Tín hiệu lạc quan từ thị trường bất động sản có thời hạn

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, thời gian qua sản phẩm thị trường đón nhận nhiều nhất là căn hộ để bán, cho đến hiện tại đều là sở hữu lâu dài, hay sở hữu vĩnh viễn. Tâm lý người mua bất động sản tại Việt Nam rất thích sản phẩm có sở hữu lâu dài, nên sức tiêu thụ trên thị trường cao. Số liệu cho thấy, năm 2008, tại 2 thị trường lớn là TP. HCM và Hà Nội nguồn cung chào bán là 15.000 căn hộ, số lượng tiêu thụ là 8.000 căn nhưng đến năm 2018, nguồn cung chào bán lên đến 63.000 căn và số lượng tiêu thụ đã lên đến 55.000 căn.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam. 

Đến hiện tại, xu hướng tiêu dùng của người mua, nhà đầu tư vẫn là căn hộ sở hữu lâu dài. Khảo sát sơ bộ cho thấy có sự chuyển đổi khá lớn. Từ 2014 đến 2016, số lượng người mua để đầu tư chiếm đến khoảng 65% so với 35% chỉ để ở. Từ 2017 đến 2018, khi có thêm nhiều sản phẩm ở phân khúc trung cấp, quan niệm của người mua cởi mở hơn với chung cư, tỉ lệ mua để ở lên đến 45%. Nhu cầu người mua để ở tăng lên nhiều, mối quan tâm với các dự án chung cư cũng tăng lên. Tuy nhiên con số được cung cấp ra thị trường vẫn rất ít so với nhu cầu thực tế.

Đơn cử như tại TP. HCM có đến 12 triệu dân, Hà Nội khoảng 11-12 triệu dân, trong khi số căn hộ cũng chỉ khoảng 260.000 căn, quá ít so với nhu cầu, nguồn cung còn quá thấp.

Bà Dung cũng cho biết, 6 tháng đầu năm 2019, số lượng dự án chào bán ra sụt giảm nhất định so với cùng kỳ năm 2018, nếu mua để đầu tư thì bắt đầu có ít lựa chọn hơn. Sản phẩm thay thế là sản phẩm sở hữu có thời hạn bắt đầu nhận được sự quan tâm của người mua.

Còn đối với sản phẩm căn hộ khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng, người mua chủ yếu để đầu tư. Mặc dù chỉ được sở hữu hữu hạn nhưng lợi nhuận cho thuê cao hơn đầu tư căn hộ trong thành phố.  Bên cạnh đó, sản phẩm nhà phố và nhà phố thương mại, tại nhiều dự án phức hợp ở Phú Quốc hay Nha Trang, bắt đầu thấy sự phát triển. Những sản phẩm này cũng chỉ sở hữu 50 năm, người mua đầu tư vào đây để kiếm lợi nhuận cho thuê hằng năm.

Trong vòng 4 năm qua từ năm 2015 đến năm 2019, tại cả Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, thị trường condotel tăng trưởng 100%, năm sau tăng trưởng gấp đôi gấp ba lần năm trước, cá biệt có dự án ở vị trí tốt, lượng nhận đặt chỗ cao hơn cả số lượng chào ra. Đến năm 2019, thị trường này có câu chuyện tương tự như Hà Nội hay TP. HCM, có sự chững lại trong nguồn cung chào bán và nguồn cung tiêu thụ.

"Rõ ràng chúng ta có sự chuyển dịch ở đâu đó với nhu cầu của người mua. Chúng tôi coi đây là sản phẩm bổ sung, năm 2016 – 2017, số lượng tiêu thụ được đâu đó 70-80%. Đến năm 2018, lượng chào bán nhiều nhưng lượng tiêu thụ cao. Đến hiện tại, Nha Trang có khoảng 16.000 căn hộ còn Đà Nẵng có 19.000 căn hộ. Tăng trưởng của thị trường Nha Trang cũng tăng cao qua từng năm, tại Nha Trang, tất cả các dự án này được sở hữu 50 năm. Trong khoảng 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư đã chấp nhận sở hữu 50 năm cho đến khi luật rõ ràng hơn về sở hữu loại hình này", bà Dung nói.

