Thị trường bất động sản khó hồi phục cuối năm 2023

Những con số đáng lo ngại

Thị trường bất động sản (BĐS) đóng góp 15% tỷ trọng vào GDP của quốc gia, ảnh hưởng trực tiếp tới những ngành kinh tế khác như: xây dựng, vật liệu xây dựng, ngân hàng, chứng khoán... Do vậy, "sức khỏe" của thị trường BĐS có ảnh hưởng rất lớn với nề kinh tế quốc gia.

Dữ liệu khảo sát của VARs với các hội viên là doanh nghiệp kinh doanh (DN) dịch vụ BĐS cho thấy tình hình thị trường tiếp tục diễn biến khó khăn khi có tới 66% DN BĐS hiện đang lâm nguy. Thị trường BĐS bắt đầu lao vào khủng hoảng từ tháng 5/2022 đến nay. Nguyên nhân từ chính thị trường này khi giá BĐS tăng quá cao so với giá trị thực, cũng như mức thu nhập của đại bộ phận người dân. Ngoài ra còn do dịch bệnh, chu kỳ tăng trưởng của thị trường, tốc độ tăng trưởng kinh tế giảm; hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu DN... cũng như các vướng mắc về pháp lý trong quá trình triển khai dự án không được tháo gỡ một cách triệt để.
Giá BĐS tăng quá cao so với giá trị thực là nguyên nhân đầu tiên, cũng là nguyên nhân do chính các DN BĐS gây ra. Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững ngày 17/02, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho rằng DNN BĐS phải "tự cứu chính mình, chứ không ai giải cứu ai".

Thủ tướng thẳng thắn chỉ rõ các DN BĐS chưa thực sự linh hoạt xử lý kịp thời những vướng mắc do chính mình gây ra. Các DN BĐS phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả... Cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa.

Thị trường BĐS có thời kỳ tăng trưởng quá nóng. Dù tình hình đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, nhưng trong 9 tháng đầu năm 2021, nước ta vẫn ghi nhận 5.400 DN BĐS mới ra đời; trái phiếu BĐS phát hành liên tục, chỉ tính riêng 8 tháng năm 2021, các DN BĐS phát hành khoảng 108.000 tỷ đồng, trong khi 81 DN BĐS có mặt trên thị trường chứng khoán.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong 5 tháng đầu năm 2023 có 554 DN BĐS giải thể, tăng 30,4% so cùng kỳ năm trước. Số lượng DN BĐS thành lập mới cũng giảm tới 61,4% so cùng kỳ năm trước, chỉ có 1.744 DN. Nhân sự các công ty bị cắt giảm lên tới hơn 1 vạn người, kể cả những DN như Đất Xanh (DXG) cắt thêm 1.384 người, Đất Xanh Services (DXS) giảm 1.245 người so đầu năm 2023, Vinhomes (VHM) cũng cắt giảm 1.527 người.

Theo Vụ tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng (NH) Nhà nước), riêng dư nợ cho vay với BĐS kinh doanh năm 2022 lên tới 825.000 tỷ đồng, trong đó tập trung lớn nhất vào các dự án xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở. Còn theo thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, tính đến cuối năm 2022, dư nợ trái phiếu riêng lẻ hiện hữu của các DN BĐS khoảng 419.000 tỷ đồng. Như vậy, qua 2 kênh tín dụng và trái phiếu, các DN BĐS đang vay tới 1,24 triệu tỷ đồng.

Cần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc

"Từ quý IV/2023, đà phục hồi của thị trường BĐS sẽ rõ nét hơn. Đây cũng là thời điểm những chính sách gỡ vướng cho thị trường BĐS, thị trường trái phiếu phát huy hiệu quả lớn hơn" - đó là nhận định của TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia tại buổi tọa đàm về triển vọng thị trường chung cư Hà Nội 2023-2025 ngày 12/4 vừa qua.

