Thị trường bất động sản xanh tại Việt Nam: Thực trạng cung - cầu và xu hướng giá cả

1. Giới thiệu

Sự dịch chuyển toàn cầu hướng đến phát triển bền vững đã thúc đẩy làn sóng “xanh hóa” trên nhiều lĩnh vực, trong đó bất động sản đóng vai trò trung tâm. Tại Việt Nam, bất động sản xanh không còn là khái niệm xa lạ mà đã trở thành xu hướng phát triển rõ nét, đặc biệt trong phân khúc nhà ở và thương mại.

Việc triển khai các công trình đáp ứng tiêu chuẩn xanh quốc tế như LEED, EDGE, Green Mark hay Lotus trong nước không chỉ thể hiện cam kết của các chủ đầu tư với tiêu chí bảo vệ môi trường mà còn tạo ra lợi thế kinh tế cụ thể như tiết kiệm chi phí vận hành, nâng cao giá trị tài sản và khả năng thu hút đầu tư quốc tế.

Thị trường bất động sản xanh tại Việt Nam đang trong giai đoạn bứt phá mạnh, thể hiện qua số lượng công trình được chứng nhận tăng gấp đôi trong năm 2024, cùng với tổng diện tích sàn đạt hơn 13,5 triệu m². Đồng thời, người tiêu dùng cũng ngày càng có nhận thức rõ hơn về lợi ích của bất động sản xanh, dẫn đến sẵn sàng trả mức giá cao hơn để sở hữu những sản phẩm thân thiện môi trường và tiết kiệm năng lượng. Những tín hiệu tích cực này cho thấy bất động sản xanh không chỉ góp phần vào mục tiêu phát triển bền vững quốc gia mà còn đang trở thành phân khúc có hiệu suất tài chính vượt trội.

Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội, thị trường này cũng đang đối diện với các thách thức nhất định về cơ chế chính sách, chi phí đầu tư và mức độ chuẩn hóa giữa các hệ thống chứng nhận. Do đó, việc đánh giá thực trạng thị trường – từ nguồn cung, cầu, đến hiệu quả giá cả là điều cần thiết nhằm đưa ra những khuyến nghị chính sách phù hợp để thúc đẩy phát triển bền vững trong ngành bất động sản tại Việt Nam.

2. Nguồn cung bất động sản xanh: tăng cả về số lượng và chất lượng

Theo báo cáo Vietnam Green Building Market Intelligence (2024), giá trị thị trường bất động sản xanh tại Việt Nam đạt khoảng 3,85 tỷ USD, chiếm 13% tổng quy mô thị trường bất động sản, dự kiến đạt 4,28 tỷ USD vào năm 2025 với tốc độ tăng trưởng CAGR khoảng 11% giai đoạn 2025–2032.

Theo các báo cáo gần đây, các công trình xanh đã và đang chiếm ưu thế trong phân khúc thương mại và tòa nhà văn phòng tại Việt Nam, khi dự kiến sẽ chiếm tới 30 % tổng nguồn cung bất động sản vào năm 2025. Những dự án này được cấp các chứng nhận quốc tế và quốc gia như LEED, LOTUS, EDGE và Green Mark, không chỉ thu hút nhà đầu tư nhờ tiêu chí tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường, mà còn mang lại lợi thế cạnh tranh về chi phí vận hành lâu dài.

Sự gia tăng rõ rệt về tỷ lệ công trình xanh trong nhóm bất động sản thương mại phản ánh xu hướng ưu tiên phát triển bền vững, đồng thời cho thấy các chủ đầu tư đã sẵn sàng cam kết đầu tư và tuân thủ các tiêu chuẩn khắt khe để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thị trường.

Theo số liệu công bố, chỉ riêng năm 2024 đã có 163 công trình được cấp chứng nhận xanh, gấp đôi so với 80 công trình đạt được trong năm 2023, đưa tổng số công trình xanh tích lũy lên 559 công trình với tổng diện tích sàn lên tới 13,6 triệu m². Đáng chú ý, con số này không chỉ vượt xa mục tiêu 80 công trình đến năm 2025 của Chương trình Năng lượng Quốc gia (VNEEP3) mà còn gần đạt mục tiêu 160 công trình đến năm 2030, cho thấy thị trường đang bứt phá trước kế hoạch dài hạn.

