Thuế suất thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản có thay đổi?

Hỏi: Em nghe nói từ ngày 01/7/2013 thuế thu nhập trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đóng đến 25%, em thấy nguy hiểm quá. Em hiện đang có người anh bán lô đất ở Quận 7, TP.HCM công chứng ngày 08/6/2013, ngày 09/7/2013 thì đăng bộ xong. Xin hỏi thực sự thuế thu nhập cá nhân phải đóng là bao nhiêu? (Lê Văn Cường, TP.HCM)

Trả lời: Kể từ ngày 01/7/2013 (Luật thuế Thu nhập cá nhân sửa đổi, Nghị định số 65/2013/NĐ-CP hướng dẫn có hiệu lực) thì thực tế mức thuế suất mà người chuyển nhượng bất động sản phải đóng so với trước là không thay đổi. Cụ thể, mức thuế suất thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (theo Khoản 2 Điều 22 Nghị định 100/2008/NĐ-CP, Điểm 3.5.1 Khoản 3 Mục II Phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC, Khoản 2 Điều 6 Thông tư 161/2009/TT-BTC)  là 25%  trên thu nhập tính thuế. Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Dự án bất động sản

Khi ban hành Nghị định số 65/2013/NĐ-CP thay thế Nghị định số 100/2008/NĐ-CP thì nội dung tại Điều 22 Nghị định này cũng quy định “thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế (Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.) Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.”

 Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau: Đối với đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất; Đối với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (khi mua); Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá; Hoặc căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định giá vốn. Chi phí hợp lý liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm: Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất; Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng (nếu có); Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

 Đối chiếu với các quy định chúng tôi viện dẫn trên thì từ 01/7/2013, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản vẫn giữ ở mức 25% trên thu nhập tính thuế, hoặc 2% trên giá chuyển nhượng.

Công ty Luật hợp danh FDVN (Đà Nẵng)