Thị trường bất động sản ven đô Hà Nội: Thực trạng và dự báo

I. Thực trạng thị trường bất động sản ven đô Hà Nội 6 tháng đầu năm 2025

Bất động sản ven đô còn được gọi là bất động sản vùng ven, là các loại hình bất động sản nằm ở khu vực ngoại ô, giáp ranh với các thành phố lớn hoặc các khu vực lân cận. Nói cách khác, đó là những khu vực nằm giữa ranh giới giữa đô thị và nông thôn, chịu ảnh hưởng của văn hóa đô thị nhưng vẫn còn giữ nhiều yếu tố của nông thôn.

Bất động sản vùng ven Hà Nội như Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì, Thường Tín, Thanh Oai... đang thu hút sự quan tâm của cả nhà đầu tư và những người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là đất nền và các dự án nhà ở cao tầng, thấp tầng nhờ vào sự kết hợp của nhiều yếu tố, từ hạ tầng, giá cả đến môi trường sống. Giá đất nền tại một số khu vực đã tăng đáng kể, cho thấy xu hướng tăng giá tích cực sau một năm.

Hiện nay, đất nền khu vực vùng ven Hà Nội đang thu hút sự quan tâm đặc biệt từ thị trường. Một số khu vực ven đô, đặc biệt là những nơi có quy hoạch bài bản, hạ tầng kết nối tốt có giao dịch sôi động. Ngược lại, những khu vực xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng, hoặc có tình trạng đầu cơ, thổi giá quá mức, có thể gặp khó khăn trong thanh khoản. Người mua có xu hướng tìm kiếm các sản phẩm đất nền có pháp lý rõ ràng, giá cả hợp lý và có tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) trên thị trường thứ cấp, giao dịch và giá sản phẩm thấp tầng, đất nền cũng ghi nhận tăng mạnh. Nhất là khu vực vùng ven Hà Nội, nhờ hưởng lợi từ hàng loạt các dự án mới triển khai có giá bán cao. Thậm chí nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang nhiều năm được rao bán với mức giá tăng tới 30%, thậm chí gấp đôi so với năm 2023.

Trong những tháng đầu năm 2025, giá đất nền tại các khu vực ven đô Hà Nội có mức tăng dao động từ 30 - 80%, tùy từng khu vực. Trong đó, huyện Quốc Oai là nơi có mức tăng nổi bật nhất với biên độ lên tới 74%. Các huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Hoài Đức và Thanh Trì giá tăng mạnh nhờ hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trọng điểm và các khu đô thị lớn.

Theo báo cáo của Property Guru Việt Nam, trong những tháng đầu năm 2025, giá rao bán đất nền vùng ven Hà Nội có nơi đã tăng từ 30-80% tùy khu vực. Đơn cử, giá đất nền tại huyện Thạch Thất đoạn mặt đường xã Tiến Xuân đã tăng từ 27-30 triệu VND/m² lên 29-32 triệu VND/m²; xã Bình Yên tăng từ 20-22 triệu VND/m² lên 22-24 triệu VND/m²; vị trí đường đôi xã Thạch Hòa tăng từ 35-36 triệu VND/m² lên 38-40 triệu VND/m². Tương tự ở huyện Quốc Oai, đất tại xã Phú Mãn tăng nhẹ từ 12-13 triệu VND/m² lên 13-14 triệu VND/m²; đất Phú Cát tăng từ 10-13 triệu VND/m² lên 11,5-14 triệu VND/m²; đất nền Hòa Thạch ở những khu vực đường ô tô tăng từ 21-23 triệu VND/m² lên 23-25 triệu VND/m². Hay tại thị xã Sơn Tây, đất đường Đồng Trạng ở vị trí đường lớn mở rộng 18m, gần quy hoạch tuyến ga Metro 05, giá tăng từ 29-30 triệu VND/m² lên 30-31 triệu VND/m². Những vị trí nằm trong làng, không thuận tiện cho kinh doanh, giá cũng tăng từ 12-14 triệu VND/m² lên 15- 18 triệu VND/m².

Sáu tháng đầu năm 2025, hoạt động đấu giá đất đang mang lại nguồn thu lớn cho các huyện ngoại thành Hà Nội. Mới đây nhất, ngày 19/04/2025, huyện Chương Mỹ tổ chức đấu giá thành công quyền sử dụng 19 thửa đất ở tại khu Đồng Tía xóm Xá 1 (nay là Tổ dân phố Đông Sơn), Thị trấn Chúc Sơn, Huyện Chương Mỹ, Thành phố Hà Nội. Phiên đấu giá đã thu hút gần 175 khách hàng với 550 hồ sơ tham gia. Lô đất có giá trúng cao nhất là 115.495.000 VND/m2; giá trúng thấp nhất là 89.496.000 VND/m2. Thu về tổng giá trúng là 153,8 tỷ VND.

Riêng tại huyện Thanh Oai, chỉ trong tháng 04/2025, địa phương đã tổ chức 03 phiên đấu giá đất và thu về 1.384 tỷ VND. Giá đất qua đấu giá tại huyện Quốc Oai thời gian gần đây có nhiều biến động đáng chú ý. Tháng 04/2025, thị trường có bước nhảy vọt khi giá trúng đấu giá tăng lên 104 triệu VND/m2. Đến đầu tháng 05/2025, một mức giá kỉ lục mới được thiết lập với con số 119,3 triệu VND/m2 trong một phiên đấu giá.

Mặc dù mặt bằng giá đất vùng ven Hà Nội đang tăng rõ rệt nhưng lượng giao dịch thực tế lại không quá sôi động. Nhà đầu tư ở các khu vực ngoại thành Hà Nội hiện nay đang tập trung vào những lô đất có mức giá dao động từ 2 - 5 tỷ VND/lô. Từ quý III/2025 trở đi đất nền mới bắt đầu vào xu hướng phục hồi.

Giá nhà phố vùng ven Hà Nội trong năm 2025 có thể sẽ tiếp tục tăng mạnh nhờ vào sự gia tăng nhu cầu ở và đầu tư. Các dự án nhà phố đã có sự gia tăng giá trị từ 15-20% so với năm trước. Mức giá vẫn còn ở mức chấp nhận được so với các khu vực trung tâm, giúp nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận và đầu tư sinh lời.

Bên cạnh đó, sự xuất hiện của các khu công nghiệp và trung tâm thương mại tại các khu vực này cũng mở ra cơ hội lớn cho việc cho thuê và kinh doanh, gia tăng thu nhập cho các nhà đầu tư sở hữu bất động sản tại đây.

Với nhu cầu ngày càng cao về không gian sống chất lượng, các dự án hướng đến mô hình "sống xanh" ngày càng thu hút người mua. Khu vực ven đô có điều kiện tự nhiên thuận lợi, gần sông hồ, cây xanh bao phủ sẽ có lợi thế lớn trong việc phát triển của các khu đô thị sinh thái. Đồng thời, đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân Thủ đô và khách du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng ven đô thời gian gần đây phát triển mạnh, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ven đô xuất hiện trở lại ở nhiều huyện ngoại thành khác như Sóc Sơn, Thạch Thất, Sơn Tây… Lượng bán bất động sản nghỉ dưỡng ven đô trong năm 2025 có xu hướng tăng so với năm trước, nhưng vẫn chưa đạt mức như năm 2022. Cụ thể, quý I/2025 ghi nhận 950 sản phẩm mở bán mới, gấp 2,4 lần quý trước và gần 03 lần so với cùng kỳ năm 2024. Các dự án mới mở bán đều được hấp thụ tương đối tốt, với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%, tương đương với hơn 400 giao dịch.

Nhìn vào xu hướng phát triển dài hạn của Hà Nội, thị trường bất động sản vùng ven đang dần trở nên có triển vọng nhất. Các dự án nhà phố, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, bất động sản nghỉ dưỡng… không chỉ có giá trị sử dụng mà còn là những khoản đầu tư lâu dài với khả năng tăng giá mạnh trong tương lai.

