Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Độc giả Nguyễn Văn Qúy (Bắc Giang): Tôi có bán một mảnh đất (đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Bên b đã đặt cọc số tiền 100 triệu đồng và có giấy hợp đồng viểt tay ghi rõ sô tiền đặt cọc có chữ ký của 2 bên và người làm chứng. Và hẹn 1 tháng sau khi làm xong thủ tục công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho bên b thì bên b sẽ giao nốt số tiền còn lại.

Nhưng 1 tuần sau khi bên b đặt cọc,bên b có quay lại và trình bày khó khăn và đưa ra giải pháp như sau: tôi và bên b sẽ cùg ra văn phòng công chứng để làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, sau đó tôi giữ 2 bản, cùng đi lên UBND huyện nộp hồ sơ sang tên, tôi sẽ giữ giấy hẹn. Sau đó 1 tuần sẽ có giấy chứng nhận quyền sử dụng  đất sang tên cho b. Tôi và bên b sẽ cùng lên ngân hàng ( ngân hàng bên b đã liên hệ trước để làm thủ tục vay tiền) đưa sổ đỏ thế chấp cho ngân hàng. Ngân hàng giải ngân thì bên b mới có tiền đưa nốt cho tôi.  Tôi xin hỏi: " Trong  trường hợp , tôi không lấy được tiền, tôi làm thế nào để lấy lại đất của mình?

Luật sư trả lời:

Trong trường hợp của bạn, nếu sau 1 tuần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang tên cho b mà b không trả nốt số tiền còn lại thì bạn có thể giải quyết như sau để lấy lại đất của mình:

Thứ nhất, bạn có thể yêu cầu hủy bỏ hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật vì việc không thực hiện nghĩa vụ thanh toán của bên mua được xem là vi phạm cơ bản nghĩa vụ hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005:

"Điều 438. Nghĩa vụ trả tiền  

1. Bên mua phải trả đủ tiền vào thời điểm và tại địa điểm đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì phải trả đủ tiền vào thời điểm và tại địa điểm giao tài sản.

2. Bên mua phải trả lãi, kể từ ngày chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 305 của Bộ luật này, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."

Hoặc trong trường hợp bạn và bên mua có thỏa thuận trong hợp đồng là việc không thanh toán của bên mua là điều kiện hủy bỏ hợp đồng:

"Điều 425. Huỷ bỏ hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc huỷ bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị huỷ bỏ phải bồi thường thiệt hại."

Việc hủy bỏ hợp đồng chỉ được thực hiện sau khi bạn đã có yêu cầu nhưng bên mua không thực hiện nghĩa vụ thanh toán của mình. Lúc này bạn có thể yêu cầu Tòa án giải quyết nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích của bạn.

Thứ hai, về hậu quả của hợp đồng sau khi bị hủy bỏ theo quy định trên: " Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền". Do đó, trong trường hợp của bạn, nếu hợp đồng bị hủy bỏ thì bạn sẽ được hoàn trả lại phần diện tích đất mà bạn đã chuyển nhượng quyền sử dụng. Bên cạnh đó, bạn phải trả lại cho bên b 100 triệu đồng.

Do đó, khi bạn đã hoàn thành nghĩa vụ của mình, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu bên mua thực hiện nghĩa vụ thanh toán của họ. Đồng thời, nếu việc chậm hoặc không thanh toán của họ gây ra thiệt hại cho bạn thì bạn có thể yêu cầu họ buộc phải thực hiện đúng hợp đồng và bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật. 

Luật sư Trịnh Anh Dũng

Văn phòng Luật sư Trịnh