Giá đất Long An đắt hơn đất TP.HCM vì sao?

Thông tin trên báo điện tử Vietnamnet dẫn theo báo cáo thị trường quý 2/2017 của DKRA, cho biết, mức giá đất nền tại các huyện vùng ven TP.HCM như Hóc Môn, Củ Chi dao động ở mức 4 - 10 triệu/m2. Trong khi đó, khảo sát tại một số dự án thuộc tỉnh Long An, như Vista Land, Bella Vista, Làng Sen Việt Nam, Phúc An City… mức giá bán phổ biến từ 6 - 12 triệu/m2. Dựa vào đâu để những dự án “ăn theo” vị trí giáp ranh TP.HCM, nhưng lại đẩy giá cao như vậy?

Anh Đức Bình, một nhà đầu tư tìm mua đất nền tại TP.HCM, cho biết, cò đất tỉnh lẻ có rất nhiều chiêu trò, miễn sao tìm được khách chứ không cần biết thông tin đưa ra đúng hay sai. Trước đó, anh tìm mua đất nền ở khu vực Củ Chi. Qua lời môi giới, cho biết một dự án ở trung tâm đô thị Tây Bắc TP.HCM, gần trường học, bệnh viện Xuyên Á, siêu thị Coop Mart, Sân golf Nhân Sư, phù hợp ở, đầu tư kinh doanh… Nghe rất hấp dẫn, nhưng mất thời gian tìm hiểu và đi thực tế mới biết khu đất này là dự án Bella Vista, thuộc địa phận tỉnh Long An, của Công ty Địa ốc Trần Anh.

Dự án Bella Vista cũng thường được môi giới quảng cáo với tên gọi là Bella Vista Củ Chi, khiến khách hàng dễ nhầm tưởng đây là dự án thuộc TP.HCM. Vấn đề này cũng đã từng được VietNamNet phản ánh qua 2 bài bát nháo tình trạng đất tỉnh “mượn hồn” Sài Gòn và Cò đất kiểu mới: Rao nhà Sài Gòn, bán đất Long An.

Cũng theo anh Bình, để đẩy giá bán, nhiều dự án tỉnh lẻ thường dùng chiêu tạo tiện ích “bánh vẽ”. Đơn cử như dự án Bella Vista, ở khu vực vùng ven Long An, dân cư thưa thớt nhưng lại được “vẽ” nhiều tiện ích lung linh, không thua kém Singapore. Ngay tại trung tâm TP.HCM, một số dự án xây bến du thuyền nhưng hiếm khi thấy nhiều du thuyền neo đậu. Tuy nhiên, dự án Bella Vista cũng được vẽ tiện ích bến du thuyền, cùng với đó là khu phức hợp đa năng, hồ bơi chân mây, phố thương mại…

“Công thức bán “bánh vẽ” đã từng được áp dụng tại Thành phố mới Bình Dương rất phổ biến hồi năm 2007. Tuy nhiên, sau hàng chục năm, hàng loạt tiện ích như phố thương mại, trường học quốc tế, khu phức hợp… vẫn còn nằm trên giấy. Tình trạng này đang có nguy cơ lặp lại tại nhiều dự án như Làng Sen Việt Nam, Five Star Eco City… chứ không riêng gì Bella Vista” - anh Bình nói.

Nhiều chuyên gia cho rằng, chi phí đền bù giải tỏa, tiền sử dụng đất ở TP.HCM có mặt bằng cao hơn Long An, nên giá thành mỗi m2 đất thương mại ở TP.HCM thường cao hơn. Tuy nhiên, theo ông Trần Minh Nhật, Tổng Giám đốc Công ty Nhà Thời Đại, khách hàng thường quan tâm đến tổng giá bán. Mà ở các tỉnh thì lại dễ dàng hơn trong việc phân lô nhỏ, nên các doanh nghiệp thường “bóp nhỏ” diện tích và tăng đơn giá bán trên m2. Các dự án ở TP.HCM thì rất khó làm điều này vì tiêu chuẩn ở thành phố cao hơn.

“Việc đầu tư đất nền ở Long An thường ăn theo 2 yếu tố: Giáp ranh TP.HCM và gần khu công nghiệp. Tuy nhiên, hiện có nhiều dự án bị ảnh hưởng bởi ô nhiễm từ chính khu công nghiệp lân cận, hoặc bị vướng điện cao thế, gần khu nghĩa trang… làm giảm giá trị.

Mặt khác, để vẽ tiện ích hoàng tráng thì dự án phải có quy mô lớn. Số lượng sản phẩm nhiều sẽ tạo nên sự cạnh tranh lớn trên thị trường mua bán lại. Đặc biệt, nếu dự án vẫn còn đang bán hàng, thì việc bán chốt lời của khách hàng sẽ rất khó, vì cạnh tranh với hàng của chủ đầu tư đang bán” - ông Nhật lưu ý.

Trước đó báo điện tử Vnexpres đưa thông tin, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu xác nhận, giữa cuối tháng 5/2017, thị trường đất nền vùng ven đã có chuyển biến đi ngang, một số nơi bắt đầu xuất hiện dấu hiệu giảm giá.

Lãnh đạo hiệp hội cho rằng trong thời gian qua, cò đất, đầu nậu đầu tư đất đã lợi dụng các thông tin hạ tầng, quy hoạch siêu dự án và xét lên quận cho 3 huyện vùng ven để thu gom đất, gây nhiễu loạn thông tin thị trường, kích giá đất một số nơi tăng ảo. Theo ông Châu, phản ứng đi ngang và điều chỉnh nhẹ của thị trường là tín hiệu tích cực cho thấy sự giám sát, quan tâm của lãnh đạo thành phố về chính sách tách thửa và công bố thông tin vùng ven có tác động kịp thời.

Chuyên gia này cho rằng, rất khó đoán thị trường sẽ đi theo xu hướng nào trong thời gian tới vì hiện là giai đoạn chuyển hướng sụt giảm khá nhạy cảm. Tuy nhiên, các nhà đầu tư đất nền chuyên nghiệp và có kiến thức đã sớm chốt lời và rút khỏi thị trường để bảo toàn dòng vốn. Những nhà đầu tư đất nền ăn theo, một khi không rà soát lại rổ hàng hóa rất có thể sẽ bị đọng vốn và có thể sẽ phải chịu áp lực thua lỗ nếu giá đất tiếp tục giảm thêm.

Ông Châu khuyến cáo người dân, trong giai đoạn nhạy cảm hiện nay, những ai có nhu cầu mua đất để xây nhà, mục đích an cư rõ ràng, nên mua đất trong các dự án bài bản của các doanh nghiệp có uy tín, pháp lý rõ ràng. Trường hợp mua đất phân lô, cần kiểm tra có sổ đỏ từng nền và có giấy phép xây dựng. Đối với nhóm khách hàng mua đất để phục vụ mục đích đầu tư thuần túy, để giảm thiểu rủi ro, người mua cần cân nhắc tài chính và so sánh giá chào bán với giá trị sử dụng của bất động sản.

HD (T/h)