Trang chủ

Pháp luật

Sự thật chiêu trò giảm giá mua bán nhà đất 50%

author 22:17 16/09/2013

Nhiều dự án bất động sản cao cấp TP.HCM những ngày gần đây công bố giảm giá 50% đã làm nóng thị trường. Tuy nhiên, thực tế đây chỉ là "chiêu trò" nhằm thu hút khách hàng.

Có nhiều quan điểm khác nhau về thông tin bất động sản cao cấp tại TP.HCM giảm giá đến 50% từ nhà đầu tư cho đến các chuyên gia. Trong đó, không ít ý kiến cho rằng đây là chiến lược “thông minh”, cũng có người cho rằng coi chừng phản tác dụng. Đa phần các ý kiến chỉ đưa ra dựa trên giá mà chủ đầu tư công bố. Tuy nhiên, để đánh giá một bất động sản hình thành trong tương lai không dừng lại ở đó, mà cần phải tìm hiểu sâu các yếu tố pháp lý dự án, các điều khoản trong hợp đồng, những rủi ro có thể phát sinh… để xem giá trị thực của sản phẩm.

“Giảm 50%” thì còn gì?

Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt) - chủ đầu tư dự án The EverRich 3 - đã công bố giảm 50% giá bán khu biệt thự ven sông và nhà phố thương mại tại dự án này. Trao đổi với báo chí, Ông Võ Tấn Thành - Phó tổng giám đốc Phát Đạt cho rằng, giá bán dự kiến khu này 80 – 100 triệu/m2 và hiện nay giá bán chỉ còn 40 triệu/m2, tương đương 50% giá bán một số dự án liền kề trong khu Phú Mỹ Hưng.

Phóng viên đã liên hệ với Phát Đạt để trao đổi về những thông tin liên quan đến dự án The EverRich 3. Chủ đầu tư sẽ làm gì để việc thi công những khu chức năng còn lại (khu chung cư cao tầng, khu thương mại, văn phòng) không ảnh hưởng đến cư dân khu biệt thự, nhà phố khi họ nhận nền và xây nhà ở? Phát Đạt đang đầu tư hàng loạt các dự án. Trong đó, The Everich 2 ngưng thi công thời gian dài. Việc này có ảnh hưởng đến tiến độ và việc sử dụng vốn góp tại The EverRich 3?...Đáp lại những câu hỏi trên, đại diện Phát Đạt trả lời lãnh đạo công ty đang đi công tác.Việc so sánh giá bán giữa các dự án không đơn thuần là so sánh con số. Cần phải biết với giá đó, sản phẩm nhận được là gì, từ tiến độ thời gian thanh toán, số đợt thanh toán, sự hỗ trợ từ phía ngân hàng, và đặc biệt là giá trị cộng hưởng của những dự án khác xung quanh. Trong hợp đồng góp vốn (HĐGV) theo mẫu của Phát Đạt, điều 2, phương thức góp vốn để nhận nền đất – nhà ở ghi: giá trị góp vốn bao gồm “phần I: góp vốn để nhận nền đất đã có móng căn nhà” và “phần II: góp vốn để xây dựng căn nhà thô”. Theo đó, giá công bố 40 triệu/m2 chưa bao gồm “phần II”, giá trị xây dựng nhà thô. Trong khi đó, đơn cử dự án Mỹ Văn 2, Phú Mỹ Hưng bán biệt thự hoàn thiện và giá trị quyền sử dụng đất với thời hạn thanh toán 2 năm. Thật khập khiễng nếu đem hai trường hợp này ra so sánh ngang giá. Trong chủ đề “bất động sản cao cấp giảm 50% giá bán” trên chuyên mục bất động sản của diễn đàn Otosaigon.com, một số nhà đầu tư đã đánh giá: “Hình như họ tự nâng giá lên 200% rồi giảm xuống lại 50%". 

Một yếu tố không thể bỏ qua trước mỗi giao dịch bất động sản chính là năng lực tài chính của chủ đầu tư. Báo cáo tài chính giữa niên ngày 30/6/2013 của Phát Đạt cho thấy nhiều thông tin không mấy khả quan. Theo đó, công ty này có tổng tài sản hơn 5.400 tỷ, với lượng hàng tồn kho hơn 4.900 tỷ, tương đương gần 90%. Lợi nhuận sau thuế 6 tháng đầu năm 2013 chỉ đạt gần 746 triệu trên vốn chủ sở hữu hơn 1.400 tỷ đồng. Phát Đạt cũng đang đối mặt với 2 món nợ: Nợ ngắn hạn gần 1.390 tỷ đồng và nợ dài hạn gần 2.614 tỷ đồng. Cũng theo báo cáo ngày 30/6/2013, Phát Đạt chỉ còn tổng tiền mặt và tiền gửi tài khoản ngân hàng gần 3,4 tỷ đồng. Những khó khăn trên đã lý giải tại sao dự án The Everich 2 “bất động” suốt thời gian vừa qua.

