Một số vướng mắc về chuyển nhượng căn hộ chung cư

Độc giả Trần Thị Tú (Hoàng Mai, Hà Nội): Hiện nay tôi có mua một căn hộ chung cư từ người chủ cũ đã có bìa hồng (Quyền sở hữu nhà ở) nhưng tại thời điểm mua mới chỉ ký kết hợp đồng ủy quyền cho tôi toàn quyền định đoạt mua bán tài sản trên. Hiện nay chủ tài sản cũ đã đi khỏi địa phương và không liên lạc được. Vậy tôi xin được hỏi: Tôi muốn chuyển tên bìa từ tên chủ cũ sang tên của bố mẹ tôi thì sẽ rơi vào trường hợp nào để có thể tính thuế chuyển nhượng - Con cho tặng Căn hộ chung cư cho bố mẹ hay - Chuyển nhượng căn hộ chung cư đơn thuần. Cách tính các loại lệ phí chuyển nhượng như thế nào. Tôi có phải chịu 2 lần nộp phí hay không? 

Luật sư trả lời:

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về đại diện theo ủy quyền như sau:

"  Điều 134. Đại diện

1. Đại diện là việc cá nhân, pháp nhân (sau đây gọi chung là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhân khác (sau đây gọi chung là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

2. Cá nhân, pháp nhân có thể xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thông qua người đại diện. Cá nhân không được để người khác đại diện cho mình nếu pháp luật quy định họ phải tự mình xác lập, thực hiện giao dịch đó.

3. Trường hợp pháp luật quy định thì người đại diện phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, thực hiện.

 Điều 138. Đại diện theo ủy quyền

1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.

3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.

Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.".

Bộ luật dân sự năm 2005 cũng quy định tương tự như vậy. Vì vậy, theo thông tin bạn nêu thì căn hộ trên vẫn là tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bạn là người đã được chủ sở hữu tài sản ủy quyền để được toàn quyền định đoạt căn hộ đó. Vì vậy, bạn có thể căn cứ vào văn bản ủy quyền này để sang tên căn hộ cho bố mẹ bạn hoặc cho người khác. 

Với tư cách pháp lý là người "Đại diện theo ủy quyền" của chủ sở hữu tài sản thì bạn chỉ là người thực hiện các quyền và nghĩa vụ thay chủ sở hữu tài sản, bên chuyển nhượng vẫn là người đang đứng tên. Nếu là mua bán căn hộ thì chưa chắc bạn đã được sử dụng số tiền bán căn hộ (phải bàn giao trả lại tiền cho chủ sở hữu căn hộ - trừ trường hợp hợp đồng ủy quyền có nội dung cho bạn được nhận, sử dụng sổ tiền bán căn hộ). Vì vậy, giao dịch mà bạn thực hiện với bố mẹ bạn không thuộc trường hợp được miễn, giảm thuế, phí chuyển nhượng (vì bạn không phải là chủ sở hữu tài sản, chỉ là người thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu thay chủ sở hữu tài sản).

Luật sư Đặng Văn Cường

Văn phòng luật sư Chính Pháp