Đại diện đến từ CBRE dẫn số liệu tỉ lệ bán hiện tại từ 60% đến 100%. Lợi nhuận đầu tư ở khoảng 7% đến 9% trong giai đoạn đầu, thời điểm những năm qua, nguồn cung quá nhiều nên lợi nhuận đầu tư ước chừng chỉ 6 đến 7% ở hiện tại.

Đối với officetel, đây là sản phẩm lai như condotel, nhưng câu chuyện kém lạc quan hơn. Từ 2016 đến 2018, thị trường officetel tăng trưởng cao hơn rất nhiều so với condotel. Tuy nhiên, khung pháp lý của sản phẩm này còn nhiều lấn cấn, người mua khi ký hợp đồng mua cũng không có được câu trả lời rõ ràng từ nhà đầu tư. Việc bố trí lối đi riêng với officetel với cư dân, người thuê officetel đòi hỏi lối đi riêng cũng gặp khó khăn. Khả năng cho thuê của officetel bị kém đi. Trong năm 2019, gần như không có sản phẩm nào chào bán với officetel này, bà Dung nói.

Chia sẻ kinh nghiệm ở các nước khác, bà Dung cho biết, trên thị trường vẫn có cả sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn. Tại Việt Nam nhiều dự án sở hữu lâu dài nhưng tại một số dự án trọng điểm, nhiều dự án cũng chỉ được sở hữu 50 năm. Thái Lan sở hữu lâu dài, Singapore sở hữu lâu dài hoặc 99 năm, với Philippines, chính phủ chỉ cho tất cả các dự án sở hữu 50 năm.

Hiện có tới hơn 70 quốc gia trong 220 quốc gia trên thế giới căn hộ để bán có thời hạn, không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn cả, như vậy có những thị trường dù nó là sản phẩm để ở hay lâu dài cũng không được sở hữu vĩnh viễn.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, Việt Nam được sở hữu 50 – 70 năm, nhưng tại Thái Lan căn hộ nghỉ dưỡng chỉ được sở hữu 30 năm, số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Phuket gấp 3 lần số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng, áp dụng cho cả người nước ngoài và người Thái Lan. Indonesia được sở hữu lâu dài, chưa có nguồn chính thống để đưa ra con số chính xác. Trung Quốc, đối với căn hộ bán để ở chỉ được sở hữu tối đa 70 năm, có những dự án sở hữu 40 – 50 năm.

Khung pháp lý để điều chỉnh thời hạn sở hữu của bất động sản – được mua thêm thời hạn sở hữu sau khi hết thời gian được sở hữu (như Singapore); Tuy nhiên, cũng có những quốc gia rất khó để gia hạn thêm như Philippines.  Bởi có những quốc gia đưa ra ưu đãi rất rõ đối với sản phẩm có thời hạn để khuyến khích người mua như thuế chuyển nhượng bất động sản đối với sản phẩm có thời hạn thấp hơn vô thời hạn.

Từ đó, bà Dung cũng đưa ra những lưu ý khi đầu tư vào sản phẩm có giới hạn thời gian. Yếu tố pháp lý quan trọng nhất. Sở hữu có thời hạn cụ thể là trong bao nhiêu năm 50 năm hay 30 năm? Có được kéo dài thời gian sở hữu không và phải chi phí thêm bao nhiêu cho việc kéo dài thời gian sở hữu…Yếu tố pháp lý có được thể hiện rõ trong hợp đồng không? Thứ hai là yếu tố tài chính: Lợi nhuận cho thuê; điều khoản thanh toán; chi phí mua (bao gồm ưu đãi thuế); hỗ trợ của ngân hàng; khả năng tăng giá trị.

Sở hữu bất động sản có thời hạn: Bước tiến trong thời đại mới(VietQ.vn) - Hiện nay, sở hữu bất động sản (BĐS) có thời hạn đang là xu thế tất yếu trên thế giới. Việt Nam cũng không nằm ngoại lệ. Lúc này, nhà đầu tư không còn quan tâm đến vấn đề thời gian mà chất lượng sản phẩm mới là yếu tố được giới đầu tư đặt lên hàng đầu.

Thanh Minh