Bất động sản năm 2014: Khu vực giá thấp thịnh hành

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường dự đoán, thị trường địa ốc năm 2014 có triển vọng ở khu vực giá thấp, nguồn cung nhiều hơn và bên cầu sẽ tăng việc sử dụng gói 30000 tỷ.

"Tôi không muốn dùng từ hồi sinh vì thực sự phân khúc này mới hình thành. Tăng cung ở khu vực giá rẻ là nâng khả năng tiếp cận nhà ở của những người có thu nhập trung bình", ông Võ nói.

Theo ông Võ, năm 2012 là năm thị trường tự trôi. Còn 2013 là năm thực hiện các giải pháp, tức là thị trường có tác động của phía cơ quan quản lý, chính sách, pháp luật, quy hoạch, trợ giúp tài chính...

Thị trường bất động sản - Bức tranh vẫn u ám. Ảnh minh họa

Trả lời câu hỏi về hiệu quả của gói 30.000 tỷ đối với thị trường bất động sản năm 2013, ông Võ cho biết, gói hỗ trợ này bước đầu triển khai cũng có những khó khăn nhất định. Riêng chuyện thỏa thuận giữa Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước đã mất mấy tháng. Tháng 6 trở đi mới bắt đầu giải ngân. Tuy nhiên, ngay khi giải ngân và cho đến nay vẫn có những vấn đề phức tạp ở chỗ tiến độ giải ngân quá chậm, mới được khoảng 2%, mặc dù tiền đã sẵn sàng.

Nguyên nhân chính dẫn đến việc giải ngân chậm là chúng ta đều có cảm giác là quy trình quản lý còn quá chặt chẽ, từ chỗ xác nhận về diện tích nhà ở, thu nhập vào diện được vay vốn... Phía Bộ Xây dựng đã cởi mở hơn rất nhiều, làm cho giải ngân tăng nhanh hơn. Nhất là gắn việc giải ngân với các dự án nhà ở xã hội. Cho đến hiện nay thì những quy định tôi thấy không lấy gì làm khó khăn, đã có độ thoáng.

Nguyên nhân thứ hai và cũng là điểm mấu chốt cần giải tỏa là làm thế nào để được ngân hàng cho vay tiền. Trong đó, điểm ách tắc lớn nhất là chứng minh khả năng trả nợ thì vẫn chưa có tìm được giải pháp tốt. Đã nói chuyện người thu nhập thấp lại phải chứng minh khả năng trả nợ với khoản tiền vay lớn thì thực sự là điều bất khả thi.

Để tháo gỡ những vướng mắc đó, điểm chốt hiện nay cần giải tỏa là làm thế nào để ngân hàng yên tâm cho người thu nhập thấp vay mà không sợ rơi vào nợ xấu. Ở một số nước có hoàn cảnh na ná như Việt Nam như Banglades thì họ cũng đã có cơ chế cho người nghèo vay tiền tôi nghĩ chúng ta có thể áp dụng được. Giáo sư một trường đại học ở nước này là người sáng kiến ra mô hình ngân hàng cho người nghèo và đưa cơ chế cho họ vay tiền để mua nhà hoặc sinh kế mà không cần chứng minh khả năng trả nợ. Với sáng kiến này ông đã được giải thưởng Nobel vào năm 2006.

Đã nói chuyện người thu nhập thấp lại phải chứng minh khả năng trả nợ với khoản tiền vay lớn thì thực sự là điều bất khả thi

Theo đó, họ tạo lập một cộng đồng những người có nhu cầu mua nhà ở. Cộng đồng này có thể theo địa phương, cơ quan hoặc hiệp hội. Cộng đồng những người vay nợ giám sát nhau, cam kết thu lợi và trả nợ được từ đồng vốn đó. Sau đó, các tổ chức này liên kết với các nhà tài trợ, doanh nghiệp có năng lực để bảo lãnh cho số vốn vay đó. Và khi đã có bảo lãnh, đủ năng lực thì không lo ngại tiền cho vay ra không quay về.

Nên có một cơ chế khác với người giàu để dành riêng cho người nghèo vay. Ở Thái Lan, Philippines cũng có những cơ chế cho người nghèo vay tiền mà không phải chứng minh trả nợ. Tôi cho rằng đó là những kinh nghiệm quý báu cho Việt Nam.

Điều giải quyết những vướng mắc này theo tôi, Ngân hàng Nhà nước phải biết nghe, tạo sự thay đổi cơ chế cho người thu nhập thấp vay tiền. Nếu không thì chúng ra vẫn lùng bùng trong mớ khó khăn đó, tiến độ vay tiền mỗi năm chỉ được vài % và chưa biết đến bao nhiêu năm thì mới giải ngân xong.

"Hệ thống pháp luật Việt Nam chưa công nhận hoạt động của nhiều tổ chức xã hội, họ cũng không có khung pháp lý rõ ràng để hoạt động. Tôi cho rằng đó là một trong những bất cập. Lẽ ra, chúng ra có thể có hàng chục nghìn tổ chức hoạt động vì quyền lợi của người nghèo nhưng thực tế thì ngược lại, và gánh nặng đổ hết lên vai Nhà nước. Chúng ta phải hình thành hoặc thay đổi khung pháp lý nhất định, có độ tin cậy cao hơn để những tổ chức xã hội, doanh nghiệp có nhiều cơ hội hơn trong việc trợ giúp cho người nghèo, gánh thay cho Nhà nước. Mô hình của một số nước chính là ví dụ cho Việt Nam", ông Võ cho biết.

Cũng theo ông Võ, Nghị quyết 02 có 4 giải pháp cứu bất động sản gồm giảm thuế, gia hạn tiền sử dụng đất... Gói 30.000 tỷ chỉ là một trong những giải pháp đó. Tuy nhiên, mục đích chính của chính sách này không phải là giải quyết hàng tồn kho. Gói này nhằm tăng cung và khả năng thanh toán cho khu vực nhà giá thấp, nhằm phát triển một phân khúc thị trường mà trước đây chúng ta lãng quên.

Năm 2005 các văn bản luật bắt đầu đề cập đến nhà xã hội và phải đến 2009 mới có những dự án đầu tiên. Tuy nhiên, số này cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, trong khi đó, nhà cao cấp, trung cấp lại quá nhiều. Gói 30.000 tỷ được đưa ra nhằm làm việc đó chứ không có chức năng giải cứu hàng tồn kho.

Nguyễn Nam (t/h)