Tồn kho bất động sản: Đâu là sự thật?

Hàng tồn kho và nợ xấu là hai yếu tố ảnh hưởng mạnh đến bất động sản. Ảnh minh họa

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đưa ra trong phiên chất vấn của Đại biểu Quốc hội ngày 12/11: theo số liệu chưa đầy đủ của 44 tỉnh thành, hàng tồn kho cả nước hiện nay có 16.469 căn hộ chung cư, trong đó TP.HCM 10.108 căn, Hà Nội 3.292 căn. Theo báo cáo từ quỹ Dragon Capital, con số hàng tồn kho căn hộ để bán lên đến 70.000 căn ở cả TP.HCM và Hà Nội, đây mới chỉ dừng lại ở mảng căn hộ, còn biệt thự, liền kề chưa tính đến. Các thống kê đều không giống nhau và chênh lệch đến 4 lần, nếu không biết chính xác hàng tồn kho chúng ta không thể đánh giá được mức độ nguy hiểm của nó cũng như đưa ra giải pháp để tháo gỡ.

Hàng tồn kho và nợ xấu là 2 yếu tố ảnh hưởng mạnh đến bất động sản. Trong đó, hàng tồn kho vừa là nguyên nhân, vừa mang tính quyết định tình trạng đóng băng, giải quyết được hàng tồn kho sẽ giải quyết được nợ xấu. Tuy nhiên, hiện nay các thống kê về hàng tồn kho đều không chính xác.

Các thống kê chỉ là bề nổi vì chỉ tính ở báo cáo của doanh nghiệp A, chưa kể hàng tồn kho ở nhà đầu tư B, ngân hàng C, sàn bất động sản D và một số người nhà của doanh nghiệp A. Số hàng tồn kho thứ cấp này rất lớn, có khi còn hơn hàng tồn kho của doanh nghiệp A nên tổng số hàng tồn kho phải cao gấp 2 hoặc 3 lần con số báo cáo. Hàng tồn kho của A, B, C và D phải cạnh tranh khốc liệt với nhau để tiêu thụ. Nếu dạo quanh các chung cư vào buổi tối, thông qua ánh đèn chúng ta có thể nhận biết được lượng khách ở, nhưng cũng có doanh nghiệp tự thắp đèn để người dân nghĩ đã có nhiều người. Vì vậy để chính xác hơn, nên quan sát người dân ra vào chung cư sáng chiều mới có thể nhận ra dự án đó đã bán được hay chưa. Điển hình, theo chúng tôi được biết, một dự án tại Bình Chánh có tổng số căn hộ hơn 1.000 căn, riêng nhà đầu tư B đã là 700 căn, cộng với chủ đầu tư bán thì xem ra dự án đã tiêu thụ được hơn 80%, nhưng thực tế nhà đầu tư B vẫn chưa bán được, số người vào ở không đông.

Hàng tồn kho chủ yếu là căn hộ trên 1 tỷ đồng nên rất khó bán, tôi tin những doanh nghiệp này phải giải quyết hàng tồn kho của mình trong 4 – 5 năm tới. Cách tốt nhất để giải bài toán này là hàng cao cấp cũng đã phải chuyển đổi cho phù hợp với thực tế và nhu cầu thị trường. Thực tế thì nhiều doanh nghiệp đã phải chuyển hướng đổ về phục vụ chính nhu cầu thực của thị trường.

Nhu cầu thực của thị trường là nhà ở diện tích nhỏ giá trung bình. Tuy nhiên các cơ chế, chính sách hiện hành của nhà nước không có sự hỗ trợ, khuyến khích cho các loại sản phẩm này. Để phát triển BĐS đúng hướng, nhà nước nên ban hành một số chính sách hỗ trợ, khuyến khích đối với các doanh nghiệp BĐS và người mua nhà, cụ thể cho phép các doanh nghiệp BĐS đầu tư căn hộ nhỏ giá trung bình. Đặc biệt, nên quy định diện tích tối thiểu cho các loại nhà ở là 20 m²/căn. Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc, Ấn Độ và các nước khác vẫn cho phép xây dựng căn hộ hiện đại nhưng có diện tích nhỏ dành cho người độc thân, vợ chồng mới cưới…

Nay nhiều doanh nghiệp đã giảm giá bán từ 20 – 50% và kiến nghị chia nhỏ căn hộ nhằm đáp ứng được nhu cầu và khả năng của người dân, tăng tính thanh khoản cho thị trường. Kiến nghị trên đã được sự đồng thuận của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và Thủ tướng Chính Phủ, trong tương lai sẽ có quy định diện tích tối thiểu căn hộ là 25m². Đây được xem là một động thái tích cực của Nhà nước nhằm phát triển thị trường BĐS ổn định và chiến lược.

KS. Nguyễn Văn Đực

(PGĐ Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành)