ bắt đầu tham gia đầu tư vào phân khúc này, ngay khi họ chợt nhận ra thị trường đã nhích ngược qua ngưỡng đáy.