Thời gian có hiệu lực của giấy ủy quyền sử dụng đất

Độc giả Trần Tuấn Khiêm (Hà Nam): Gia đình tôi có mua một mảnh đất ở quê, khi mua thì chỉ có giấy xác nhận giao và nhận tiền cho việc mua mảnh đất đó giữa 2 bên và có xác nhận của địa phương, nhưng bên nhận tiền không phải là chính chủ của mảnh đất mà là bố của chủ mảnh đất đó, vì con trai ông đi làm xa.

Đến nay 2 năm rồi mà con trai ông không về để chuyển giao quyền sử dụng mảnh đất đó cho gia đình tôi. Năm nay tôi muốn xây nhà trên mảnh đất đó, thì tôi xin xác nhận xây dựng tại địa phương thì có được không hay phải chính chủ mới xây được? Nếu sử dụng giấy ủy quyền sử dụng đất thì có được không và giấy ủy  quyền đó có thời hạn trong bao lâu?

Luật sư trả lời:

Việc mua bán trên chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 về Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ điều kiện:

“a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”

Gia đình bạn mua một mảnh đất chỉ có giấy xác nhận giao và nhận tiền cho việc mua mảnh đất đó giữa hai bên và có xác nhận của địa phương, nhưng bên nhận tiền không phải là chính chủ của mảnh đất mà là Bố của chủ mảnh đất đó và nó không thỏa mãn với điều luật được trích dẫn ở trên vì chủ thể giao dịch là ông bố không phải chủ thể(chủ sử dụng đất) để ký kết nên có thể giao dịch đó vô hiệu theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2015 do Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này.

Đối với trường hợp giao dịch mua bán đất ở trên tức là chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn không được pháp luật thừa nhận do không đúng chủ thể ký kết và không tuân thủ về mặt hình thức (không được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản).

Trong trường hợp của bạn nêu thì gia đình bạn và người bán cùng làm lại các thủ tục theo đúng quy định về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu một trong hai bên cố tình không làm lại các thủ tục đó thì có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch này vô hiệu.

Do đó, việc bạn muốn xây nhà trên mảnh đất đó khi xin xác nhận xây dựng tại địa phương thì không được vì bạn vẫn chưa phải là người chủ sử dụng đất do chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nêu trên.

Nếu việc sử dụng giấy ủy quyền sử dụng đất thì có thể được với điều kiện là phải được ủy quyền toàn bộ quyền định quyền sử dụng đất đoạt và quyền sở hữu tài sản bao gồm cả nội dung bạn nêu trên và Thời hạn của giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền đó do các bên thỏa thuận về thời hạn, nếu không thỏa thuận thời hạn thì chỉ có giá trị 01 năm kể từ ngày xác lập theo điều 563 Bộ luật dân sự 2015.

Luật sư Vũ Văn Toàn

Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội