Có được chuyển nhượng đất dự án thuê 50 năm?

Độc giả Vũ Mạnh Hà (Hải Phòng): Công ty Bình An đang có 4 ha đất bờ sông, đã được cấp sổ đỏ thuê đất 50 năm để thực hiện dự án nhà máy đóng tàu, được cấp từ năm 2010. Dư án đầu tư 20 tỷ. Tuy nhiên do khó khăn về vốn nên công ty Bình An mới chi phí tiền đền bù giải phóng mặt bằng 1,5 tỷ san lấp mặt bằng được 1 ha và một số chi phí lập dự án ... Như vậy công ty chúng tôi muốn nhận chuyển nhượng mảnh đất này được không? Và công ty Bình An có xuất hoá đơn chuyển nhượng cho chúng tôi được không? Và thủ tục ra sao?

Luật sư trả lời:

Đối với trường hợp của bạn để có thể chuyển nhượng được dự án trên thì cả 2 bên là bên chuyển nhượng( Công ty Bình An ) sẽ phải đáp ứng một số điều kiện nhất định theo quy định tại Luật đất đai 2013. Cụ thể  Khoản 2 Điều 194 Luật Đất đai có quy định như sau:

" Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này;

b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này "

Trong trường hợp này, công ty Bình An cần phải đáp ứng được đủ 4 điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuế, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất 

" Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất 

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Điều kiện tiếp theo mà công ty Bình An còn phải đáp ứng để có thể chuyển đổi được mảnh đất trên là dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật  tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. Nhưng ở đây, công ty Bình An mới chi phí 1,5 tỷ đồng cho việc đền bù giải phóng mặt bằng, đồng thời không có thông tin chi tiết là dự án của công ty Bình An đã phê duyệt cụ thể các công trình hạ tầng kỹ thuật như thế nào, tiến độ thực hiện ra sao. Nên:

 Nếu như  công ty này vẫn chưa thực hiện xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt thì sẽ không được chuyển nhượng. Còn ngược lại, nếu việc xây dựng các công trình trên của công ty Bình An đã thực hiện được coi là đã hoàn thành xong các công trình hạ tầng kỹ thuật cơ bản tương ứng với tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt thì công ty này sẽ được chuyển nhượng.

Thủ tục chuyển nhượng mảnh đất trên để thực hiện dự án

  Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.(theo khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013)

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng: tối đa 10 ngày

Bên nhận chuyển nhượng nộp một bộ hồ sơ gồm có: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có). Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Trong thời hạn không quá bốn ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Như vậy, bạn cần phải xem xét cụ thể tình hình của công ty Bình An và đối chiếu với quy định trên để từ đó mới có thể xác định rõ là doanh nghiệp này có được chuyển nhượng mảnh đất này không. 

Luật sư Trịnh Anh Dũng

Văn phòng Luật sư Trịnh