Theo báo cáo của B&Company (02/04/2025), đến cuối năm 2024, tổng số 559 công trình xanh được phân theo hệ thống chứng nhận như bảng 1dưới đây:

Bảng 1: Số lượng công trình xanh phân theo hệ thống chứng nhận năm 2024

Tiêu chuẩn	Số công trình	Diện tích sàn (m²)	Tỷ trọng (%)
EDGE	258	5.687.647	41,9
LEED	208	5.354.195	39,4
Green Mark	51	1.922.883	14,2
Lotus & Khác	42	614.863	4,5
Tổng	559	13.579.588	100

Nguồn: Báo cáo của B&Company

Chuẩn EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) được ưa chuộng nhờ quy trình đánh giá tập trung vào ba tiêu chí cốt lõi: giảm 20% năng lượng, nước và vật liệu xây dựng so với tiêu chuẩn thông thường. Việc áp dụng tiêu chuẩn này thường mang lại lợi ích kinh tế rõ rệt trong giai đoạn đầu tư và vận hành do giảm chi phí điện nước đến 30% mỗi năm. Chuẩn LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) có phạm vi đánh giá rộng hơn, bao gồm chất lượng không khí trong nhà và tính bền vững của vật liệu. Mặc dù chi phí chứng nhận và tuân thủ tiêu chí LEED cao hơn khoảng 10 – 15% so với EDGE, nhưng độ uy tín toàn cầu của LEED giúp các dự án dễ dàng thu hút vốn quốc tế và tăng giá trị cho thuê, bán.

Green Mark (Singapore) và Lotus (Việt Nam) chủ yếu được áp dụng cho các dự án công nghiệp và văn phòng, nơi yêu cầu đánh giá tính thân thiện môi trường trong quy trình sản xuất và quản lý vận hành. Green Mark có ưu thế về tiêu chí môi trường khu vực châu Á – Thái Bình Dương, trong khi Lotus chú trọng đến bối cảnh khí hậu nhiệt đới gió mùa. Sự chênh lệch về số lượng (14,2% – Green Mark, 4,5% – Lotus & Khác) phản ánh mức độ nhận diện và ưu tiên của chủ đầu tư đối với từng bộ tiêu chí .

Về phân loại theo loại hình công trình: xu hướng ưu tiên đầu tư vào các phân khúc nhà ở, đồng thời mở rộng ngày càng mạnh ở mảng công nghiệp và thương mại được thể hiện qua bảng 2 dưới đây:

Bảng 2: Phân loại bất động sản xanh theo loại hình công trình

Loại hình	Số lượng	Diện tích sàn (ước tính)	Tỷ trọng trên tổng GFA xanh	Ghi chú
Căn hộ chung cư	31.384 căn	~3,8 triệu m² (27,9%)	27,9%	Theo B&Company, số căn hộ xanh hiện chiếm gần 28% tổng GFA xanh
Nhà liền thổ	3.234 căn	–	–	Chưa có dữ liệu GFA riêng biệt
Công trình công nghiệp & thương mại	163 dự án mới (2024)	~6,0 triệu m² (44,2%)*	~44,2%	Trên 50% dự án chứng nhận mới thuộc phân khúc này

* Diện tích sàn ước tính dựa trên trung bình 36.800 m² GFA mỗi dự án công nghiệp/thương mại.

Phân khúc nhà ở – động lực từ người mua cuối

Phân khúc căn hộ chung cư xanh tiếp tục dẫn dắt nguồn cung nhờ hai yếu tố chính: nhu cầu ngày càng cao từ người dân thành thị và lợi ích kinh tế khi vận hành. Với 31.384 căn đã được chứng nhận, tương đương khoảng 3,8 triệu m² diện tích sàn, phân khúc này chiếm 27,9% tổng GFA xanh. Người mua sẵn sàng trả thêm 3 – 5% giá bán để hưởng lợi từ chi phí vận hành giảm 20 – 30% mỗi năm (điện, nước, dịch vụ chung cư).

Phân khúc nhà liền thổ – tiềm năng còn bỏ ngỏ

Dù có 3.234 căn nhà liền thổ đạt chứng nhận, hiện vẫn thiếu số liệu diện tích cụ thể. Nguyên nhân một phần do tiêu chuẩn LOTUS và Green Mark ưu tiên áp dụng cho khu chung cư và khu công nghiệp, trong khi nhà liền thổ còn bị xem nhẹ về quy mô diện tích và chi phí chứng nhận tương đối cao. Việc thống kê GFA riêng biệt cho loại hình này là bước tiếp theo cần được các tổ chức công bố nhằm đánh giá đúng đóng góp của nhà liền thổ xanh.

