Điểm sáng kinh tế và thị trường bất động sản năm 2025

author 16:02 19/01/2025

(VietQ.vn) - Triển vọng thị trường bất động sản năm 2025 được định hình trên nền tảng thành quả kinh tế tích hợp năm 2024 và các cơ hội mới, gắn với cải cách thể chế và biến động thị trường chung trong nước và quốc tế với 7 điểm nhấn nổi bật.

Thứ nhất, đà tăng trưởng kinh tế năm 2024, triển vọng tích cực năm 2025

Theo Tổng cục Thống kê, đến nay cơ bản kinh tế nước ta đã phục hồi và đạt được mức tăng trưởng như giai đoạn trước dịch Covid-19, nhất là các chỉ số về sản xuất công nghiệp, dịch vụ thương mại và xuất nhập khẩu. Quy mô nền kinh tế đứng thứ 35 thế giới và thuộc nhóm 20 nước có quy mô thương mại hàng đầu thế giới, với xuất siêu 9 năm liên tiếp; bội chi ngân sách Nhà nước, nợ công, nợ Chính phủ, nợ nước ngoài của quốc gia được kiểm soát tốt và các tổ chức xếp hạng tín nhiệm uy tín thế giới tiếp tục duy trì tín nhiệm quốc gia của Việt Nam với triển vọng “Ổn định”.

Việt Nam đã có quan hệ ngoại giao chính thức với 194 quốc gia thành viên Liên Hợp Quốc; được 73 nước công nhận nền kinh tế thị trường; đã ký kết 16 Hiệp định thương mại tự do (CPTPP, EVFTA, RCEP…) với trên 60 quốc gia, đối tác lớn trên toàn cầu; đã thiết lập quan hệ đối tác chiến lược, đối tác chiến lược toàn diện với 30 nước, trong đó có tất cả các nước Uỷ viên Thường trực Hội đồng Bảo an Liên Hợp Quốc.

Việt Nam từ năm 2021 đã được quốc tế xếp hạng là nền kinh tế có mức “tự do trung bình” nằm trong khoảng nhóm nước “tin cậy” về sở hữu trí tuệ. Xếp hạng giá trị thương hiệu quốc gia Việt Nam có mức tăng trưởng nhanh nhất thế giới tính từ năm 2019 đến nay (74%), và năm 2024 tăng thêm 1 bậc, xếp thứ 32/100 giá trị thương hiệu quốc gia mạnh trên thế giới, đạt 431 tỷ USD trong bảng xếp hạng của hãng Brand Finance, công ty định giá thương hiệu và tư vấn chiến lược hàng đầu thế giới có trụ sở tại Anh.

Năm 2025 Việt Nam sẽ tăng tốc các vấn đề về xây dựng chuỗi cung ứng trong các ngành công nghiệp chế biến ứng dụng/có hàm lượng khoa học công nghệ cao, tăng cường chuyển đổi số, chuyển đổi xanh và tinh gọn bộ máy, củng cố kinh tế độc lập tự chủ, nâng cao hiệu quả hội nhập quốc tế để thích ứng với bối cảnh cạnh tranh địa chính trị thế giới ngày càng phức tạp, khó lường và chuẩn bị cho sự khởi đầu Kỷ nguyên mới - Kỷ nguyên vươn mình của dân tộc theo tinh thần Tổng Bí thư Tô Lâm đã khởi xướng…

Đà tăng trưởng kinh tế tích cực và mở rộng thu hút FDI đang và sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà ở, văn phòng và các dự án bất động sản thương mại, giúp giá trị bất động sản cũng sẽ gia tăng, tạo ra lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư. Hơn nữa, Việt Nam đang trải qua quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, và các khu vực ven đô. Điều này dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về nhà ở và các loại hình bất động sản khác như nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng, các dự án căn hộ trung và cao cấp, khu đô thị thông minh và khu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng tốt.

Ngoài ra, tình hình lạm phát được kiểm soát và chính sách tiền tệ linh hoạt sẽ là yếu tố tích cực, giúp duy trì sự ổn định của thị trường bất động sản. Lãi suất cho vay mua nhà được dự báo sẽ ở mức hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua và nhà đầu tư bất động sản.

Thứ hai, bất động sản công nghiệp với nguồn cung và giá thuê tăng trưởng ổn định, đi kèm tỷ lệ lấp đầy cao

Bất động sản công nghiệp và hậu cần năm 2024 và năm 2025 tiếp tục là điểm sáng của thị trường, là tâm điểm thu hút vốn đầu tư nước ngoài, dẫn đầu về số lượng giao dịch trong năm 2024 và có thể của cả năm 2025, gắn với nhu cầu thuê cao, nguồn cung tăng trưởng ổn định từ nhiều dự án khu công nghiệp được phê duyệt và triển khai trên cả nước và giá thuê tăng trung bình 2 - 5% mỗi quý năm 2024 tại các thị trường trọng điểm, đi kèm tỷ lệ lấp đầy cao.

Lực đẩy chính của xu hướng này đến từ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào các ngành sản xuất, đặc biệt là xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng và dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc.

Tính đến hết tháng 11/2024, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt khoảng 31,38 tỷ USD, chỉ tăng 1% so với cùng kỳ năm trước, song cần lưu ý là năm 2023 FDI vào Việt Nam tăng tới trên 36% so với năm 2022. Niềm tin thị trường của các doanh nghiệp FDI được củng cố qua con số tổng vốn FDI thực hiện tại Việt Nam 11 tháng năm 2024 ước đạt 21,68 tỷ USD, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức kỷ lục mới trong giai đoạn 2019 - 2024. Đây cũng chính là năm thứ 3 liên tiếp Việt Nam đạt được mức giải ngân FDI trên 20 tỷ USD.

Đặc biệt, trong 11 tháng, vốn FDI đăng ký vào ngành kinh doanh bất động sản tăng đến 89,1% so với cùng kỳ, đạt khoảng 5,63 tỷ USD.
Đến nay, Việt Nam lọt vào nhóm 20 nước dẫn đầu thế giới về thu hút FDI (lũy kế đến nay có hơn 40,8 nghìn dự án đang hoạt động với tổng số vốn đăng ký khoảng 487 tỷ USD).

Việt Nam đang từng bước trở thành một trung tâm sản xuất, nằm trong chuỗi cung ứng khu vực, toàn cầu của nhiều tập đoàn công nghệ hàng đầu thế giới như Samsung, LG, Intel, Apple, GE, Foxconn… Theo khảo sát của JETRO (Nhật Bản), trong hai năm 2024 - 2025 hơn 60% công ty Nhật Bản tại Việt Nam có kế hoạch mở rộng kinh doanh Việt Nam do coi Việt Nam là điểm phát triển kinh doanh hấp dẫn nhất trong ASEAN.

Hơn nữa, không chỉ có riêng sản xuất điện tử mà ngay cả các lĩnh vực giá trị công thêm cao cũng thu hút sự quan tâm từ các tập đoàn đa quốc gia lớn trên thế giới. Minh chứng là Google dự định mở văn phòng ở Việt Nam vào tháng 4/2025 và Nvidia mở trung tâm tâm R&D để phát triển ứng dụng trí tuệ nhân tạo tại Việt Nam.

Việt Nam với nhiều lợi thế cạnh tranh như vị trí địa lý thuận lợi, môi trường đầu tư ổn định và chi phí sản xuất hấp dẫn, các điều kiện chính sách, môi trường đầu tư, dân số hay đô thị hóa tại Việt Nam, cầu vượt cung ở hầu hết các phân khúc chủ đạo như công nghiệp và hậu cần (I&L), nhà ở, văn phòng và bán lẻ… sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn các nhà đầu tư và doanh nghiệp trên toàn cầu. Những nỗ lực cải thiện khung pháp lý bất động sản và phát triển hạ tầng đang góp phần giúp thị trường ngày càng hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư quốc tế.

Vì vậy, thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ là điểm sáng, mở ra cơ hội đầu tư lớn và tiềm năng sinh lời cao cho đầu tư bất động sản đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân, các khu vực dịch vụ hỗ trợ và thương mại tại các khu vực này.

Thứ ba, sức bật mới của phân khúc nhà ở xã hội

Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định số 338/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Ban Bí thư đã ban hành Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024 về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội. Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quyết định số 927/QĐ-TTg ngày 30/8/2024 về kế hoạch triển khai Chỉ thị, nhằm cụ thể hóa chiến lược phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới.

Bộ Xây dựng đã giao chỉ tiêu hoàn thành 130.000 căn hộ nhà ở xã hội trong năm 2024 cho từng địa phương; đồng thời, phối hợp với Văn phòng Chính phủ tổ chức nhiều hội nghị nhằm tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, như hội nghị do Thủ tướng Chính phủ chủ trì ngày 16/3/2024 và ngày 17/5/2024. Một số giải pháp cụ thể được đưa ra bao gồm đề nghị Bộ Công an và Bộ Quốc phòng mỗi bộ xây dựng 5.000 căn nhà ở xã hội cho lực lượng vũ trang, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và Ngân hàng Chính sách Xã hội để đẩy mạnh các dự án trên địa bàn Hà Nội; ban hành các hướng dẫn thực hiện Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư…

Ngày 10/12/2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký Công điện số 130/CĐ-TTg về việc đôn đốc tập trung chỉ đạo, tháo gỡ kịp thời các khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội. Theo Công điện 130, Bộ trưởng Bộ Xây dựng phải đôn đốc các địa phương thực hiện rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở công nhân theo quy định pháp luật; thực hiện nghiêm quy định dành quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở, khu đô thị và bảo đảm nhu cầu phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn; tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong việc thực hiện pháp luật về phát triển nhà ở xã hội...

Theo Bộ Xây dựng, đến nay, 51 địa phương đã ban hành văn bản hướng dẫn, 12 địa phương khác đang thẩm định để sớm ban hành…
Hiện trên cả nước đã triển khai 644 dự án nhà ở xã hội với quy mô 580.109 căn, trong đó 96 dự án đã hoàn thành, cung cấp 57.652 căn; 133 dự án đang được khởi công với quy mô 110.217 căn và 415 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 412.240 căn. Ngoài ra, chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội đã được triển khai với 16 dự án ký kết hợp đồng vay vốn, tổng mức cam kết cấp tín dụng đạt 4.200 tỷ đồng, dư nợ là 1.727 tỷ đồng.

Hà Nội sẽ hoàn thành khoảng 16.000/18.700 chỉ tiêu căn nhà ở xã hội được giao giai đoạn 2021-2025 và giai đoạn 2026-2030 sẽ cung cấp thêm khoảng 57.000 căn, tức sẽ đảm bảo hoàn thành chỉ tiêu được giao về phát triển nhà ở xã hội trong đề án 1 triệu căn nói trên. Hiện Hà Nội đang triển khai 69 dự án với quy mô khoảng 4,17 triệu m² sàn, tương đương 73.300 căn hộ. Trong năm 2025, thành phố dự kiến khởi công hai dự án nhà ở xã hội tập trung tại Tiên Dương 1 và Tiên Dương 2 với tổng diện tích 80 ha; đang rà soát và bổ sung 15 khu đất mới để xây dựng nhà ở xã hội đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội; đồng thời bố trí 2 - 3 khu đất để xây dựng nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp.

TP.Hồ Chí Minh được giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2025 của thành phố này là 2,5 triệu m² sàn, tương đương 35.000 căn hộ. Từ năm 2021 đến nay, thành phố đã hoàn thành 5 dự án với quy mô 2.377 căn nhà ở xã hội và một phần dự án nhà lưu trú công nhân với 368 căn. Hiện tại, thành phố đang thi công 4 dự án, tổng quy mô 2.874 căn. Ngoài ra, 21 doanh nghiệp đã đăng ký tham gia, dự kiến xây dựng 52.000 căn hộ tại quỹ đất tự tạo lập. Cùng với 8.000 căn từ 7 khu đất mời gọi đầu tư và 10.000 căn từ nguồn đầu tư công, TP.Hồ Chí Minh đặt mục tiêu cơ bản đạt 70.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030.

Bộ Xây dựng cam kết sẽ tiếp tục đồng hành cùng các địa phương để tháo gỡ khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội như: thủ tục đầu tư phức tạp, thiếu quy định về hoàn trả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và sự chậm trễ trong bố trí đất công phục vụ các dự án an sinh xã hội... nhằm đẩy mạnh các dự án nhà ở xã hội trên toàn quốc.

Thứ tư, nhiều dự án đầu tư công lớn được khởi công và sự tăng tốc đô thị hoá tạo động lực lan toả cao trên thị trường bất động sản

Kế hoạch đầu tư vốn ngân sách Nhà nước năm 2025 ước gần 800.000 tỷ đồng, cao hơn so với con số hơn 670.000 tỷ đồng vốn kế hoạch năm 2024. Trong đó, vốn ngân sách Trung ương là 315.000 tỷ đồng, vốn ngân sách địa phương là 475.727 tỷ đồng.

Năm 2025, Việt Nam tiếp tục mở rộng phát triển công nghiệp và đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến đường cao tốc, sân bay mới và hệ thống đường sắt đô thị, cũng như nhiều công trình tầm cỡ quốc gia mới của Đảng, như dự án bảo tàng Đảng Cộng sản Việt Nam, khu tổ hợp nhà khách và hội nghị Hồ Tây…

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký ban hành Công điện số 137/CĐ TTg ngày 20/12/2024 về việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế năm 2025, theo đó, cả nước tập trung ưu tiên thúc đẩy mạnh mẽ tăng trưởng kinh tế gắn với ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn và có thặng dư cao; tăng tốc, bứt phá, phấn đấu tốc độ tăng trưởng GDP cả nước năm 2025 đạt trên 8% (cao hơn chỉ tiêu Quốc hội giao), tăng trưởng GRDP của địa phương năm 2025 tối thiểu ở mức 8 - 10%, nhất là Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, các thành phố lớn, các địa phương cực tăng trưởng của cả nước cần phấn đấu mức tăng trưởng cao hơn để phát huy vai trò đầu tàu mạnh mẽ hơn nữa trong năm 2025; điều tiết tỷ giá, lãi suất phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô và mục tiêu đề ra, đáp ứng nhu cầu vốn cho nền kinh tế; giữ vững ổn định thị trường tiền tệ, ngoại hối, thị trường vàng và an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng; hạ lãi suất cho vay; triển khai hiệu quả các chương trình tín dụng ưu đãi (gói tín dụng nhà ở xã hội, hỗ trợ nông, lâm, thủy sản…); thực hiện đồng bộ các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai các dự án bất động sản, nhà ở xã hội và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; triển khai hiệu quả gói tín dụng 145 nghìn tỷ đồng cho nhà ở xã hội; quyết tâm xây dựng 100 nghìn căn nhà ở xã hội đến hết năm 2025.

Tập trung đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công ngay từ đầu năm 2025, nhất là các chương trình, dự án, công trình quan trọng quốc gia, các Chương trình mục tiêu quốc gia; khẩn trương kết nối hệ thống cao tốc với sân bay, cảng biển và triển khai đường sắt tốc độ cao, đường sắt đô thị như đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, các tuyến đường sắt kết nối với Trung Quốc, đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh; phấn đấu cơ bản hoàn thành Cảng hàng không quốc tế Long Thành trong năm 2025; quyết tâm hoàn thành ít nhất 3.000 km đường bộ cao tốc đến hết năm 2025.

Tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực hiện các dự án hạ tầng quy mô lớn, đặc biệt trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Bảo đảm nguồn cung nguyên vật liệu, kiểm soát giá nguyên vật liệu, chỉ tiêu sử dụng đất để đẩy nhanh tiến độ, bảo đảm chất lượng các dự án cao tốc. Tiếp tục đầu tư hoàn thiện hạ tầng nông nghiệp, nông thôn, hạ tầng ứng phó với biến đổi khí hậu, hạ tầng năng lượng; xây dựng Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực tại TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, thành lập Khu thương mại tự do tại một số địa phương; huy động tối đa và đa dạng hóa các nguồn lực của Nhà nước, người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư trực tiếp và gián tiếp, nguồn lực hợp tác công - tư (PPP) để phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng chiến lược. Nghiên cứu, tận dụng dư địa về nợ công, nợ Chính phủ, bội chi để huy động thêm nguồn lực cho đầu tư phát triển. Tháo gỡ vướng mắc để khơi thông, huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn lực từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp.

Phát triển kinh tế tư nhân trở thành một trong những động lực quan trọng của nền kinh tế; xây dựng cơ chế phát triển mạnh doanh nghiệp dân tộc, quy mô lớn; tập trung rà soát, phân loại và đề xuất cơ chế, chính sách để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho các dự án, sớm đưa vào sử dụng, giải phóng nguồn lực góp phần phát triển kinh tế - xã hội; ưu tiên bố trí vốn cho các dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm, dự án đường cao tốc, dự án kết nối, có tác động liên vùng có ý nghĩa thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, có khả năng hấp thụ vốn, bảo đảm đúng quy định và giải ngân hết kế hoạch vốn được giao; Đề cao kỷ luật, kỷ cương trong đầu tư công, tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực thi công vụ của các cá nhân, đơn vị liên quan, cá thể hóa trách nhiệm người đứng đầu trong trường hợp giải ngân chậm, gắn trách nhiệm, đánh giá mức độ hoàn thành công việc của các cá nhân, đơn vị được giao với tiến độ thực hiện giải ngân của từng dự án; kịp thời thay thế, điều chuyển, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, cản trở, làm việc cầm chừng, né tránh, đùn đẩy, sợ trách nhiệm, để trì trệ, làm chậm tiến độ giao vốn, giải ngân vốn, không đáp ứng yêu cầu công việc được giao; phấn đấu tỷ lệ giải ngân năm 2025 đạt tối thiểu 95% kế hoạch được giao;...

Thứ năm, nhiều dự án đấu thầu đất tiếp tục được triển khai

UBND TP Hà Nội dự kiến đến hết năm 2024 sẽ hoàn thành mục tiêu đề ra là thu 25.105 tỷ đồng từ đấu giá đất, tức cao gấp đôi các năm trước (trung bình gần 10.000 tỷ đồng mỗi năm). Ngay những ngày đầu năm 2025, Hà Nội sẽ tổ chức đấu giá thêm 52 thửa đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài, tại huyện Quốc Oai. Nhiều địa phương khác cũng quan tâm triển khai những kế hoạch đấu giá đất trong năm 2025.

Để chấn chỉnh những hạn chế về hoạt động đấu giá đất, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính liên tiếp có công điện Công điện số 82/CĐ-TTg ngày 21/8/2024 và Công điện 134/CĐ-TTg này 14/12/2024 chỉ đạo các địa phương kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch, lựa chọn hình thức, phương thức đấu giá phù hợp để hạn chế hành vi thông đồng, dìm giá hoặc thổi giá, thao túng giá để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường… Kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường; công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị khu vực tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và các khu vực lân cận.

Đồng thời, có biện pháp bảo đảm nguồn cung bất động sản nhà ở, đất ở phù hợp với khả năng tiếp cận và thanh toán của đại đa số người dân có nhu cầu; rà soát, điều chỉnh, bổ sung giá đất tương ứng trong bảng giá đất tại khu vực, vị trí tổ chức đấu giá theo quy định của pháp luật về đất đai, bảo đảm giá khởi điểm đưa ra đấu giá phải phù hợp với điều kiện cơ sở hạ tầng đã đầu tư và mặt bằng giá đất thực tế tại khu vực tổ chức đấu giá; bổ sung quy định rút ngắn thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, xác định mức tiền phải nộp lần đầu phù hợp để hạn chế tình trạng bỏ cọc; đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số trong công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và quản lý chặt thông tin về lịch sử tham gia đấu giá và dòng tiền trong tài khoản thanh toán của người trúng đấu giá, nhất là người tham gia đấu giá bỏ giá cao bất thường hoặc trúng giá cao nhưng bỏ cọc...

Thứ sáu, nhiều dự án thương mại lớn, cao cấp tiếp tục ra hàng với giá tốt

Thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh trong 3 quý đầu năm 2024 ghi nhận 23.900 căn hộ sơ cấp được giao dịch, tăng 28% so với tổng số giao dịch của cả năm 2023. Những nỗ lực trong việc tháo gỡ vướng mắc cho thị trường trong thời gian vừa qua là không thể phủ nhận. Nhiều địa phương như TP Hồ Chí Minh, Bình Định, Bình Dương đã có những bước tiến đáng kể trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý. Đơn cử, TP Hồ Chí Minh đã hoàn tất gỡ vướng pháp lý cho 8 dự án bất động sản như The Metropole Thủ Thiêm, Celadon City, Metro Star, Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm... Đây đều là những dự án có tổng vốn đầu tư lên đến hàng nghìn tỷ đồng với quy mô lớn và nguồn cung đa dạng. Từ đó, tạo niềm tin cho sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường trong những tháng cuối năm 2024 và lấy đà cho năm 2025.

Theo ước tính từ nhiều nguồn, thị trường chung cư sẽ được bổ sung 23.000 - 30.000 căn năm 2025 và 24.000 căn năm 2026, gần gấp ba lần so với năm 2023, chủ yếu đến từ hai đại đô thị ở phía Tây và Đông Hà Nội. Khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing vừa đưa ra nhận định về thị trường căn hộ Hà Nội cuối năm 2024, đầu năm 2025. Theo đó, đón đầu cơ hội tăng trưởng thị trường căn hộ Hà Nội, với lượng hấp thụ lên tới 80 - 90%, nhiều chủ đầu tư đã ra hàng ngay từ quý IV/2024, thay vì năm 2025 như kế hoạch.

Trước nhu cầu mỗi năm Hà Nội tăng thêm khoảng 200.000 người cần nhà ở, phân khúc sản phẩm bất động sản chung cư đang tiếp tục là loại hình dẫn dắt thị trường Hà Nội từ đầu năm 2025. Nhu cầu này xuất phát từ lượng giao dịch sản phẩm chung cư sơ cấp và chuyển nhượng chiếm 55% tổng giao dịch trên thị trường, tương đương khoảng 46.000 giao dịch.

Cập nhật đến hết quý IV/2024, nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2024 đạt khoảng 35.000 căn, cao hơn so với dự báo trước đó là 22.000 - 24.000 căn; tỷ lệ hấp thụ trên các dự án mở bán được lên tới 80 - 90% nhờ đa dạng loại hình tệp khách hàng mua để ở và đầu tư. Do tình hình thị trường diễn biến sôi động cuối năm 2024, nhiều dự án được quyết định mở bán sớm hơn dự kiến, khiến tổng nguồn cung năm 2025 đạt khoảng 29.000 căn hộ, giảm nhẹ so với năm 2024. Trong đó, khu vực phía Đông Hà Nội chiếm tới 48% tổng nguồn cung mới; khu Tây trước đây chiếm tỷ trọng thứ hai, trong khi khu vực phía Bắc và Đông Bắc nổi lên như một “vùng đất hứa” cho phân khúc chung cư.

Theo ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons: “Từ năm 2020 - 2024, Bcons đã bàn giao 8 dự án, trong đó có một số dự án tiêu biểu như: Bcons Suối Tiên, Bcons Miền Đông, Bcons Green View… và một số dự án sắp triển khai dự kiến sẽ đưa ra thị trường khoảng 12.000 căn hộ. Đáng chú ý, 2/3 số lượng dự án của Bcons nằm ở tỉnh Bình Dương - địa phương đang tạo điều kiện rất tốt cho doanh nghiệp khi tham gia xây dựng các dự án nhà ở, khu đô thị, hạ tầng tại địa phương. Dự kiến từ năm 2025 - 2027, ngoài 4.000 căn hộ sắp đưa ra thị trường, mỗi năm chúng tôi sẽ tung ra thị trường 3.000 - 5.000 căn hộ".

Giá chung cư sẽ điều chỉnh về mức phù hợp hơn, chắc chắn không còn tăng nhanh như giai đoạn vừa qua. Giá bất động sản có thể tăng từ 5 - 10% mỗi năm, tùy thuộc vào từng phân khúc và khu vực.

Thực tế đòi hỏi cần có sự đa dạng về phân khúc, tránh mất cân đối và lệch pha về sản phẩm cao cấp. Thị trường sẽ khởi sắc rõ rệt từ quý II/2025 và đầu năm 2026 là khởi đầu mới giai đoạn ổn định của ngành bất động sản và ghi nhận sự trở lại, hoặc xuất hiện của nhiều loại hình đa dạng.

Các dự án nghỉ dưỡng cao cấp, khoáng nóng, biệt thự ven sông hay các khu đô thị sinh thái và bất động sản ven đô có khả năng sinh lời ổn định nhờ gia tăng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng và các tiện ích chăm sóc sức khỏe toàn diện của du khách và giới hạn tự nhiên của nguồn tài nguyên.

Thống kê của Batdongsan.com.vn chỉ ra, tại Hà Nội, lượng nhà đầu tư tìm kiếm đất nền trong đầu quý IV/2024 vành đai 4 có xu hướng tăng khoảng 30% so với các quý trước. Tại các khu vực có đường vành đai 4 đi qua như Sóc Sơn, Mê Linh, Thanh Oai, Đan Phượng, tùy từng khu vực, lượng giao dịch tăng từ 10 - 20% so với các tháng của quý III/2024.

Tại TP Hồ Chí Minh, sau khoảng thời gian dài im ắng, đất nền bắt đầu diễn biến sôi động trở lại. Lượt tìm mua đất nền ở TP Hồ Chí Minh tăng 16%, tin rao bán tăng 22% so với tháng trước. Đất nền ở các tỉnh lân cận như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai, Bình Dương cũng có diễn biến khá tích cực khi lượt tìm mua tăng lần lượt 20%, 14%, 5% và 9%...

Theo ước tính của Công ty cổ phần Chứng khoán Vietcap, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trong 3 quý vừa qua ghi nhận 23.900 căn hộ sơ cấp được giao dịch, tăng 28% so với tổng số giao dịch của cả năm 2023. Nguồn cung mới cũng có sự tăng trưởng 11%, đạt 20.900 căn. Hà Nội hiện đang chiếm ưu thế với 85% tổng số giao dịch và 91% nguồn cung mới tại hai thị trường lớn này.

Tại Hà Nội, căn hộ hạng A ghi nhận mức tăng giá mạnh nhất, từ 20 - 35% so với cùng kỳ năm 2023; trong khi tại TP Hồ Chí Minh mức tăng giá dao động từ 15 - 20%. Giá bán thứ cấp đã không còn tình trạng giảm giá sâu mà thay vào đó là sự chênh lệch giá từ 10 - 20%. Giá thuê nhà ở cũng tăng trong khoảng từ 10 - 20%.

Thứ bảy, nhiều nút thắt pháp lý tiếp tục được giải toả, tạo xung lực mới cho thị trường bất động sản

Giai đoạn 2023 - 2024, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Quy hoạch đô thị, nông thôn; sửa đổi các Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) và các Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất; Nghị quyết “Cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Khánh Hoà” và Nghị quyết “Tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội”. Đồng thời, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP đã giúp cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ “hạ cánh mềm”, tạo “cơ chế thỏa thuận” và trách nhiệm của doanh nghiệp phát hành trái phiếu đối với nhà đầu tư; Thông tư số 02/2023/TT-NHNN cho phép giãn, hoãn, cơ cấu lại nợ tín dụng hoặc Thông tư 10/2023/TT-NHNN ngừng thực hiện một số quy định của Thông tư số 06/2023/TT NHNN…

Các chính sách tài chính và tiền tệ đang được điều hành linh hoạt hơn, bao gồm cả đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, mang lại nguồn lực quan trọng và hỗ trợ hiệu quả cho sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Đồng thời, Ban Chỉ đạo của Chính phủ, các Tổ công tác của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Tổ công tác của một số địa phương đã và đang phối hợp, tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản, đi đôi với nỗ lực của các doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm để tồn tại chờ cơ hội phục hồi trở lại. Trong 10 tháng đầu năm 2024, Tổ công tác 1435 của Thủ tướng Chính phủ đã chuyển đến TP Hồ Chí Minh 64 dự án để được xem xét giải quyết và Tổ công tác chuyên đề của UBND thành phố đã xem xét giải quyết cho 34 dự án, trong đó có 8 dự án đã được giải quyết dứt điểm, còn lại 26 dự án có vướng mắc đang được các Sở, ngành và thành phố Thủ Đức tiếp tục xử lý theo quy định. Ngoài ra, còn hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị “vướng mắc pháp lý” trên địa bàn thành phố đang chờ được giải quyết.

Đặc biệt, thời điểm kết thúc năm 2024 được đánh dấu bởi việc 63/63 tỉnh thành đã công bố quy hoạch tổng thể được phê duyệt là nền tảng quan trọng để gỡ nút thắt quy hoạch và tăng tham số cho lời giải bài toán phát triển đô thị hóa vừa có quản lý nhà nước, vừa có tính thị trường, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản, phục hồi tích cực cả về niềm tin chính sách, thị trường và sự quan tâm của nhà đầu tư, cũng như nguồn cung, giá cả, giao dịch trên thị trường bất động sản và mở ra chu kỳ mới cho thị trường theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Với luật mới cùng các quy định chặt chẽ sẽ hạn chế việc lợi dụng kẽ hở để hoạt động một cách không lành mạnh.

Tuy vậy, thị trường bất động sản năm 2025 cũng đặt ra áp lực giá đất tăng, nhất là với các dự án bất động sản cao cấp, kéo theo áp lực tăng chi phí đầu tư và giá bán khó giảm, dẫn đến sự chững lại trong khả năng hấp thụ của thị trường. Điều này đòi hỏi nhiều thay đổi thích ứng từ Chính phủ về thuế đất, tiền thuê đất và định giá đất minh bạch, rõ ràng, bám sát với thực tế.

Luật mới sửa đổi có bổ sung chi tiết về các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho các lô đất đang sử dụng chưa có sổ, không vướng tranh chấp. Số lượng sản phẩm đất thuộc diện này trên thị trường hiện tồn đọng rất nhiều và một khi được khơi thông pháp lý, chắc chắn cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn không chỉ cho chính bản thân những sản phẩm đất thuộc diện này, mà cả các loại hình bất động sản khác ở cùng khu vực. Ngoài ra, phân khúc đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã, khiến nguồn cung giảm…

Về tổng thể, kể từ giữa năm 2024 thị trường bất động sản đã cho thấy sự phục hồi tích cực nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Tại TP Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản tăng trưởng âm (-6,38%) trong cả năm 2023, nhưng đã tăng khoảng 9% trong 11 tháng đầu năm 2024 nhờ có sự hỗ trợ kịp thời của các cấp có thẩm quyền, điển hình là chính sách hỗ trợ người dân, doanh nghiệp phục hồi sản xuất kinh doanh.

Năm 2025, thị trường bất động sản sẽ phát triển sôi động hơn năm trước trên mọi phân khúc, dù tốc độ không đồng đều, song cũng chưa có đột phá hoặc bùng phát cực đoan. Cơ hội cao hơn thuộc về những dự án đảm bảo đủ điều kiện về quy định pháp luật, có vị trí chiến lược và kết nối tốt với các tiện ích và phát triển cơ sở hạ tầng, chủ đầu tư có năng lực tài chính và uy tín trong việc bàn giao đúng tiến độ, cấp sổ hồng và dịch vụ hậu mãi; Nhu cầu sẽ tập trung vào căn hộ trung cấp, nhà phố/biệt thự xanh và đất nền có hạ tầng và tiện ích tốt.

Năm 2025, các nhà đầu tư thông minh sẽ tìm kiếm cơ hội ở các dự án bất động sản áp dụng công nghệ tiên tiến, giúp nâng cao hiệu quả quản lý và gia tăng giá trị bất động sản. Đặc biệt, các dự án “smart home” với hệ thống quản lý thông minh sẽ thu hút sự quan tâm của người mua nhà, đặc biệt là thế hệ trẻ.

Mặt bằng giá đất nền sẽ cao hơn, sát giá thị trường hơn và yếu tố giá cả sẽ là rào càn lớn nhất hạn chế các giao dịch thành công; đòi hỏi các cấp chính quyền và nhà đầu tư cần linh hoạt giá và tránh các giá ảo. Việc giao đất, cho thuê đất có gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ yếu thông qua đấu thầu đòi hỏi phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có chất lượng và công khai, minh bạch và được quản lý tốt hơn, phòng tránh các hành vi tiêu cực từ các bên liên quan.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản trong năm 2025 vẫn chịu nhiều sức ép từ tình trạng sử dụng đòn bẩy tài chính cao và khả năng trả nợ hạn chế, khi mà 60% các doanh nghiệp khó đạt được mục tiêu tài chính năm 2024 theo ước tính của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (Vnrea).

Cũng bởi vậy, nhu cầu về sự bổ sung và đồng bộ hoá các công cụ hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản, như hệ thống tư vấn định giá, thẩm định giá, chỉ số bất động sản nói chung và cho từng phân khúc; các công cụ tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương hỗ, quỹ đầu tư tín thác và các công cụ tài chính phái sinh mới là rất lớn và hết sức cần thiết để thị trường bất động sản có thêm động lực và giá đỡ mới, an toàn và lành mạnh, chuyên nghiệp bước vào chu kỳ mới, đồng hành cùng cả nước bước vào kỷ nguyên mới, kỷ nguyên vươn mình…

Để đạt được lợi nhuận cao từ đầu tư bất động sản 2025, các nhà đầu tư cần có chiến lược rõ ràng. Thay vì chỉ tập trung vào các thành phố lớn, việc mở rộng đầu tư vào các khu vực ven đô hoặc những tỉnh thành đang trên đà phát triển công nghiệp và đô thị hoá sẽ mang lại nhiều cơ hội tiềm năng. Việc nắm bắt xu hướng bất động sản xanh, thân thiện với môi trường cũng là một hướng đi mới. Các dự án bất động sản có yếu tố bảo vệ môi trường không chỉ giúp gia tăng giá trị mà còn thu hút sự quan tâm của người mua, đặc biệt là giới trẻ. Các căn hộ nhỏ, thiết kế thuận tiện cho cuộc sống đơn thân hoặc gia đình ít nhân khẩu tiếp tục dẫn dắt xu hướng đầu tư thời gian tới…/.

PGS. TS. Võ Thị Vân Khánh - Học viện Tài chính

TS. Nguyễn Minh Phong - Chuyên gia kinh tế

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Báo cáo tình hình kinh tế – xã hội quý IV và năm 2024 – General Statistics Office of Vietnam; Tổng cục Thống kê;

2. Kinh tế Việt Nam 2025: Nắm bắt các cơ hội để chuyển đổi, Tạp chí Kinh tế và Dự báo, số 1/11/2024;

3. Nhiều triển vọng sáng tăng trưởng kinh tế năm 2025, Tạp chí Kinh tế và Dự báo; ngày 16/12/2024;

4. Sự kiện nổi bật của Thị trường Bất động sản Việt Nam 2024, Tạp chí Bất động sản 31/12/2024.

Thích và chia sẻ bài viết:

tin liên quan

video hot

Về đầu trang