TS. Nguyễn Trí Hiếu: Năm 2019, tôi tin rằng bong bóng bất động sản sẽ không 'nổ' ra!

Trao đổi với phóng viên Chất Lượng Việt Nam (VietQ.vn) về lĩnh vực bất động sản (BĐS), Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu bày tỏ tin tưởng vào sự phát triển ổn định của lĩnh vực này, đặc biệt là BĐS công nghiệp trong năm Kỷ Hợi 2019.

Thưa ông, năm 2019, các ngân hàng sẽ áp dụng công thức tính hệ số rủi ro mới. Vậy theo ông, điều đó có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

Theo tôi, những quy định trong Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định về tỷ lệ an toàn vốn mang tính thắt chặt nhiều hơn là mở rộng.

Thông tư 41 có những quy định rất chặt chẽ về cách tính hệ số rủi ro cho những món vay và cho BĐS. Với cách tính chặt chẽ này, các ngân hàng sẽ không thể ‘bung ra’ như trước, bởi trước đó chúng ta không có quy định về cách tính cũng như hệ số rủi ro cụ thể như Thông tư 41.

Chúng ta biết rằng, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đã được rút từ 45% xuống còn 40%, siết chặt hoạt động tín dụng của các ngân hàng. Những khuyến cáo của Ngân hàng nhà nước (NHNN) cũng như của Chính phủ là rất cẩn thận trong vấn đề rủi ro tín dụng BĐS.

Tôi mong rằng thị trường BĐS vẫn tiếp tục phát triển trong sự ổn định. Nhưng tôi nghĩ, dòng vốn từ các ngân hàng đổ vào lĩnh vực BĐS sẽ ngày càng siết chặt lại.

Thưa ông, những chỉ thị cũng như cơ chế mới áp dụng cho lĩnh vực bất động sản liệu có ngăn được vấn đề cho vay tiêu dùng ‘núp bóng’ vay tín dụng bất động sản hay không?

Tín dụng BĐS có 2 loại: tín dụng cho vay kinh doanh BĐS và tín dụng cho vay BĐS tiêu dùng.

Cho vay BĐS tiêu dùng là những món cho vay để mua nhà và sửa nhà cho cá nhân chứ không phải cho doanh nghiệp, bởi vậy được xếp vào bên tín dụng tiêu dùng.

Còn đối với tín dụng cho vay kinh doanh BĐS là những món cho vay đối với những nhà kinh doanh BĐS khi mà họ dùng tiền để xây dựng, mua đi bán lại BĐS, sau đó dùng thu nhập từ BĐS đó để trả nợ cho ngân hàng.

Khi chúng ta nghe đến tỷ lệ BĐS trên tổng dư nợ thì thường nghe về tín dụng BĐS kinh doanh và tỷ lệ là rất thấp. Nếu cộng với tín dụng BĐS tiêu dùng thì con số đó, tôi nghĩ rằng rất cao.

Tôi mong rằng, các cơ quan chức năng, trong đó có NHNN nên có những con số tách bạch giữa hai loại tín dụng này. Cùng với đó, cũng cần có một con số gộp lại để chúng ta nhìn thấy bức tranh tổng thể về việc các ngân hàng cho vay BĐS như thế nào? Điều đó giúp ta nhận định đúng về mức độ cho vay của ngân hàng cho cả thị trường BĐS.

Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về việc các ngân hàng cho vay khá dễ dàng đối với các chủ đầu tư, các doanh nghiệp lớn, siêu lớn trên thị trường bằng nhiều hình thức khác nhau. Ông có lo ngại gì về vấn đề này không?

Tôi rất lo ngại việc các ngân hàng cho vay một cách ‘rộng tay’ với các chủ đầu tư, các nhà kinh doanh BĐS lớn. Thực sự ra, ở trong ngành ngân hàng mấy chục năm nay, tôi cũng rất ‘mặn mà’ với việc cho vay BĐS.

Cho vay BĐS thì món lợi nhuận rất cao. Các nhà kinh doanh BĐS sẵn sàng trả cho ngân hàng lãi suất lớn. Bên cạnh đó, vấn đề tài sản bảo đảm và thế chấp được định hình, được thẩm định và tài sản BĐS đó là tài sản bảo đảm mà ngân hàng nhìn thấy được, sờ thấy được và kiểm soát được.

Tuy nhiên, đây cũng là cái ‘bẫy’ của rủi ro vì khi các ngân hàng bỏ tiền vào rất nhiều, rồi thị trường BĐS suy giảm thì sẽ tạo ra nhiều nợ xấu. Ví dụ, tại TP. HCM, một số dự án đã và đang bị thu hồi giấy phép, thì các ngân hàng cho vay những dự án đó cần hết sức quan tâm, sao cho với những tín hiệu không tích cực cần phải có ngay biện pháp, kế hoạch để thu hồi nợ. Với BĐS, khi thị trường đã xuống dốc, thì vấn đề thu hồi nợ trở nên khó khăn vô cùng, và sẽ trở thành nợ xấu.

Theo tôi, năm 2019, thị trường BĐS vẫn ổn định và phát triển. Tôi tin rằng năm 2019 bong bóng BĐS sẽ không ‘nổ’ ra nếu các ngân hàng, kể cả NHNN, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng... có những biện pháp, chế tài, kế hoạch kiểm soát tăng trưởng BĐS phù hợp.

Đặc biệt, năm nay BĐS công nghiệp là lĩnh vực có tiềm năng phát triển rất cao, bởi nước ta đã đi vào hội nhập quốc tế với nhiều hiệp định thương mại tự do, điển hình là CPTPP sẽ tạo điều kiện thuận lợi để BĐS công nghiệp có mảnh đất màu mỡ để phát triển.

Xin cảm ơn ông với những chia sẻ trên!

Ngọc Xen