Giá nhà tiếp tục leo thang: Lệch pha cung – cầu và rủi ro bong bóng bất động sản

Giá chung cư tăng mạnh, Hà Nội dẫn đầu

Theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quý III/2025 tiếp tục ghi nhận đà tăng của giá chung cư trên toàn quốc, đặc biệt tại Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Tại Hà Nội, giá bán bình quân căn hộ đạt khoảng 78,9 triệu đồng/m², tăng 5% so với quý trước. TP.Hồ Chí Minh cũng ghi nhận mức giá trung bình khoảng 81,6 triệu đồng/m², trong khi tại Đà Nẵng, con số này đạt gần 67,4 triệu đồng/m², tăng tới 7%.

Đáng chú ý, các dự án mới ra mắt thường có giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng cũ, đẩy giá bình quân toàn thị trường lên mức mới. Ở phân khúc thấp tầng như biệt thự, nhà liền kề, nhà phố, mức giá dao động từ 50 – 400 triệu đồng/m², với nhiều dự án tăng thêm 5 – 10% so với các đợt mở bán trước đó.

VARS IRE công bố báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2025.

Theo VARS, việc giá bất động sản tiếp tục leo thang không chỉ do chi phí đầu vào (đất đai, vật liệu xây dựng) tăng, mà còn bởi tâm lý người dân coi nhà đất là kênh trú ẩn an toàn trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động. Quỹ đất hạn chế, tốc độ đô thị hóa nhanh, cộng với kỳ vọng lợi nhuận cao từ thị trường thứ cấp khiến giá chung cư khó hạ nhiệt.

Lệch pha cung – cầu chưa được thu hẹp

Dù giá tăng cao, nguồn cung mới trên thị trường lại chưa đáp ứng nhu cầu thực. Tại hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những bất cập và giải pháp” do Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tổ chức, các chuyên gia nhận định tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn kéo dài, đặc biệt tại các thành phố lớn.

Báo cáo của VARS IRE cho thấy, trong quý III/2025, nguồn cung nhà ở mới chỉ đạt khoảng 34.600 sản phẩm, giảm khoảng 5% so với quý trước. Mặc dù nhiều dự án được mở rộng ra vùng ven và đô thị loại hai, quy mô vẫn còn nhỏ và chưa đủ để cải thiện rõ rệt thị trường.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết, hầu hết dự án mới đều có giá bán trên 100 triệu đồng/m², khiến người dân có nhu cầu thực khó tiếp cận. “Nhà ở thương mại giá vừa túi tiền đang gần như biến mất khỏi thị trường đô thị lớn”, bà nói.

Cùng quan điểm, ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng nguyên nhân sâu xa của tình trạng này nằm ở việc thiếu minh bạch thông tin. “Hệ thống dữ liệu bất động sản hiện nay chưa đầy đủ, thống nhất và cập nhật kịp thời. Việc doanh nghiệp không công bố đầy đủ, trung thực thông tin dự án khiến giá cả bị đẩy lên bởi tâm lý đồn đoán và đầu cơ”, ông Chung phân tích.

Giải pháp “siết giá”

Trước thực trạng giá nhà tăng nhanh và nguồn cung hạn chế, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu ba giải pháp kiềm chế giá bất động sản: thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản, phát triển nhà thương mại giá phù hợp và siết tín dụng vào lĩnh vực này.

Theo đề xuất, Trung tâm giao dịch bất động sản sẽ đóng vai trò đầu mối điện tử liên thông, xác thực các giao dịch nhằm tăng tính minh bạch, chống kê giá ảo. Song rủi ro nằm ở chỗ dự thảo chưa quy định rõ bắt buộc hay tự nguyện, khiến nhiều trường hợp có thể lách luật thông qua ủy quyền hoặc giao dịch ngầm.

Giải pháp thứ hai là phát triển nhà thương mại giá phù hợp, bằng cách cắt giảm chi phí đầu vào như đấu giá đất hoặc thủ tục đầu tư. Tuy nhiên, cơ chế này dễ tạo “xin – cho”, làm giảm cạnh tranh và có thể khiến doanh nghiệp né tránh dự án lợi nhuận thấp, khiến cơ cấu cung cầu mất cân đối.

Với giải pháp siết tín dụng, Bộ Xây dựng đề xuất hạn chế cho vay mua căn nhà thứ hai trở đi, nhằm giảm đầu cơ và điều tiết dòng vốn. Dù vậy, việc áp dụng nếu cứng nhắc có thể làm giảm sức mua, khiến thị trường thứ cấp đình trệ, đồng thời tạo áp lực thanh khoản cho các chủ đầu tư. Thực tế, việc xác minh người vay có bao nhiêu căn nhà hiện cũng là bài toán khó do hệ thống dữ liệu định danh bất động sản chưa hoàn thiện.

Ngoài ra, nhiều chuyên gia lo ngại quy định khống chế lợi nhuận tối đa và cấm chuyển nhượng hợp đồng trước khi được cấp sổ hồng, nếu thiếu cơ chế giám sát sẽ bị lách thông qua hợp đồng ủy quyền hoặc thỏa thuận ngầm. Khi giá sơ cấp và thứ cấp chênh lệch quá lớn, nguy cơ đầu cơ “lướt sóng” vẫn có thể tái diễn dưới hình thức khác.

Tình trạng lệch pha cung - cầu nhà ở hiện vẫn diễn ra tại các thành phố lớn.

Cảnh báo nguy cơ bong bóng

Giá nhà tăng liên tục, lệch pha cung cầu kéo dài đang khiến thị trường bất động sản rơi vào vùng nhạy cảm. Do đó, các chuyên gia nhận định, nếu những giải pháp được ban hành thiếu đồng bộ, nguy cơ “bong bóng” – khi giá vượt xa giá trị thực là điều không thể loại trừ.

Khi người có nhu cầu thực bị đẩy ra khỏi thị trường, giao dịch chủ yếu do giới đầu cơ dẫn dắt, sự ổn định của thị trường sẽ bị đe dọa. Đặc biệt, với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, chỉ cần giá điều chỉnh nhẹ cũng có thể dẫn tới rủi ro vỡ nợ và tác động lan tỏa tới hệ thống tài chính.

Các chuyên gia khuyến nghị, thay vì áp đặt các biện pháp hành chính cứng nhắc, cần tập trung hoàn thiện cơ sở dữ liệu thị trường, bắt buộc công khai thông tin dự án, đồng thời tạo cơ chế tín dụng thông minh cho người mua nhà lần đầu. Cùng với đó, cần thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, minh bạch quy trình, loại bỏ cơ chế “xin – cho” để đảm bảo cung cầu gặp nhau thực sự.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chịu áp lực lớn cả về giá lẫn chính sách. Để tránh kịch bản “bong bóng” tái lập, điều quan trọng nhất là khôi phục niềm tin bằng minh bạch thông tin và các giải pháp điều tiết có tính hệ thống, chứ không phải chỉ là “liều thuốc mạnh” mang tính ngắn hạn.

Thanh Hiền