Xu hướng thị trường mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam năm 2019

Dư địa & tiềm năng lớn

Việt Nam được ghi nhận vẫn còn nhiều tiềm năng cho ngành bán lẻ phát triển. So với các nước trong khu vực, diện tích bán lẻ hiện đại tại Việt Nam ở mức thấp, Mật độ diện tích bán lẻ trên đầu người tài thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM lần lượt chỉ ở mức 0,17 và 0,13m2/ người, trong khi đó tại các thành phố như Jakarta (Indonesia) là 0,44, Singapore 0,75 và Bangkok (Thái Lan) 0,89. Cùng với tốc độ phát triển kinh tế ổn định và mức độ đô thị hóa cao, dân số trẻ chiếm tỷ trọng lớn với dân số có độ tuổi dưới 35 tuổi chiếm đến 60%, tầng lớp trí thức và có thu nhập ổn định ngày càng tăng hỗ trợ cho ngành bán lẻ Việt Nam phát triển. Theo thống kê của Tổng cục thống kê, mức thu nhập đầu người tăng 17% và mức chi tiêu tăng 14% khi so sánh năm 2016 với năm 2014.

Ngoài ra, tính đến Q3/2018, thị trường bán lẻ tại hai thành phố lớn gồm Hà Nội và Tp.HCM hoạt động của phân khúc bán lẻ hiện đại tốt với nguồn cung tăng trưởng liên tục. Trong 5 năm gần đây, nguồn cung của mỗi thành phố tăng 11% mỗi năm. Savills ghi nhận công suất cho thuê của thị trường bán lẻ đạt 97% tại Hà Nội và 93% tại Tp.HCM vào thời điểm Q3/2018.

Sự trỗi dậy của khu vực ngoài trung tâm

Nguồn cung tại khu vực ngoài trung tâm của 2 thành phố liên tục tăng. Nhu cầu cho diện tích bán lẻ tại khu trung tâm khá lớn tuy nhiên sự hạn hẹp quỹ đất ở vị trí đẹp và giá đất cao đã hạn chế sự phát triển của các dự án bán lẻ tại khu vực trung tâm.

Trong những năm gần đây, bán lẻ trở thành một hạng mục trong dự án/ tòa nhà phức hợp để có thể tối đa hóa sử dụng đất trong khu vực trung tâm. Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm ngày càng thu hút các nhà đầu tư phát triển bán lẻ bởi khu vực này có mật độ dân cư cao, giá đất vừa phải, dân cư giãn dần về các khu vực này bởi hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng quy hoạch tốt và ngày càng phát triển kéo theo nhiều khu đô thị mới và nhiều dự án nhà ở chất lượng cao. Tính đến Q3/2018, nguồn cung bán lẻ ở khu vực trung tâm chỉ chiếm 2% tại Hà Nội và 12% tại Tp.HCM. Trong đó, Tp.HCM có thị phần nguồn cung bán lẻ khu vực trung tâm giảm liên tục từ mức 21% vào năm 2013 lên mức 12% vào quý 3/2018.

Bán lẻ trong dự án phức hợp dân cư và thương mại sẽ tiếp tục phát triển

Xu hướng hạng mục bán lẻ được phát triển trong phức hợp khu dân cư và thương mại sẽ tiếp tục trong các năm tới. Xu hướng này tạo nên lợi ích tương hỗ bởi hạng mục tận dụng được nguồn khách mua sắm là cư dân trong khu đô thị hoặc công nhân viên chức của khối văn phòng từ đó thu hút khách thuê; đồng thời bán lẻ được xem như tiện ích bổ trợ sự tiện lợi cho khu dân cư. Tính đến năm 2020, thị trường Hà Nội dự kiến có thêm hơn 435.000m2 diện tích bán lẻ từ 19 dự án và thị trường Tp.HCM có thêm khoảng 512.000 m2 từ 30 dự án, chủ yếu sẽ nằm tại khu vực ngoài trung tâm.

Đối lập trong xu hướng giá thuê tại Hà Nội và TP.HCM

Trong khi Hà Nội có giá thuê tăng thì Tp.HCM là có xu hướng giá thuê giảm trong những năm gần đây. Sự giảm giá thuê tại Tp.HCM chủ yếu là do sự tăng trưởng mạnh nguồn cung tại khu vực ngoài trung tâm và các dự án tại đây cung cấp giá thuê thấp hơn giá thuê khu vực trong trung tâm rất nhiều.

Khi xét giá thuê theo từng khu vực thì giá thuê tại khu trung tâm có xu hướng tăng trong khi khu ngoài trung tâm có xu hướng giảm, điều này làm khoảng cách giá giữa 2 khu vực ngày càng mở rộng. Trong khi đó, thị trường bán lẻ tại Hà Nội lại giá thuê khu vực trung tâm giảm và giá thuê khu ngoài trung tâm tăng; sự tăng giá liên tục của khu ngoài trung tâm với nguồn cung chiếm đến 98% đã làm giá thuê toàn thị trường tăng.

Còn đó nhiều thách thức

Nhân tố cốt lõi của sự phát triển ngành bán lẻ Việt Nam bền vững là người tiêu dùng đang có xu hướng thay đổi nhanh chóng về hành vi tiêu dùng. Khách hàng đang dần được công nghệ hoá với thương mại điện tử, smartphone, mạng xã hội hay những tiện ích công nghệ khác. Điều này buộc các nhà phát triển bán lẻ cần phải thấu hiểu và nắm bắt được xu hướng để đưa ra ý tưởng phát triển về kiến trúc dự án cũng như cơ cấu khách thuê phù hợp. Một số xu hướng phát triển mặt bằng bán lẻ mà các chủ đầu tư có thể lưu ý bao gồm: sự xuất hiện và mở rộng của các tiện ích giải trí trong không gian bán lẻ; tích hợp thương mại điện tử và cửa hàng truyền thống; các mô hình lai ghép mặt bằng bán lẻ và co-working.

Trong những năm qua, thị trường tại Việt Nam cũng đã chứng kiến nhiều dự án phải đóng cửa hoặc giảm diện tích bán lẻ, nhất là phân khúc trung tâm bách hóa bởi thiếu tính đa dạng cơ cấu khách thuê. Không ít trung tâm thương mại phải cải tạo lại kiến trúc cũng như cơ cấu khách thuê, không ngừng làm mới và đưa ra nhiều chương trình và sự kiện giảm giá để thu hút người mua sắm, từ đó cải thiện tình hình kinh doanh.

Hoàng Dương