Hợp đồng vô hiệu

Qua tìm hiểu phóng viên, dự án The EverRich 3 đang trong quá trình xin phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500. Trước đó, dự án chỉ bao gồm các block chung cư cao tầng. Nhưng hiện nay, một số block đang xin phép để chuyển đổi thành khu biệt thự, nhà phố.

Theo chuyên gia, TS Lê Bá Chí Nhân - giảng viên bộ môn bất động sản, đại học Kinh tế Tài chính TP.HCM - hiện nay, các quy định về HĐGV được quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở, Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 71. Theo đó, để HĐGV được ký kết giữa các bên có hiệu lực thì phải đáp ứng các điều kiện cần: thiết kế nhà ở, quy hoạch 1/500 phải được phê duyệt; chủ đầu tư đã khởi công xây dựng công trình nhà ở; đã thông báo bằng văn bản cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết trước ít nhất 15 ngày tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn (trong trường hợp chỉ định). Trong trường hợp chưa có Quyết định phê duyệt thiết kế nhà ở hoặc quy hoạch 1/500 thì HĐGV không có giá trị. Ghi nhận theo mẫu HĐGV của Phát Đạt có nhiều điều khoản mà khách hàng cần phải hết sức cẩn trọng khi ký kết hợp đồng.

Trong Điều 8, quyền và nghĩa vụ bên B (Bên góp vốn) ghi rõ: “Chỉ được chuyển nhượng quyền góp vốn từ hợp đồng này khi và chỉ khi đã góp đủ vốn để bên A xây dựng phần móng của căn nhà; phần móng của căn nhà đã được xây dựng xong và các bên đã chính thức ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai…" Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu khách hàng mất khả năng thanh toán tiếp hoặc chủ đầu tư chưa thi công xong phần móng, thì khách hàng có nguy cơ bị chôn vốn.

Điều 11, vi phạm hợp đồng và chấm dứt, trong mục 11.1, trường hợp Bên B vi phạm. Hợp Đồng thì bên A (chủ đầu tư) sẽ áp dụng các hình thức xử lý như sau: “Bên B phải chịu một khoản lãi do chậm thanh toán với mức lãi suất là 0,1%/ngày hoặc mức cao nhất mà pháp luật cho phép, tùy theo mức nào cao hơn. Tiền lãi chậm thanh toán sẽ được tính trên mỗi khoản tiền quá hạn phải thanh toán từ ngày Bên B có nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng và phụ lục hợp đồng cho đến ngày thanh toán thực tế;...”

Như vậy, nếu tính theo năm thì mức lãi phạt mà chủ đầu tư áp cho khách hàng chậm thanh toán lên đến 36,0%/năm. Trong khi đó, trường hợp bên A vi phạm hợp đồng, tại mục 11.3.1 ghi: “nếu bên A chậm trễ thực hiện thời điểm giao nền đất chậm hơn so với qui định tại Điều 4.1 của hợp đồng trong khi bên B đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán thì bên A phải chịu một khoản phạt do vi phạm hợp đồng với mức phạt 0,9%/tháng cho mỗi ngày chậm bàn giao nền đất tính trên tổng số tiền mà bên B đã thực thanh toán góp vốn, nhưng tổng số tiền phạt không vượt quá 8% (tám phần trăm) tổng số tiền góp vốn mà bên A đã nhận từ bên B. Các bên thống nhất rằng khoản phạt này là chế tài duy nhất đối với vi phạm hợp hồng của bên A.” Số tiền phạt không vượt quá 8% tạo thuận lợi để chủ đầu tư huy động vốn rẻ, còn tiến độ dự án, vốn góp có được dùng đúng mục đích hay không lại là chuyện khác,…. Mặt khác, nếu bên A áp dụng số tiền phạt không vượt quá 8% thì đồng nghĩa rằng mức phạt này thường áp dụng cho hợp đồng thương mại, chứ không phải là hợp đồng dân sự.

Người dân có nhu cầu thực đang mong đợi giá nhà đất phù hợp với khả năng thanh khoản, thanh toán. Việc các chủ đầu tư tung chiêu giảm giá “ảo” chẳng khác nào dội gáo nước lạnh vào niềm tin của khách hàng vốn đã bị xói mòn theo khủng hoảng bất động sản trong thời gian vừa qua.

Theo VNN

Thích và chia sẻ bài viết:

bình luận (0)

Bình luận

tin liên quan

video hot

Về đầu trang