* Một số nguyên nhân:

Thứ nhất: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản… sửa đổi đang giúp giảm rủi ro về pháp lý cho doanh nghiệp và cả nhà đầu tư, có tác động mạnh mẽ đến thị trường. Việc bãi bỏ khung giá đất và thay thế bằng nguyên tắc xác định giá theo thị trường giúp minh bạch hóa thị trường, nhưng cũng làm gia tăng kỳ vọng điều chỉnh giá đất. Bên cạnh đó, cùng với các động thái mạnh mẽ và quyết liệt của Chính phủ, những chỉ đạo tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài trên thị trường góp phần củng cố niềm tin thị trường mà còn thúc đẩy nguồn cung.

Thứ hai: Trước thực trạng nguồn cung khan hiếm tại nội đô Hà Nội cùng với mặt bằng giá bán neo cao, thị trường đang ghi nhận xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực vệ tinh một cách rõ nét. Xu hướng nhiều người muốn rời xa khu vực nội thành chật chội để ra vùng ven tìm một không gian sống rộng rãi, thoáng đãng hơn. Các khu đô thị sinh thái, khu dân cư ven đô đang mọc lên nhiều, khiến nhu cầu mua đất nền tăng cao. Sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông, hạ tầng các khu đô thị đã tạo hiệu ứng lan tỏa, đẩy giá đất tại các khu vực lân cận tăng cao. Những khu vực nằm gần trung tâm công nghệ này nhanh chóng trở thành điểm nóng về giao dịch bất động sản.

Thứ ba: Do có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao chủ yếu tại các tỉnh thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập và có mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao. Giá bất động sản có xu hướng tăng, đặc biệt xuất hiện tình trạng tăng giá nhanh cục bộ tại một số địa phương sau thông tin sáp nhập, đặt cơ quan hành chính mới.

Thứ tư: Các yếu tố về hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị đóng vai trò then chốt trong việc định hình thị trường bất động sản ven đô. Hà Nội đã và đang đẩy mạnh công cuộc cải thiện hệ thống giao thông, mở rộng mạng lưới đường cao tốc, đường vành đai, cũng như phát triển các khu đô thị mới theo quy hoạch toàn diện.

Điều này không chỉ làm giảm khoảng cách giữa trung tâm thành phố và các vùng ven mà còn tăng giá trị sử dụng của bất động sản. Nhà đầu tư nhìn nhận đây là yếu tố quan trọng khiến bất động sản ven đô trở nên hấp dẫn, đặc biệt khi triển vọng phát triển kinh tế vùng ngoại ô được dự báo sẽ ngày càng tốt hơn. Vì vậy, dòng tiền đang hướng tới những khu vực có hạ tầng kết nối hoàn chỉnh, quy hoạch rõ ràng, có dân cư thực và khả năng khai thác sử dụng tốt để đảm bảo tính thanh khoản và giá trị dài hạn.

Thứ năm: Chính sách tín dụng nới lỏng, lãi suất duy trì ở mức thấp đã giúp dòng tiền rẻ chảy mạnh vào bất động sản. Năm 2025, Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16%, tương đương bơm thêm khoảng 2,5 triệu tỷ VND vào nền kinh tế, góp phần kích thích các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản [4].

II. Dự báo xu hướng thị trường bất động sản ven đô Hà Nội thời gian tới

Trong thời gian gần đây và những năm sắp tới, người dân đã, đang và sẽ có xu hướng "dịch chuyển" ra khu vực ngoại thành. Do đó, theo nhận định của một số chuyên gia, thị trường bất động sản khu vực ven đô Hà Nội có thể bước vào một chu kỳ tăng giá mới, nhờ các chính sách và quy định chặt chẽ về phân lô, bán nền, điều này sẽ thắt chặt nguồn cung, từ đó tạo ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư, đặc biệt là trong bối cảnh nhu cầu tăng cao và các chính sách mới ảnh hưởng đến nguồn cung.

Bên cạnh đó, các yếu tố về hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị đóng vai trò then chốt trong việc định hình thị trường bất động sản ven đô. Thời gian qua, Hà Nội đã và đang đẩy mạnh công cuộc cải thiện hệ thống giao thông, mở rộng mạng lưới đường cao tốc, đường vành đai, cũng như phát triển các khu đô thị mới theo quy hoạch toàn diện. Điều này không chỉ làm giảm khoảng cách giữa trung tâm thành phố và các vùng ven mà còn tăng giá trị sử dụng của bất động sản. Nhà đầu tư nhìn nhận đây là yếu tố quan trọng khiến bất động sản ven đô trở nên hấp dẫn, đặc biệt khi triển vọng phát triển kinh tế vùng ngoại ô được dự báo sẽ ngày càng tốt hơn.