Phân khúc công nghiệp & thương mại – mũi nhọn tăng trưởng

Năm 2024 chứng kiến 163 dự án công nghiệp và thương mại mới được cấp chứng chỉ xanh, chiếm trên 50% tổng số dự án xanh mới trong năm. Dòng vốn FDI, đặc biệt từ các doanh nghiệp Nhật Bản và Hàn Quốc, ưu tiên đầu tư vào các khu công nghiệp xanh nhằm đảm bảo tiêu chí ESG toàn chuỗi cung ứng.

Trung bình mỗi dự án có GFA khoảng 36.800 m², ước tính đưa tổng diện tích phân khúc này lên gần 6,0 triệu m², tương đương 44,2% tổng GFA xanh. Sự dịch chuyển này phản ánh xu hướng “công nghiệp xanh hóa” trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh phát triển công nghiệp chế biến và logistics bền vững.

Xu hướng “xanh hóa” mạnh mẽ đến từ các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise Homes, Phuc Khang Corp, cho thấy bất động sản xanh đã vượt qua giai đoạn thử nghiệm để trở thành định hướng chiến lược dài hạn.

3. Nhu cầu thị trường: Từ nhận thức ESG đến hành vi tiêu dùng

Xu hướng “xanh hóa” không chỉ đến từ phía nhà đầu tư mà còn được thúc đẩy mạnh mẽ bởi áp lực và ưu tiên ESG của cả khách hàng cá nhân lẫn doanh nghiệp.

Báo cáo Tâm lý người tiêu dùng Q4/2024 của Batdongsan.com.vn tiến hành khảo sát 600 người trên toàn quốc, cho kết quả qua Bảng 3 sau:

Bảng 3: Kết quả khảo sát tâm lý người tiêu dùng về bất động sản xanh

Tiêu chí	Tỷ lệ (%)	Ghi chú
Quan tâm yếu tố “xanh” khi mua nhà/căn hộ	86	Người mua xem “tiết kiệm năng lượng, không gian xanh” là tiêu chí hàng đầu
Sẵn sàng trả thêm phí để sở hữu sản phẩm xanh	88	Trung bình chấp nhận trả cao hơn 3 – 5% so với giá gốc
(Khảo sát mở rộng) Sẵn sàng trả thêm 5 – 10% giá bán	94	Theo cùng báo cáo, nhóm người ưu tiên “không gian trong lành” chấp nhận mức phí cao hơn 5 – 10%

Nguồn: Báo cáo Tâm lý người tiêu dùng Q4/2024 của Batdongsan.com.vn

Số liệu phản ánh rõ ràng mức độ thâm nhập và chấp nhận chi phí của bất động sản xanh trong tâm lý người mua cuối:

Đầu tiên, tỉ lệ 86% người mua quan tâm đến yếu tố “xanh” cho thấy nhận thức về lợi ích lâu dài (tiết kiệm năng lượng, cải thiện vi khí hậu, sức khỏe cư dân) đã trở thành tiêu chí gần như phổ quát. Trong bối cảnh thị trường truyền thống vẫn ưu tiên giá cả ban đầu, con số này khẳng định ngưỡng “chấp nhận xanh” đã vượt qua giai đoạn thử nghiệm và đi vào lựa chọn căn bản của đa số người mua.

Thứ hai, 88% sẵn sàng trả thêm phí (thông thường 3 – 5%) để sở hữu căn hộ hoặc văn phòng xanh chứng tỏ người mua không chỉ “quan tâm” mà còn coi đó là đầu tư giá trị. Mức phí chênh 3 – 5% này tương đương với chi phí vận hành tiết kiệm được trong 1 – 2 năm sử dụng, do đó phân khúc sản phẩm xanh đang thể hiện được tính toán kinh tế rõ rệt – một dấu hiệu cho thấy khả năng tiếp nhận premium price tương đối cao, nhất là ở nhóm khách hàng trung và cao cấp.

Cuối cùng, trên 94% nhóm khảo sát mở rộng chấp nhận trả thêm 5 – 10% phản ánh sự phân hóa sâu về khả năng chi trả và độ ưu tiên của “tiện ích xanh.” Trong khi nhóm đầu tiên chỉ cần mức premium vừa phải, nhóm người sẵn sàng chịu phí cao hơn có thể là những khách hàng chuyên nghiệp (doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp) hoặc người mua chú trọng ESG cá nhân. Con số này cũng cho thấy dư địa phát triển của các dòng sản phẩm cao cấp “carbon-neutral” hoặc tích hợp công nghệ thông minh, bởi nhóm khách hàng sẵn sàng trả thêm 5 – 10% rất quan tâm tới trải nghiệm và báo cáo giảm phát thải sau đầu tư.

