Chung cư mini: Tiền tỷ mua... bực mình

Khi giá nhà đất tăng cao, nhiều người có nhu cầu về đất ở, căn hộ khó có thể mua được đất nền hoặc căn hộ thương mại, một cứu cánh cho thị trường là dạng nhà ở chung cư mini được hình thành. Thông thường dạng căn hộ loại mini có diện tích lớn nhỏ tùy loại, nhưng bình quân được tính nhỏ hơn các căn hộ thương mại. Diện tích của căn hộ trong các chung cư mini như ở Hà Nội khảo sát được cho thấy vào khoảng từ 40 - 50 m2.

Giá của các căn hộ mini cũng mềm hơn rất nhiều so với các căn hộ trong các chung cư thương mại và thấp hơn cả so với các căn hộ ở các chung cư thuộc nhà ở xã hội. Mức giá đó nằm trong khoảng từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng và là mức chấp nhận được với nhiều người có nhu cầu về nhà ở. Chung cư mini là cứu cánh cho rất nhiều người có nhu cầu về nhà ở nhưng khả năng tài chính hạn hẹp và cũng là "sinh khí" mới đối với thị trường BĐS lúc giao dịch đang trầm lắng, đóng băng.

Có rất nhiều khu căn hộ chung cư mini ở Hà Nội xây dựng không phép hoặc vượt số tầng so với giấy phép xây dựng. Ảnh: N. M

Anh Thắng - một chuyên viên của Bộ Công Thương cho biết, khi có quyết định của thành phố Hà Nội về cấp sổ đỏ cho chung cư mini, anh đã "lùng sục" khắp nơi để tìm mua căn hộ ưng ý, hợp với khả năng tri trả của mình. Khi đã tìm được một căn hộ ở chung cư mini khu vực Cổ Nhuế - Từ Liêm (Hà Nội), diện tích 45 m2, giá 850 triệu đồng, anh chị đã giao tiền ngay cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, khi chuyển về ở, nhiều bạn bè, người thân đến chơi nói nhiều đến chất lượng công trình không đảm bảo, hạ tầng kém, anh Thắng mới quay ra hỏi chủ đầu tư.

"Chủ đầu tư luôn tục khẳng dịnh chất lượng công trình đảm bảo, còn hạ tầng đường xá một thời gian nữa huyện mới đầu tư, nâng cấp. Về sổ đỏ, do chưa làm được nên chủ đầu tư trừ 30 triệu đồng cho người mua căn hộ, khi nào làm, người mua căn hộ sẽ phải đóng tiền để làm các thủ tục về sổ đỏ", anh Thắng nói.

Cũng giống như trường hợp của anh Thắng, vợ chồng chị Tuyên quê ở Nam Định lên Hà Nội làm ăn, sau 10 năm kết hôn, anh chị có 2 mặt con và tích góp được 500 triệu đồng.

"Đi thuê nhà trọ 10 năm rồi thấy mệt mỏi lắm, lần này quyết tâm tìm mua chung cư mini cũng được. Vay mượn anh em họ hàng, bạn bè được thêm vài trăm nữa là ổn. Đi xem nhà có một tuần là hai vợ chồng "quyết luôn", chị Tuyên nói.

Khi được hỏi về chất lượng công trình thế nào, sổ đỏ ra sao, chị Tuyên nói, người khác mua ở được mình cũng ở được. Khi mua có giấy tờ hợp đồng, pháp lý đầy đủ. Còn sổ đỏ, chủ nhà nợ, khi nào làm được thì người mua sẽ đóng tiền thêm.

Trường hợp của anh Thắng và chị Tuyên nói trên chỉ là một trong rất nhiều người có thu nhập thấp đã bỏ tiền ra mua sự mù mờ về công trình, chất lượng nhà chung cư mini ở Hà Nội hiện nay. Trong khi đó, số tiền mà họ tích góp được thường phải trải qua rất nhiều năm hoặc vay mượn anh em, họ hàng, thậm chí cả ngân hành.

Các chuyên gia bất động sản lại tỏ thái độ rất lo ngại đối với các khu căn hộ chung cư mini. Theo các chuyên gia, các chung cư mini có thể được xây dựng có phép hoặc không phép, chất lượng công trình bị "buông lỏng" quản lý và phó mặc cho các chủ đầu tư. Hạ tầng phòng tránh cháy nổ, giao thông, các công trình công cộng khác không đạt chuẩn. Đặc biệt là đại đa số các khu chung cư mini đó khi giao dịch mua bán vẫn chưa được công nhận và được chính quyền các cấp cấp sổ đỏ...

Trước yêu cầu của thực tế, mới đây, UBND TP. Hà Nội đã ban hành Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) có hiệu lực từ ngày 4/5/2013. Theo quyết định nói trên, sổ đỏ sẽ được cấp cho các căn hộ trong chung cư mini. Với quyết định như vậy, thị trường căn hộ chung cư mini sôi động hẳn lên, người thu nhập thấp, không có khả năng mua căn hộ thương mại và đất nền đã có niềm tin cao hơn khi mua căn hộ chung cư mini, điều mà trước đó chỉ có mua theo lời hứa và "liều" họ mới dám làm.