Với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu sở hữu nhà ở cũng tăng cao, chưa kể các yếu tố ngoại cảnh tác động như thiên tai, tai hoạ, động đất, căng thẳng chính trị... người dân có nhu cầu sở hữu nhà đất dù ở khu vực ngoại thành cũng là một xu hướng tất yếu. Từ đó, khả năng tăng trưởng của trường bất động sản ven đô Hà Nội có nhiều cơ hội. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng cũng phụ thuộc vào khả năng thích ứng và điều chỉnh của các chính sách quản lý cũng như sự minh bạch trong giao dịch. Sự hợp tác chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, chủ đầu tư và người mua sẽ đóng góp tạo nên một môi trường đầu tư lành mạnh, bền vững.

Hiện nay, không chỉ dừng lại ở các câu chuyện về chính sách, các chủ đầu tư, chính quyền sở tại cũng có các quy hoạch đồng bộ từ hệ thống điện, đường, trường trạm tới các khu dân cư, trung tâm thương mại và các tiện ích cộng đồng được xây dựng đồng bộ cũng góp phần nâng cao giá trị bất động sản. Khi người dân nhận thấy rằng khu vực ven đô không chỉ có vị trí địa lý thuận lợi mà còn được trang bị đầy đủ tiện ích, chất lượng cuộc sống sẽ được cải thiện, thì xu hướng lựa chọn sinh sống và đầu tư vào những khu vực này càng trở nên mạnh mẽ. Sự thay đổi về lối sống, xu hướng làm việc từ xa sau đại dịch COVID-19 cũng đã tạo ra một làn sóng mới, khi mà người dân tìm kiếm không gian sống yên tĩnh, trong lành hơn so với nhịp sống gấp gáp của trung tâm thành phố.

Theo dự báo của các chuyên gia, xu hướng đầu tư vào thị trường ven đô Hà Nội thời gian tới sẽ tập trung vào các phân khúc sau:

Thứ nhất, sự phát triển của các khu đô thị sinh thái tại vùng ven Thủ đô đang là xu hướng nổi bật. Với nhu cầu ngày càng cao về không gian sống chất lượng, các dự án hướng đến mô hình "sống xanh" ngày càng thu hút người mua. Những khu vực có điều kiện tự nhiên thuận lợi, gần sông hồ, cây xanh bao phủ sẽ có lợi thế lớn trong việc thu hút cư dân và nhà đầu tư.

Thứ hai, phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics trong vùng ven Thủ đô cũng có triển vọng bứt phá mạnh mẽ. Với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, nhiều tập đoàn nước ngoài đang tìm kiếm quỹ đất để mở rộng nhà máy, kho bãi tại Việt Nam. Điều này kéo theo nhu cầu cao về đất công nghiệp, nhà xưởng và cả bất động sản phục vụ chuyên gia, công nhân tại các khu vực này.

Thứ ba, đầu tư vào đất nền tại các đô thị vệ tinh vùng ven Hà Nội là xu hướng không thể bỏ qua trong thời gian tới. Khi hạ tầng phát triển, những khu vực này sẽ nhanh chóng trở thành những điểm nóng về nhà ở và thương mại. Nhà đầu tư nhạy bén sẽ tìm kiếm những khu vực có tiềm năng tăng giá nhờ quy hoạch bài bản, kết nối giao thông tốt và có sự hiện diện của các dự án lớn. Vùng ven Thủ đô đang và sẽ tập trung phát triển các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và khu đô thị mới để đáp ứng nhu cầu cho hàng chục vạn người dân trong thập kỷ tới. Nhiều khu đô thị tích hợp tầm cỡ đã và đang được triển khai. Các dự án này không chỉ cung cấp nhà ở, mà còn tích hợp đầy đủ dịch vụ thương mại, giáo dục, y tế, giải trí...

