Nhà giá rẻ đã thành "trái đắng"

Theo GS. Đặng Hùng Võ, tranh chấp trong giao dịch BĐS ngày một nhiều chính là hệ quả của thời kỳ thị trường phát triển quá nóng, nhưng hệ thống pháp luật thiếu chuyên nghiệp. Trong khi, nhiều người mua nhắm mắt ký bừa vào hợp đồng mua nhà mà không qua tư vấn luật. Bởi vậy, người mua nhà cần thận trọng trong các hợp đồng mua bán để tránh tình trạng: Tưởng được mua nhà giá rẻ, hóa ra lại thành mua đắt.

Sốc và sốt

Năm 2013, thị trường bất động sản (BĐS) dường như dành riêng cho ông Lê Thanh Thản. “Đại gia điếu cày”, như cách báo chí gắn với hình ảnh của Giám đốc Công ty Xây dựng tư nhân số 1 tỉnh Điện Biên này, liên tục gây sốt cho thị trường bằng những dự án ở vị trí khá tốt, giá lại giảm rất “bạo” so với nhiều dự án khác ở điều kiện tương tự. Sức hút đối với “dự án ông Thản” rất lớn.

Người ta bắt đầu biết đến một thị trường BĐS trở lại thời mua tiền chênh, tức là người mua phải thêm tiền chênh lệch cho suất nhà ở được nhượng lại của người khác. Cũng bởi, giá bán mà ông Thản phát đi cho dự án Đại Thanh (Hà Nội) vào cuối năm 2012 là 14,5 triệu đồng/m2, thì sau đó chính ông chào giá 10 triệu đồng/m2 cho một số căn hộ trong dự án. Nhiều chủ đầu tư lúc đó, thậm chí cũng phát sốt, cho rằng không thể có chuyện bán nhà với giá đó mà còn tồn tại được.

Nhưng, đầu tháng 7/2013, lại một cảnh tượng hiếm thấy đã xảy ra trên thị trường BĐS. Khách hàng chen nhau, tranh giành mua căn hộ tại dự án chung cư VP5 Linh Đàm (Hà Nội), ngay sau khi mở bán tại Sàn BĐS Mường Thanh của ông Thản. Một phần lý do là dự án có vị trí đẹp, ngay trong bán đảo Linh Đàm. Nhưng đặc biệt hơn là giá bán thấp, chỉ khoảng từ 14-15 triệu đồng/m2, trong khi nhiều dự án tương tự đều rao giá trên dưới 20 triệu đồng/m2. Diện tích các căn hộ tại dự án lại dao động từ 45 - 90 m2, phù hợp với điều kiện để đón gói hỗ trợ vay vốn 30.000 tỷ đồng của Chính phủ. Bởi vậy đã thu hút rất nhiều người mua.

Nhiều người mua nhà giá rẻ tưởng được hời nhưng hóa thành đắt đỏ. Ảnh minh họa

Từ chuyện bán nhà giá thấp của ông Thản, làn sóng giảm giá nổi lên. Phân khúc nhà giá rẻ tiếp tục chứng kiến nhiều dự án mới được chủ đầu tư tung ra với mức giá được cho là gây sốt. Như chung cư Văn Phú Victoria (Khu đô thị Văn Phú, quận Hà Đông, Hà Nội), giá bán căn hộ chỉ từ 14,3-14,7 triệu đồng/m2; Dự án Xuân Mai Tower (phường Hà Cầu, quận Hà Đông) giá khoảng 14 triệu đồng/m2; Dự án CT2 Tân Tây Đô đã xong phần thô và đang trong quá trình hoàn thiện, giá bán cũng chỉ 12,5 triệu đồng/m2…

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc CTCP Đất Xanh Miền Bắc cho biết, thị trường đang hướng tới những người có nhu cầu thực về nhà ở, trong đó chủ yếu là người có thu nhập thấp và trung bình. Do đó, các giao dịch trong thời gian qua chủ yếu tập trung mạnh vào phân khúc nhà giá rẻ. Chính bởi vậy, các dự án có mức giá bán từ 10-15 triệu đồng/m2, hay các căn hộ giá bán dưới 1 tỷ đồng được nhiều người quan tâm nhất trong thời gian qua.

Rẻ nhưng mua không dễ

Anh Nguyễn Anh Tuấn (Hoàng Cầu, Đống Đa, Hà Nội) cùng vợ thuê nhà hơn chục năm tại Hà Nội, lập kế hoạch săn lùng nhà giá rẻ cách đây 2 năm. Mục tiêu của hai vợ chồng trẻ này là tìm mua một căn hộ khoảng 45 - 50 m2, giá khoảng 600 triệu đồng. Sau nhiều tháng ngày lang thang khắp các dự án, thường xuyên cập nhật thông tin về nhà giá rẻ, vợ chồng anh đã quyết định quyết mua bằng được căn hộ tại dự án VP5 Linh Đàm.

Khi Sàn BĐS Mường Thanh chuẩn bị mở bán, ngày nào Tuấn cũng có mặt tại đây. Sát sao, ăn chực nằm chờ đến vậy, Tuấn cũng không thể chen chân mua cho mình được một suất căn hộ theo giá gốc chủ đầu tư đưa ra. Có một thực tế diễn ra mà anh Tuấn đến giờ vẫn còn bực tức, nói là mở bán công khai mà toàn bộ các căn hộ tại dự án đều được bán hết cho “cò”. Khách hàng muốn mua thì bắt buộc phải trả giá chênh mà “cò” đưa ra, tùy vào từng căn hộ. Giá chênh lúc đó dao động từ 80 - 280 triệu đồng/căn. “Điều đó thật là phi lý”, Tuấn bức xúc.

