Cần giải pháp căn cơ về tài chính và giá để thị trường bất động sản phát triển bền vững

Đây là nhận định của các chuyên gia tại Diễn đàn “Thị trường bất động sản giai đoạn mới - Trao Chứng nhận Dự án Đáng sống 2025” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức ngày 25/12/2025 tại Hà Nội.

Hoàn thiện thể chế và khơi thông nguồn lực cho thị trường

Phát biểu tại Diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, bất động sản là lĩnh vực có đóng góp lớn cho phát triển kinh tế xã hội, với tỷ trọng ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây chiến khoảng 11%. Không chỉ đóng góp trực tiếp vào tăng trưởng kinh tế, lĩnh vực này còn giữ vai trò quan trọng trong tiến trình đô thị hoá của đất nước, phát triển hạ tầng, tạo lập chỗ ở và từng bước nâng cao chất lượng sống của người dân.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh phát biểu tại Diễn đàn

Chính vì vậy, bất động sản luôn là lĩnh vực được Đảng, Nhà nước và Chính phủ đặc biệt quan tâm, thể hiện qua hàng loạt chủ trương, chính sách lớn đã được ban hành trong những năm gần đây. Nổi bật trong số đó là Nghị quyết 33 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, với ba nhóm giải pháp trọng tâm: hoàn thiện thể chế và khơi thông nguồn lực cho thị trường; thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội; tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản.

Cùng với đó, hàng loạt chỉ thị, nghị quyết quan trọng đã được ban hành, đặc biệt là việc sửa đổi, bổ sung 4 luật có liên quan trực tiếp đến bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng. Cùng với đó, hệ thống nghị định, văn bản hướng dẫn thi hành cũng được ban hành tương đối đầy đủ, tạo hành lang pháp lý đồng bộ hơn cho thị trường.

Tuy nhiên, trên thực tế, Thứ trưởng cho rằng, quá trình triển khai vẫn còn không ít khó khăn, vướng mắc. Nhận diện rõ vấn đề này, Chính phủ và Quốc hội tiếp tục ban hành nhiều cơ chế mang tính đột phá nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn. Đơn cử như Nghị quyết 171 về cơ chế phát triển nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, góp phần giải quyết những vấn đề tồn tại liên quan đến tiếp cận quỹ đất, đất di dời, đất xen kẹt, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp triển khai dự án. Gần đây nhất, Nghị quyết 254 tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến xác định giá đất, một trong những khâu then chốt đang ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ nhiều dự án.

Song song với hoàn thiện thể chế, Thứ trưởng chỉ ra một thực tế là thị trường bất động sản phát triển nhanh trong nhiều năm đã dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu, đặc biệt là sự thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung nhà ở dành cho người thu nhập thấp.

Trước thực trạng đó, Chính phủ đã ban hành Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội. Tính đến nay, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với tổng quy mô 657.441 căn hộ. Trong đó, có 193 dự án đã hoàn thành, 200 dự án đã khởi công xây dựng, 305 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Với những kết quả đến năm 2025, mục tiêu đề án đã đạt khoảng 62%.

Tạo đà phát triển bền vững cho giai đoạn mới

Theo PGS, TS Hồ Sỹ Hùng- Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), năm 2025, tình hình kinh tế xã hội tiếp tục xu hướng tích cực, tăng trưởng được thúc đẩy, kinh tế vĩ mô cơ bản ổn định, lạm phát được kiểm soát, các cân đối lớn của nền kinh tế được bảo đảm với dự kiến tăng trưởng ước tính trên 8%...

Trong bối cảnh đó, lĩnh vực xây dựng, lĩnh vực bất động sản cũng đóng góp vào tăng trưởng bằng những con số cụ thể... “Nhìn vào thị trường bất động sản năm 2025 chúng ta có thể thấy, thị trường tăng mạnh về nguồn cung, trên 100.000 sản phẩm được đưa vào thị trường, tăng cao hơn so với năm 2024 khoảng 22% trở lên, các sản phẩm này có quy mô ngày càng lớn cả về mặt diện tích và giá trị.

TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng cho biết, đã đến lúc cần đánh giá lại một cách thực chất hơn đóng góp của lĩnh vực BĐS đối với nền kinh tế, đồng thời có các giải pháp căn cơ về tài chính và giá BĐS để hướng tới phát triển bền vững.

Giai đoạn 2025-2026 được TS Cấn Văn Lực đánh giá là thời điểm then chốt để tái định hình thị trường. Các điều kiện vĩ mô nhìn chung đang tạo dư địa thuận lợi: kinh tế Việt Nam duy trì tăng trưởng khá cao; lạm phát, tỷ giá và nợ xấu được kiểm soát; lãi suất dù có xu hướng tăng trở lại nhưng vẫn ở mức thấp so với nhiều giai đoạn trước. Đặc biệt, những đột phá về thể chế, tinh gọn bộ máy, sắp xếp đơn vị hành chính và đẩy nhanh đầu tư công, phát triển hạ tầng đang tạo nền tảng quan trọng cho thị trường BĐS bước vào chu kỳ mới.

Cùng với đó, theo TS Cấn Văn Lực, hàng loạt văn bản pháp lý quan trọng đã và đang được ban hành, tập trung tháo gỡ các “điểm nghẽn” kéo dài, nhất là trong phát triển nhà ở xã hội, tính tiền sử dụng đất, phân cấp cho địa phương và giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Việc hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, siết chặt minh bạch trong mua bán nhà ở xã hội, cũng như lộ trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể môi trường thị trường trong trung và dài hạn.

Ngoài ra, một trong những vấn đề nổi cộm nhất hiện nay là mặt bằng giá nhà đất tăng cao. Theo các chỉ số quốc tế, giá nhà tại Việt Nam đã vượt ngưỡng “tăng nóng”, với số năm thu nhập bình quân của hộ gia đình để mua nhà lên tới gần 26 năm, cao hơn nhiều so với mức trung bình toàn cầu. Trong giai đoạn 2019-2024, giá BĐS tăng gần 60%, riêng 11 tháng đầu năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM tăng bình quân hơn 20%.

Từ thực tế đó, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh sự cần thiết của các giải pháp đồng bộ. Với Nhà nước, trọng tâm là tiếp tục hoàn thiện thể chế, nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện, kiểm soát và từng bước ổn định mặt bằng giá BĐS; đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn, đẩy nhanh chuyển đổi số và chuyển đổi xanh trong lĩnh vực đất đai, BĐS. Với doanh nghiệp, yêu cầu cấp thiết là tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát rủi ro tài chính, đa dạng hóa sản phẩm, đưa giá về mức hợp lý hơn và nâng cao năng lực quản trị theo các quy định pháp luật mới.

Tại diễn đàn, Ban tổ chức đã trao chứng nhận “Dự án đáng sống” cho các dự án đạt các tiêu chí không chỉ về hạ tầng kỹ thuật, cơ sở vật chất mà còn đáp ứng các điều kiện đủ về những giá trị mang lại cho xã hội, hướng tới mục tiêu chung là nâng cao chất lượng sống đô thị.

Lê Kim Liên