Theo khảo sát của PV Chất lượng Việt Nam, trên địa bàn TP. Hà Nội, các khu chung cư mini có chất lượng không đồng đều về hạ tầng và mức độ đầu tư xây dựng. Rất nhiều khu chung cư mini ở Quận Thanh Xuân, Huyện Từ Liêm, Quận Hoàng Mai, Quận Hà Đông, Quận Long Biên... xây dựng không đạt chuẩn, vượt số tầng so với giấy phép xây dựng.

Chính vì thế, dù UBND TP. Hà Nội đã có quyết định sẽ cấp sổ đỏ cho các căn hộ chung cư mini nhưng thực tế triển khai, điều đó lại rất khó khăn. Khó khăn là bởi, các căn hộ chung cư mini muốn được cấp sổ đỏ thì phải bảo đảm các tiêu chí: nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên. Mỗi tầng có từ hai căn hộ và mỗi căn được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở, bếp, nhà vệ sinh với diện tích sàn xây dựng tối thiểu là 30 m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 Luật Nhà ở). Căn hộ của nhà chung cư mini được xây dựng theo giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo quy chuẩn xây dựng theo quy hoạch 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị.

Trường hợp chung cư mini được xây dựng không có giấy phép xây dựng hoặc xây dựng sai với giấy phép thì không được cấp sổ đỏ. Chủ đầu tư chung cư mini (công ty, cá nhân) sẽ thay mặt các hộ gia đình, cá nhân mua căn hộ chung cư mini làm thủ tục giấy chứng nhận quyền sở hữu các căn hộ.

Hà Nội không cấp sổ đỏ cho chung cư mini vì không đạt chuẩn, không đảm bảo chất lượng. Ảnh: N. M

Với những quy định như vậy, chắc chắn đại đa số căn hộ chung cư mini ở Hà Nội không đáp ứng được yêu cầu và điều đó cũng được khẳng định bởi lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội khi thẩm tra, khảo sát thực tế để triển khai các quy định của nhà nước vào cuộc sống. Trao đổi mới đây về việc cấp sổ đỏ cho chung cư mini, ông Nguyễn Hữu Nghĩa - Phó Giám đốc Sở Tài Nguyên Môi trường cho hay, từ khi có Nghị định 71 tới nay, Hà Nội không cấp bất kì giấy chứng nhận nào cho các hộ mua chung cư mini.

"Hầu hết các chung cư mini trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay được xây dựng không đúng quy định, nếu chiểu theo Nghị định 71 thì không có chung cư mini nào đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận. Sở Tài Nguyên và Môi trường đã tổng hợp thực trạng này để báo cáo cơ quan cấp trên xin ý kiến vì một mình Sở không thể quyết định cấp sổ đỏ cho chung cư mini hay không", ông Nghĩa nói.

Cũng theo ông Nghĩa, chúng tôi đang tiếp nhận rất nhiều ý kiến đề nghị cấp giấy chứng nhận cho các chung cư mini. Thế nhưng, theo Nghị định 71, phải có cơ quan thẩm định dự án, giấy phép, có hạ tầng đồng bộ kèm theo cũng như điều lệ quản lý nhà chung cư, các điều kiện kèm theo về phòng chống cháy nổ, hạ tầng giao thông…và phải được cơ quan thẩm định thiết kế hoàn công chứ không đơn giản như trước.

Nhìn nhận về "Triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản" GS. Đặng Hùng Võ cũng tỏ quan ngại, giá và chất lượng là điều đáng suy nghĩ ở Việt Nam. Bởi ở Việt Nam mọi người có suy nghĩ giá thấp thì chất lượng không tốt. Chất lượng nhà ở phần lớn phụ thuộc vào kênh quản lý của Nhà nước – Nhà chỉ được bán sau khi đã được thẩm định chất lượng. Khi đó người dân sẽ không còn lo lắng đến chất lượng nhà ở. Nhưng hiện nay, khâu quản lý chất lượng nhà ở Việt Nam làm chưa tốt, trừ khi có phát hiện chất lượng không đạt ở những dự án nào thanh tra mới vào cuộc, kiểm định chất lượng.

"Mọi hàng hóa, bao gồm bất động sản khi xuất xưởng đều phải có dấu kiểm định chất lượng. Vì vậy quản lý chất lượng nhà ở - điều kiện đảm bảo để hàng hóa đó được xuất xưởng khác hoàn toàn quản lý giá cả nhà – câu chuyện thị trường. Tất nhiên người mua đánh giá chất lượng là một kênh, nhưng trách nhiệm của nhà quản lý là đầu tiên. Bởi người mua để đánh giá được chất lượng công trình nhiều khi phải mất đến 5 năm sau", GS. Đặng Hùng Võ nói.

Cũng theo ông Võ, chủ đầu tư cũng phải cam kết về chất lượng – chất lượng không đúng như cam kết chủ đầu tư phải đền bù bao nhiêu. Đây cũng là một cơ chế quản lý của Nhà nước. Nhà nước trong giai đoạn đầu để tạo thành thói quen, thường nhà nước phải can thiệp, cơ quan quản lý can thiệp – đảm bảo chất lượng, khẳng định chất lượng. Chủ đầu tư cam kết chất lượng là cách vẫn làm ở các nước trên thế giới.

Nguyễn Nam