Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS: Doanh nghiệp ‘làm ăn’ chất lượng hơn

Trên bình diện toàn cầu, các đô thị đang mọc lên thay đổi toàn cảnh thị trường bất động sản (BĐS), đòi hỏi nhà đầu tư phải sáng tạo, thông minh hơn trong việc sử dụng không gian ngày càng hẹp cho mỗi dự án của mình. Các nhà phát triển BĐS có thêm nhiều cơ hội nhưng đồng thời cũng phải đối mặt với rủi ro do các yêu cầu và đòi hỏi mới. 

BĐS nhà ở phát triển tương đối nhanh

Từ góc độ quản lý Nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, lĩnh vực BĐS trong thời gian qua phát triển rất đa dạng. Có 3 loại hình BĐS đang được quan tâm, đó là: BĐS nhà ở, BĐS công nghiệp và BĐS du lịch.

Theo đó, BĐS nhà ở phát triển tương đối nhanh. Tại Hà Nội, năm 2015 có khoảng hơn 10.700 căn hộ, năm 2016 hơn 42.000 căn hộ, 2017 có 48.000 căn hộ, 2018 lên đến hơn 30.000 căn hộ được đem ra phát triển mở bán. Tại TP HCM, năm 2015 có khoảng 2.700 căn hộ, 2017 khoảng 43.000 căn hộ, nhưng 2018 giảm xuống chỉ còn hơn 27.000 căn hộ được phát triển mở bán. Điều này cho thấy, xu hướng phát triển những năm qua có lúc lên lúc xuống, đặc biệt phát triển mạnh ở năm 2017. Trong khi đó, giao dịch năm 2018 lại không phải là cao.

Theo ông Khởi, trong thời gian qua, chúng ta có nói nhiều đến BĐS, đặc biệt BĐS nhà ở thương mại. Theo thống kê, phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua vẫn chậm mặc dù Chính phủ, Quốc hội có nhiều chính sách kịp thời. “Nếu so với chiến lược phát triển quốc gia, đến nay cả nước mới phát triển nhà ở xã hội đạt khoảng 33% so với nhu cầu” – ông Khởi cho biết và đặt câu hỏi: Các chính sách đã khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội hay chưa? Nếu chính sách tốt rồi tại sao các địa phương, doanh nghiệp chưa tham gia mà chủ yếu tập trung xây dựng nhà ở thương mại?

Theo đánh giá của ông Khởi, các cơ chế liên quan đến BĐS đều xuất phát từ tình hình thực tiễn trong đó có đưa ra dự báo.

Cùng với đó, ông Khởi cho biết, trong 4 tháng đầu năm 2019, nguồn cung về BĐS nói chung giảm so với 2018, đặc biệt giảm về số lượng căn hộ có giá trung bình. Một số BĐS giá cao lại tăng, đặc biệt là loại BĐS giá cao 200 - 300 triệu đã xuất hiện tại một số thành phố lớn.

Cũng trong 4 tháng đầu năm, lĩnh vực BĐS du lịch có nhiều dự án được quan tâm tại một số tỉnh có tiềm năng về du lịch. Trong khi đó, BĐS đất nền cũng có chiều hướng tăng tại nhiều địa phương, nên cơ cấu loại hình BĐS cũng có thay đổi hơn, tuy nhiên cơ cấu không đồng đều. Điều nhà nước cần lại chưa được – đó là BĐS cho người thu nhập thấp chưa đạt yêu cầu.

Doanh nghiệp BĐS "làm ăn" chất lượng hơn

Đưa ra nhận định về tình hình kinh doanh BĐS thời gian 2018 và quý 1/2019, ông Khởi cho rằng, xét về góc độ thuận lợi thì các chính sách của BĐS có cơ chế ổn định và rõ ràng hơn. Bên cạnh đó, các cơ quan Nhà nước đã quyết liệt hơn trong đầu tư BĐS nên các doanh nghiệp làm ăn chân chính, chất lượng hơn. Ngoài ra, nguồn cung có đa dạng hơn trước chứ không như thời điểm năm 2017, 2018 tập trung BĐS cao cấp, dẫn đến tình trạng lo sợ bong bóng.

Nói về khó khăn, ông Khởi cho hay:

Thứ nhất, nguồn vốn được siết chặt hơn từ nguồn vốn Nhà nước và Ngân hàng. 

Thứ hai, các thông tin về BĐS vẫn đang còn thiếu minh bạch, ví dụ như quy hoạch các vị trí dự án chưa rõ ràng. Bởi vì trong môi trường 4.0 thì rất dễ có thông tin sai sự thật gây khó khăn trong hoạt động đầu tư BĐS. 

Thứ ba, những thông tin sốt đất chưa được xử lý kịp thời. 

Thứ tư, thủ tục hành chính mặc dù đã cải cách nhưng kết quả chưa đạt yêu cầu đặt ra.

Tuy nhiên, ông Khởi cũng cho rằng, cơ hội đầu tư trong BĐS du lịch và BĐS công nghiệp vẫn cao trong cả nước. Đầu tư nước ngoài quý 1/2019 tăng 35% so với 2018 hay chính sách thu hút đầu tư của các địa phương đặt ra rất rõ; đặc biệt tác động từ thế giới.

Với BĐS nhà ở vẫn tập trung phân cấp nhà ở xã hội, còn tới 70% nhu cầu.

Đất nền ở một số nơi, tại một số khu vực trong một số thời điểm nhất định có hiện tượng sốt cục bộ. Nhưng sau đó Nhà nước can thiệp kịp thời tránh được tình trạng lan rộng ra.

Từ những đánh giá đó, ông Khởi đưa ra những chính sách hiện nay có Luật nhà ở, Luật đầu tư, Luật đấu thầu… tuy nhiên, hệ thống pháp luật này đều đang nằm ở báo cáo nghiên cứu sửa đổi. Nếu chỉ đánh giá năm 2019 thì hiện nay các quy định này chưa có gì tác động đến.

Về chính sách vốn và tín dụng BĐS, theo ông Khởi, với tín dụng BĐS thì xu hướng thắt chặt lại nhưng cơ cấu vốn huy động từ các nguồn khác thì lại mở rộng như trái phiếu, các quỹ… chứ không chỉ phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Về pháp luật đất đai chưa được sửa đổi nên việc huy động vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài còn vướng mắc. Đặc biệt, các yêu cầu về thủ tục cải cách hành chính cũng chưa đạt như mong muốn nhưng đã đặt ra yêu cầu chặt chẽ hơn. Cải cách chưa đồng bộ cùng các luật khác nên chưa đi vào cuộc sống.

 Thanh Minh