Có được chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở xã hội?

Độc giả Tăng Văn Chiến (Nghệ An): Vợ chồng tôi ở Nghệ An thu nhập dưới 9 triệu đồng/người/tháng, có một miếng đất  trống (chưa có nhà tạm) tại TP Vinh (Nghệ An) đứng tên chồng (tài sản trước hôn nhân).

Một người bạn của vợ chồng tôi - anh A đã ký hợp đồng với chủ đầu tư mua nhà ở xã hội tại TP Vinh (căn hộ chung cư) và dự kiến thời gian bàn giao nhà vào tháng 6/2017 (nhà hình thành trong tương lai).

Vợ chồng tôi muốn mua lại căn hộ này thì anh A có được làm hợp đồng chuyển nhượng cho tôi không? Nếu được thì cần làm những thủ tục gì?

Trả lời:

Thứ nhất, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 cho phép bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi nhà ở đó chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều 10 nghị định 76/2015/NĐ- CP cũng quy định chi tiết điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai.

"1. Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

3. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó."

Như vậy, theo quy định của nghị định 76 thì chị A muốn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho bạn thì cần phải đáp ứng đủ các điều kiện trên.

Thứ hai, trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại điều 9 và điều11 nghị định 76/2015/NĐ- CP về hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản, cụ thể như sau:

1. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo Mẫu số 06 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ- CP  hoặc do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của các bên. 
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 04 bản và có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Khoản

2 Điều này (01 bản để bên cho thuê mua lưu; 01 bản nộp cho cơ quan thuế; 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu; 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu).

2. ...Hồ sơ để công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có công chứng hoặc chứng thực; trường hợp không có công chứng, chứng thực thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi;

- Bản chính biên lai nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế (Các bên trong chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật..)

- Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu nếu bên nhận chuyển nhượng.

- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực 

3.Bên cho thuê mua có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ đã nộp, trong đó có 02 văn bản chuyển nhượng đã có xác nhận (01 bản cho bên chuyển nhượng hợp đồng và 01 bản cho bên nhận chuyển nhượng hợp đồng) và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng đó. Bên cho thuê mua có trách nhiệm lưu một bộ hồ sơ (bản sao) chuyển nhượng hợp đồng, trong đó có 01 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

4. Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được bên cho thuê mua xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà với bên cho thuê mua theo hợp đồng thuê mua đã được bên cho thuê mua ký kết.

5.Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

6. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

a) Hợp đồng thuê mua nhà đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

b) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của bên cho thuê mua (bản chính).

Mộc Lan