Chuyên gia đề xuất cách phát triển căn hộ 2–3 tỷ đồng tại TP.HCM

TP.HCM có thể phát triển căn hộ giá 2–3 tỷ đồng nếu lựa chọn những khu vực ngoài nội thành, nơi giá đất còn phù hợp, theo TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn - Chủ tịch NgoViet Architects & Planners. Điều kiện đi kèm là kết nối giao thông thuận tiện và hệ thống dịch vụ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của cư dân.

Đề xuất được ông Sơn đưa ra tại Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026, ngày 30/10 tại TP.HCM. Với chủ đề “Dịch chuyển giá trị”, sự kiện do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ; nguyên Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội phát biểu khai mạc và định hướng. (Ảnh:BTC) 

Nhà ở phải gắn với việc làm và giao thông

Theo ông Sơn, giải bài toán nhà ở phù hợp khả năng chi trả cần xem xét đồng thời vị trí, giao thông, việc làm, tiện ích và thiết kế. Khi phát triển dự án ngoài nội thành để tận dụng lợi thế giá đất, doanh nghiệp phải tính đến khả năng tiếp cận nơi làm việc của người mua.

“Điều quan trọng là phải hình thành được kết nối giao thông, đặc biệt là hệ thống metro, để người dân có thể di chuyển khoảng 15 phút đến nơi làm việc”, ông Sơn cho biết.

Đây là điều kiện ông đề xuất khi phát triển nhà ở trong hệ sinh thái đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD). Khu vực này đồng thời phải có tiện ích phù hợp, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của cư dân.

Ông lưu ý, các khu đô thị ngoại vi trước đây thường cung cấp nhà ở với lợi thế về giá, trong khi dịch vụ và cơ hội việc làm còn hạn chế. Người dân vì thế vẫn phải vào trung tâm để làm việc, học tập hoặc sử dụng dịch vụ thiết yếu. Khoảng cách và thời gian di chuyển kéo dài có thể ảnh hưởng đáng kể đến chất lượng sống.

Với những khu vực có giá nhà cao, ông Sơn đề xuất chủ đầu tư phối hợp cùng chính quyền và doanh nghiệp tạo việc làm tại chỗ, có thu nhập tương xứng. Đô thị cần có văn phòng, nơi làm việc và các hoạt động kinh tế để người dân có điều kiện sinh sống gần nơi làm việc.

Về thiết kế, ông gợi ý nghiên cứu căn hộ có diện tích riêng vừa đủ cho nhu cầu thiết yếu. Các chức năng tiếp khách, làm việc, giao lưu hoặc giải trí có thể bố trí tại không gian chung, cư dân sử dụng và chi trả theo nhu cầu. Phương án này giúp giảm diện tích riêng, đồng thời duy trì khả năng tiếp cận tiện ích.

TS. Lê Như Thạch - Chủ tịch Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons cho biết, doanh nghiệp lựa chọn phát triển căn hộ khoảng 40–60 m², bố trí hai phòng ngủ. Sản phẩm hướng đến người có thu nhập trung bình, mới bắt đầu có thu nhập và tích lũy tài chính.

Theo ông Thạch, việc lựa chọn hai phòng ngủ xuất phát từ thói quen sinh hoạt của gia đình Việt, trong đó có nhu cầu đón người thân đến chơi, ở lại. Người mua hiện cũng quan tâm nhiều hơn đến tiện ích và dịch vụ phục vụ đời sống hằng ngày, thay vì chỉ xem xét bản thân căn hộ.

Giảm chi phí ngay từ bản vẽ

 Chuyên gia đề xuất cách phát triển căn hộ 2–3 tỷ đồng tại TP.HCM. (Ảnh: BTC)

Để kiểm soát giá thành, ông Thạch cho rằng doanh nghiệp phải tính toán ngay từ thiết kế. Ứng dụng công nghệ, tự động hóa những khâu phù hợp và tính kỹ từng cấu kiện, từng vị trí cột có thể giúp tối ưu kết cấu, tăng diện tích sử dụng. Từ đó, doanh nghiệp lựa chọn biện pháp thi công phù hợp.

“Tuy nhiên, tối ưu chi phí không có nghĩa là đánh đổi chất lượng”, ông Thạch nói. Việc tối ưu phải tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành, đồng thời lựa chọn phương án kết cấu hợp lý và hiệu quả.

Ông cũng nhấn mạnh vai trò liên kết giữa chủ đầu tư với nhà cung cấp. Mỗi phân khúc cần vật tư và giải pháp tương ứng để cân đối giá thành với chất lượng sử dụng. Hợp tác lâu dài giúp doanh nghiệp chủ động hơn về cung ứng, tiến độ; đặt hàng quy mô lớn tạo thêm lợi thế chi phí.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam cho rằng, muốn phát triển sản phẩm phù hợp, chủ đầu tư cần hiểu khách hàng trước khi triển khai. Ngoài vị trí, giá bán và tiến độ thanh toán, người mua ngày càng quan tâm đến chất lượng công trình, kết nối giao thông, tiện ích và quản lý vận hành. Những dự án có vị trí tương đồng vẫn có thể khác nhau về khả năng thu hút người mua, người thuê và duy trì giá trị, tùy chất lượng sử dụng thực tế.

Ông Kiệt đề xuất chủ đầu tư tham vấn đơn vị tư vấn độc lập, xem xét cả kịch bản bất lợi để nhận diện rủi ro từ sớm. Ông dẫn trường hợp một dự án thuê đơn vị Australia thiết kế nhưng một số phương án công năng, diện tích và mặt bằng chưa phù hợp thói quen người Việt. Phản biện trước khi đưa sản phẩm ra thị trường giúp điều chỉnh thiết kế, hạn chế sửa đổi tốn kém về sau.

Quản lý vận hành cũng cần được tính từ giai đoạn đầu. Theo ông, đơn vị có kinh nghiệm thực tế có thể góp ý về hệ thống kỹ thuật, không gian chức năng và phương án khai thác. Nếu chờ tòa nhà hoàn thành mới tính chuyện vận hành, chủ đầu tư có thể bỏ lỡ nhiều cơ hội kiểm soát chi phí ngay từ bản vẽ.

Kim Thoa