TS Lực cho biết, thị trường BĐS đang đối mặt với nhiều khó khăn do những ách tắc chính về pháp lý và nguồn vốn; lạm phát cao, lãi suất cao; DN BĐS sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đầu tư dàn trải, giá bị đẩy lên cao quá. Tuy vậy, TS Lực vẫn nhận định thị trường BĐS sẽ phục hồi rõ nét từ cuối năm 2023 trở đi. Bởi lẽ chưa bao giờ trong một tháng, Chính phủ đưa ra 4 quyết sách vô cùng quan trọng với thị trường BĐS. Đó là Nghị định 08 ngày 05/3/2023 về tháo gỡ trái phiếu DN, trong đó DN BĐS được đáo hạn trái phiếu, làm cơ sở pháp lý để DN đã và đang đàm phán với trái chủ về giãn hoãn nợ, bán chiết khấu tài sản, đổi tài sản lấy trái phiếu... Nghị quyết 33 ban hành ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ông Lực cho rằng nghị quyết này cực kỳ toàn diện, tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường trong cả 3 nhóm vấn đề về pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội. Đề án 338 ngày 03/4/2023 về đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030. Nghị định số 10 ngày 03/4/2023 hướng dẫn Luật đất đai, bổ sung quy định về cấp quyền sở hữu cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trước đó, vào tháng 11/2022, Chính phủ đã thành lập tổ công tác do bộ trưởng Bộ Xây dựng làm tổ trưởng để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc các dự án BĐS trên cả nước.

Trong khi đó, ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) dè dặt hơn khi đặt vấn đề: Trong bối cảnh nền kinh tế có nhiều khó khăn, lãi suất tiền gửi tăng cao đã thu hút mạnh dòng tiền vào kênh gửi tiết kiệm. Tuy nhiên, cuối năm 2023 sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Đây cũng sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường BĐS hay không.
Dự báo 2 kịch bản có thể xảy ra. Theo đó, nếu tình hình thị trường BĐS vẫn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng, chấp nhận mức lãi suất thấp hơn. Ở kịch bản thứ hai, lãi suất huy động giảm xuống mức 6-7% vào thời điểm cuối năm nay, nguồn tiền có thể quay lại BĐS. Ông Khôi tin rằng khi dòng tiền quay trở lại thị trường, nhiều người sẽ tìm đến các kênh đầu tư đem lại lợi nhuận cao hơn so với kênh gửi tiết kiệm. Trong bối cảnh này, nếu nhìn lại quá khứ, thông thường thị trường chứng khoán sẽ tăng trưởng trước, sau đó sẽ đến thị trường BĐS.

Dự đoán về thị trường BĐS quý II/2023, ông Khôi cho rằng có thể diễn ra với 3 kịch bản: kịch bản lý tưởng, kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức. Với kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng, lãi suất giảm mạnh dưới 10 - 12% thì giá bán sẽ tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ cao 40 - 50%. Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất đi ngang từ 12 - 14%, giá bán cũng sẽ đi ngang và tỷ lệ hấp thụ từ 20% - 30%. Với kịch bản thách thức, nguồn cung tiếp tục giảm 20% - 30%, lãi suất giữ ở mức cao trên 14%, giá bán giảm từ 10% - 20% và tỷ lệ hấp thụ thấp khoảng 10% - 20%. Vì vậy, thị trường BĐS có thể kỳ vọng thời gian phục hồi sớm, dự kiến khoảng từ cuối quý III đến đầu quý IV/2023.

Cả hai chuyên gia trên đều có nhận định lạc quan về thị trường BĐS. Thế nhưng những căn cứ để lạc quan vẫn không đủ cơ sở để kỳ vọng. Bởi những chính sách nêu trên là rất tốt nhưng để có hiệu lực thì cần thời gian, vì chính sách luôn có độ trễ nhất định. Hơn nữa, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) bảo đảm xử lý hài hòa mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội theo nguyên tắc Nhà nước sẽ không can thiệp nếu thị trường vận hành tốt, bảo đảm phát triển thị trường an toàn, lành mạnh, bền vững.

Các luật liên quan đến thị trường BĐS như Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Luật đất đai và Luật tổ chức tín dụng đều đang trong quá trình sửa chữa, hoàn thiện, cũng cần có thời gian để đi vào cuộc sống, khi những điểm nghẽn về pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ. Thực tế thị trường trái phiếu và việc khơi thông tín dụng NH, Chính phủ đã ra tay nhưng lãi suất NH vẫn còn khá cao. Về trái phiếu, riêng trong tháng 3/2023 đã có 24.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành mới và đã có một lượng lớn chảy vào thị trường BĐS nhưng không đáng là bao nhiêu.

Trong khi đó, vẫn chưa thể khơi thông tín dụng NH, lãi suất tiết kiệm đang giảm khá nhanh nhưng lãi suất cho vay vẫn chưa xuống phù hợp.

Theo Congan.com.vn