KẾT LUẬN

Thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội đang trải qua giai đoạn tăng giá nhờ động lực từ hạ tầng, chính sách và nhu cầu đầu tư. Đây cũng là giai đoạn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Giá bất động sản không chỉ chịu tác động từ thông tin sáp nhập mà còn phụ thuộc vào hạ tầng, vị trí, nhu cầu dân cư và nền kinh tế địa phương.

Cùng với xu hướng phát triển tự nhiên, thị trường cũng xuất hiện những nhóm đầu cơ lợi dụng thông tin để tạo sóng, thao túng giá nhằm trục lợi, nguy cơ đầu cơ thổi giá và bong bóng bất động sản. Dù còn nhiều thách thức, nhưng có thể thấy, thị trường bất động sản ven đô Hà Nội đang dần phân hóa theo hướng chọn lọc, có thể kỳ vọng rằng trong trung và dài hạn, thị trường này sẽ định hình lại một trật tự mới, dòng tiền chảy về giá trị thực. Đó là các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, tính thanh khoản tốt, và nằm ở những khu vực có tiềm năng phát triển rõ ràng.

Để thị trường phát triển minh bạch, bền vững, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan. Trong đó, Nhà nước đóng vai trò then chốt, không chỉ giám sát, quản lý chặt chẽ mà còn cần triển khai các cơ chế, chính sách giúp minh bạch hóa thông tin thị trường, tránh tình trạng thao túng giá gây bất ổn.

Như vậy, có thể thấy rằng, dù cơ hội đầu tư tại vùng ven Hà Nội đang mở rộng, nhà đầu tư vẫn cần có chiến lược dài hạn và nghiên cứu kỹ lưỡng. Việc chọn đúng khu vực có tiềm năng phát triển thực sự, tránh chạy theo tâm lý đám đông hay những cơn sốt đất ảo sẽ giúp tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Như Hạ (2025), Đất nền ven Hà Nội giao dịch sôi động, phân khúc dưới 2 tỷ đồng hút khách, https://laodong.vn/bat-dong-san/dat-nen-ven-ha-noi-giaodich-soi-dong-phan-khuc-duoi-2-ti-dong-hut-khach-1490545.ldo

2. Như Hạ (04/2025), Giá đất nền vùng ven Hà Nội tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng mạnh, https://laodong.vn/bat-dong-san/gia-dat-nen-vung-ven-ha-noi-tiep-tuc-ghinhan-xu-huong-tang-manh-1494382.ldo

3. Thu Giang (04/2025), Đất nền vùng ven tăng giá cục bộ, cẩn trọng đầu tư lướt sóng, https://laodong.vn/bat-dong-san/dat-nen-vung-ven-tang-gia-cuc-bo-can-trong-dautu-luot-song-1488585.ldo

4. Huy Thắng (2025), Năm 2025: Chính sách tiền tệ linh hoạt, tạo động lực tăng trưởng và kiểm soát lạm phát, https://baochinhphu.vn/nam-2025-chinh-sach-tien-te-linhhoat-tao-dong-luc-tang-truong-va-kiem-soat-lam-phat-102250211113411313.htm

5. Trần Thành Nhân (2025), Xu hướng đầu tư bất động sản vùng ven đô thị năm 2025, https://thuviennhadat.vn/thi-truong-bat-dong-san/xu-huong-dau-tu-batdong-san-vung-ven-do-thi-nam-2025-644597.html

6. Tâm Nguyên (2025), Chuyên gia: Bất động sản vùng ven Hà Nội đang bước vào một chu kỳ mới, https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-bat-dongsan-vung-ven-ha-noi-dang-buoc-vao-mot-chu-ky-moi- 20250515143955961.htm

7. Thu Hiền (2025), Giá bán bất động sản nghỉ dưỡng không có biến động, https://tapchitaichinh.vn/gia-ban-bat-dong-san-nghi-duong-khong-co-biendong.html

TS. Trần Thị Thanh Hà - TS. Vũ Thị Lan Nhung - TS. Vương Minh Phương

(Khoa Tài chính doanh nghiệp, Học viện Tài chính)