Thắc mắc với nhân viên tại Sàn BĐS Đại Thanh về quy trình bán hàng và giá chênh cao, Tuấn mới biết, tất cả các căn hộ tại dự án VP5 đều đã được phân bổ và mua hết. Số căn hộ đó được bán qua “cò” và qua một số các nhà đầu tư khác, nên giá mới bị đẩy thêm mức chênh khá cao. Vì vị trí của dự án quá phù hợp với hoàn cảnh, Tuấn đành chấp nhận mua một căn có diện tích 45 m2 nhưng phải trả giá chênh lên tới 140 triệu đồng. Nếu nói là mua được nhà giá rẻ thì cũng không phải, với giá nhà đầu tư đưa ra là 14,5 triệu đồng/m2, cộng với số tiền chênh thì giá cho m2 căn hộ đã lên tới trên 17 triệu đồng/m2.

Trên thực tế, khi các dự án nhà giá rẻ xuất hiện ngày càng nhiều thì thị trường cũng xuất hiện việc chênh giá. Mức độ chênh cao hay thấp tùy thuộc vào từng dự án, dao động từ 5 - 300 triệu đồng/căn. Tại Hà Nội, một số dự án đang có giá chênh là Kim Văn - Kim Lũ (Golden silk), Chung cư Đại Thanh, VP5 Linh Đàm, Văn Phú Victoria, CT2 Trung Văn (huyện Từ Liêm)… Điểm chung của các dự án này là chủ đầu tư chào bán giá khá thấp, thu hút lượng lớn người mua đến giao dịch, nhưng thực tế các căn hộ đều được chào bán qua tay “cò”, khiến người mua chỉ còn cách trả tiền chênh để có được căn hộ mong muốn.

Quả ngọt thành trái đắng

Những người có thu nhập thấp và trung bình khi sở hữu được căn hộ giá rẻ, dù phải chấp nhận một khoản tiền chênh, vẫn như tìm được quả ngọt. Tuy nhiên, khi dự án bắt đầu đi vào hoàn thiện và bàn giao, chuyển quyền sở hữu cho người mua thì hàng loạt vấn đề nảy sinh. Những tranh chấp xảy ra quyết liệt giữa khách hàng và chủ đầu tư, liên quan đến cách tính diện tích căn hộ, ưu đãi thuế, phí quản lý, khu sử dụng chung... Nhiều người mua nhà đột ngột nhận ra rằng, đó không phải quả ngọt mà là trái đắng.

Anh Hoàng Trung Dũng, chủ một căn hộ tại chung cư Đại Thanh cho biết, giá hợp đồng 13 triệu đồng/m2, vào tháng 10/2013 nhận giấy gọi đóng tiền đợt 5 và bàn giao nhà của chủ đầu tư. Theo đó, anh phải đóng đủ 100 triệu đồng tiền nhà và phí dịch vụ 12 tháng là 4,2 triệu đồng... Tuy nhiên, ngay sau khi nhận nhà và đo lại diện tích, anh Dũng phát hiện căn hộ bị hụt hơn 5 m2 so với con số ghi trong hợp đồng. Không chỉ căn hộ của anh mà rất nhiều các căn hộ khác sau khi bàn giao đều có diện tích hụt mất từ vài m2 đến gần chục m2…

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nhu cầu về nhà ở đối với người thu nhập thấp là rất lớn. Bởi vậy, nhiều khi khách hàng chỉ quan tâm đến giá cả mà ít quan tâm đến chất lượng của dự án, cũng như uy tín của chủ đầu tư. Chỉ đến khi có tranh chấp xảy ra, người mua nhà mới vỡ lẽ: Tưởng là mua được nhà giá rẻ, nhưng thực tế lại không hề rẻ chút nào với số tiền bỏ ra và những bức xúc luôn đeo đuổi.

Bức xúc với chủ đầu tư, ngày 26/10/2013, hàng trăm người mua nhà tại dự án Đại Thanh tập trung trước Sàn BĐS Mường Thanh, khiếu nại việc chủ đầu tư giao nhà thiếu diện tích và yêu cầu được đối chất. Nhưng, không riêng dự án Đại Thanh, hàng loạt các vụ tranh chấp, khiếu kiện đã diễn ra nóng bỏng thời gian qua. Trong một cuộc tụ tập đông người khiếu nại như vậy, xuất hiện nhóm côn đồ, hành hung người mua nhà, gây đổ máu. Đây thực sự là mảng tối của thị trường BĐS năm qua, khiến niềm tin thị trường giảm sút.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, tranh chấp trong giao dịch BĐS ngày một nhiều chính là hệ quả của thời kỳ thị trường phát triển quá nóng, nhưng hệ thống pháp luật thiếu chuyên nghiệp. Trong khi, nhiều người mua nhắm mắt ký bừa vào hợp đồng mua nhà mà không qua tư vấn luật. Bởi vậy, người mua nhà cần thận trọng trong các hợp đồng mua bán để tránh tình trạng: Tưởng được mua nhà giá rẻ, hóa ra lại thành mua đắt.

Theo TBNH