Kịch bản nào cho thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019?

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tính từ đầu năm đến tháng 10/2018, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường chỉ khoảng 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà.

Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm tỷ lệ 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm tỷ lệ 19,3%. So sánh với tình hình thị trường cùng kỳ của năm trước đó. Điều đó cho thấy sự sụt giảm về nguồn cung lẫn giao dịch khá đáng kể.

Cụ thể, số lượng dự án giảm 11,1%, tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%; phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%.

Theo phân tích của các chuyên gia, sự sụt giảm trên của thị trường không xuất phát từ nguyên nhân lực cầu giảm, mà đến từ nguyên nhân nguồn cung đưa ra thị trường ít, không đủ đáp ứng nhu cầu thị trường, dẫn đến giao dịch sụt giảm.

Tại một hội thảo đánh giá về thị trường bất động sản năm 2019 vừa diễn ra, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong năm 2019, khả năng thị trường bất động sản gặp 2 vướng mắc lớn nhất là nguồn cung và vốn.

Về nguồn vốn cho thị trường, theo ông Nam, ở các nước phát triển, cấu trúc nguồn tín dụng cho bất động sản khá đa dạng, từ các định chế tài chính, các quỹ đầu tư, quỹ tín thác (REITs), quỹ tiết kiệm, quỹ hưu trí, đến các dòng vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp nước ngoài.

Trong khi đó, tại Việt Nam, nguồn vốn đầu tư phát triển dự án của các doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào vốn ngân hàng. Tuy nhiên, từ đầu năm 2019, các doanh nghiệp sẽ đứng trước thách thức về việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản.

Khó khăn thứ 2 là điểm nghẽn về nguồn cung. Theo ông Nam, hiện nay Chính phủ Việt Nam đang đẩy mạnh công tác phòng chống tham nhũng nhằm mục đích làm trong sạch bộ máy, minh bạch hóa bộ máy công quyền, xử lý nghiêm khắc nhiều cán bộ, đảng viên sai phạm trong thời gian vừa qua.

“Công cuộc phòng chống tham nhũng rất được dư luận xã hội và quần chúng nhân dân đồng tình. Tuy nhiên, nó cũng khiến xuất hiện điều không mong muốn với thị trường địa ốc là trong trung hạn sẽ làm giảm đáng kể số dự án và ảnh hưởng tới nguồn cung.

Thực tế, trong thời gian qua đã có hiện tượng nhiều dự án bất động sản của các nhà đầu tư trong nước không được hoặc chậm phê duyệt, cấp phép do các cán bộ ‘vừa làm vừa nghe ngóng’ hoặc đùn đẩy lên cấp trên, làm chậm thời gian triển khai ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án”, ông Nam chia sẻ.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính-ngân hàng cho biết, trong thời gian qua thị trường đã có sự điều chỉnh để cân bằng hơn giữa cung và cầu. Việc này xuất phát từ một số chính sách của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Theo đó, từ ngày 1/1/2019, NHNN sẽ điều chỉnh tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 45% xuống 40%.

Cũng vì quy định này mà các ngân hàng thương mại phải cơ cấu lại nguồn vốn huy động và không mạnh tay để cho vay trung và dài hạn nữa. Bởi trong trường hợp ngân hàng thương mại cho vay trung và dài hạn nhiều mà không đạt được tỷ lệ 40% thì ngân hàng có thể rơi vào trong tình trạng bị NHNN kiểm soát.

Trước đó, NHNN đã nhiều lần cảnh báo các ngân hàng thương mại phải thận trọng khi cho vay các lĩnh vực chứng khoán, bất động sản, BOT.

Bên cạnh đó, lãi suất cũng là công cụ khiến thị trường tự điều chỉnh. Việc lãi suất tăng nhẹ trong thời gian vừa qua khiến các chủ đầu tư không quá mặn mà trong việc đi vay ngân hàng. Khi chủ đầu tư không vay ngân hàng được sẽ kéo nguồn cung sụt giảm vì phần lớn chủ đầu tư đều dựa vào vốn của ngân hàng để xây dựng, tạo ra các sản phẩm bất động sản.

Tuy nhiên, TS Nguyễn Trí Hiếu lưu ý, thị trường phải quan tâm đến việc nguồn cung phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tăng trong khi mức cầu đã bắt đầu giảm.

"Việc giảm cầu trên phân khúc thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là điều hợp lý vì rất nhiều người mua bất động sản nghỉ dưỡng không phải để ở mà để kinh doanh. Họ nhìn thấy sự phát triển của du lịch cũng như dự đoán thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong tương lai sẽ là thị trường mang lại lợi nhuận lớn nên đầu tư vào đó.

Nhưng đây thực chất là sự kinh doanh mang tính đầu cơ chứ không phải đầu tư thực sự của những người có nhu cầu mua để ở.

Chính vì thế, nếu không cẩn thận, đây chính là phân khúc có thể tạo ra rủi ro cho nền kinh tế và là nơi có thể tạo ra bong bóng", ông Hiếu chỉ rõ.

Từ nhận định trên, vị chuyên gia tài chính-ngân hàng vẫn giữ nguyên quan điểm: thị trường bất động sản phải có sự điều chỉnh và phải hết sức thận trọng, nếu không bong bóng có thể xảy ra trong năm 2019 như nhận định ông từng đưa ra hồi tháng 7/2018.

Trong khi đó, theo Hiệp hội BĐS TP HCM (HoReA), thị trường bất động sản năm 2019 sẽ đứng trước nhiều thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở bình dân. Tuy nhiên, nguy cơ xảy ra “bong bóng” bất động sản trong năm 2019 là rất khó.

Trần Xuân Thủy