Chuỗi số liệu từ 86% → 88% → 94% không chỉ là một đường thẳng tăng dần đơn thuần, mà thể hiện ba tầng nhận thức và hành vi với bất động sản xanh: từ quan tâm ban đầu, đến chấp nhận chi phí “hợp lý,” và cuối cùng là cam kết chi trả cao để tối đa hoá lợi ích bền vững. Điều này khuyến nghị các chủ đầu tư nên phát triển đa dạng gói sản phẩm với mức phí chênh linh hoạt, đồng thời minh bạch hoá lợi ích vận hành để phù hợp với từng phân khúc khách hàng.

4. Giá bất động sản xanh và hiệu suất thị trường

Trong bối cảnh nguồn cung mới gia tăng, giao dịch trên thị trường thứ cấp tiếp tục thể hiện ưu thế của sản phẩm xanh, được thể hiện qua Bảng 4 dưới đây.

Bảng 4: Mức chênh giá và thanh khoản của dự án xanh so với dự án thông thường

Tiêu chí	Dự án xanh	Dự án thường	Chênh lệch tỷ lệ
Mức chênh giá (premium)	+3 – 5%	–	+3 – 5%
Thanh khoản (số giao dịch/ tháng)	+10 – 15%	–	+10 – 15%

Nguồn: Báo cáo của B&Company

Premium về giá phản ánh “giá trị xanh” đã được nội tại hóa

Việc người mua sẵn sàng trả thêm 3 – 5% so với bất động sản thường cho thấy lợi ích môi trường và tiết kiệm chi phí vận hành (20 – 30% mỗi năm) đã được quy thành giá cả cụ thể. Mức premium này không chỉ bù đắp chi phí đầu tư ban đầu cao hơn (5 – 10%) mà còn khuyến khích chủ đầu tư tối ưu hóa thiết kế để đạt hiệu quả năng lượng tốt nhất. Đồng thời, premium 3 – 5% nằm trong khung “chấp nhận được” cho nhóm khách hàng đô thị, thể hiện tiềm năng mở rộng phân khúc cao cấp với tiện ích carbon-neutral hoặc smart-home tích hợp thêm.

Thanh khoản cao hơn 10 – 15% khẳng định ưu thế cạnh tranh lâu dài

Số giao dịch trung bình trên thị trường thứ cấp cao hơn 10 – 15% cho thấy sản phẩm xanh không chỉ thu hút sự quan tâm mà còn chuyển hóa thành giao dịch thực tế nhanh hơn. Điều này phản ánh hai khía cạnh: (a) chi phí vận hành thấp và (b) giá trị thương hiệu “trách nhiệm môi trường” đang ngày càng quan trọng trong quyết định tài chính. Thanh khoản vượt trội cũng giúp tăng tính thanh khoản tài sản cho nhà đầu tư thứ cấp, từ đó cải thiện khả năng tiếp cận vốn vay và tái đầu tư.

Kết hợp premium và thanh khoản cao, bất động sản xanh trên thị trường thứ cấp đã khẳng định tính khả thi về mặt tài chính cho cả nhà phát triển và người mua.

Không chỉ cá nhân, các tổ chức – từ ngân hàng, tập đoàn đa quốc gia đến các công ty công nghệ – cũng dịch chuyển mạnh sang văn phòng xanh để đáp ứng tiêu chí ESG nội bộ và yêu cầu báo cáo bền vững với cổ đông.

Bảng 5: Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê trung bình của văn phòng xanh hạng A

Chỉ số	Công trình xanh	Công trình không xanh	Chênh lệch
Tỉ lệ lấp đầy (Q1/2025)	89 – 92%	83 – 85%	+6 – 9 điểm phần trăm
Giá thuê trung bình (USD/m²/tháng)	38 – 40	35 – 36	+8 – 10%

Nguồn: Báo cáo của B&Company

Dữ liệu cho thấy hai chỉ số quan trọng của phân khúc văn phòng hạng A xanh – tỉ lệ lấp đầy và giá thuê đều vượt trội so với công trình thông thường, phản ánh rõ ràng ưu thế “ESG – driven” trên thị trường.

Văn phòng xanh đạt tỉ lệ lấp đầy trung bình 89 – 92% trong Quý 1/2025, trong khi văn phòng không xanh chỉ dao động 83 – 85%, tức cao hơn 6 – 9 điểm phần trăm. Sự chênh lệch này cho thấy doanh nghiệp ưu tiên không gian làm việc xanh – với khả năng tiết kiệm năng lượng, cải thiện chất lượng không khí và giảm chi phí vận hành – không chỉ là xu hướng tạm thời mà đã trở thành tiêu chí cố định khi lựa chọn thuê mặt bằng. Môi trường làm việc lành mạnh, thân thiện với môi trường còn hỗ trợ doanh nghiệp gia tăng chỉ số hài lòng và giữ chân nhân viên, từ đó duy trì tỉ lệ lấp đầy cao hơn so với mặt bằng truyền thống.

Giá thuê trung bình của văn phòng xanh nằm trong khoảng 38 – 40 USD/m²/tháng, so với 35 – 36 USD/m²/tháng ở văn phòng không xanh, tương đương mức premium 8 – 10%. Mức giá này phản ánh hai tác động chính: (1) giá trị lâu dài từ chi phí vận hành giảm (khoảng 20 – 30%/năm) và (2) nhu cầu gia tăng từ các tập đoàn đa quốc gia và các tổ chức tài chính, nơi ESG được xem như một yếu tố quan trọng trong báo cáo bền vững.

Như vậy, giá trị “xanh” không chỉ là hình thức mà đã được thị trường nội tại hóa vào giá và hành vi tài chính – tạo cơ sở để các chủ đầu tư mạnh dạn mở rộng quy mô đầu tư vào phân khúc này.

5. Kết luận và hàm ý chính sách

Thị trường bất động sản xanh tại Việt Nam đang chứng kiến những bước chuyển mình rõ rệt cả về lượng và chất, đánh dấu giai đoạn phát triển vượt ra khỏi tính thử nghiệm để tiến tới định hình một phân khúc quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị bền vững. Về phía nguồn cung, sự tham gia ngày càng tích cực của các chủ đầu tư lớn cùng với hệ thống chính sách hỗ trợ như ưu đãi thuế, tiếp cận tín dụng xanh và ưu tiên cấp đất đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các công trình xanh trên phạm vi cả nước. Đặc biệt, số lượng công trình được chứng nhận xanh, tổng diện tích sàn và độ phủ phân khúc này đều cho thấy đà tăng trưởng ấn tượng so với các năm trước.

Về phía cầu, người tiêu dùng cá nhân ngày càng có nhận thức rõ ràng hơn về giá trị của bất động sản xanh, không chỉ về mặt môi trường mà cả hiệu quả vận hành và tiềm năng gia tăng giá trị tài sản. Cùng lúc đó, doanh nghiệp thuê văn phòng – đặc biệt là các tổ chức toàn cầu – cũng có xu hướng ưu tiên sử dụng không gian xanh nhằm đáp ứng các tiêu chí ESG ngày càng nghiêm ngặt. Thực tế thị trường đã phản ánh điều này thông qua mức giá bán và giá thuê trung bình cao hơn (premium), cùng với tỷ lệ lấp đầy vượt trội so với công trình thông thường, qua đó xác lập vị thế cạnh tranh riêng biệt cho bất động sản xanh.

Tuy nhiên, để khai thác hết tiềm năng của phân khúc này, Việt Nam cần có những bước đi chính sách đồng bộ và lâu dài:

- Trước hết, cần sớm chuẩn hóa và đồng bộ các hệ thống chứng nhận công trình xanh giữa tiêu chuẩn quốc tế (như EDGE, LEED, Green Mark) và tiêu chuẩn trong nước (như Lotus), nhằm tăng tính minh bạch và giảm chi phí chứng nhận cho chủ đầu tư.

- Thứ hai, việc mở rộng tiếp cận tín dụng xanh không chỉ nên tập trung vào nhà phát triển mà cần lan tỏa đến người tiêu dùng cuối, thông qua các chính sách tín dụng ưu đãi, bảo lãnh hoặc miễn giảm thuế lãi suất dành cho người mua nhà xanh.

- Cuối cùng, công tác truyền thông cần được tăng cường theo hướng chuyên sâu và đa tầng, giúp người dân, doanh nghiệp và cả chính quyền địa phương hiểu rõ hơn về lợi ích kinh tế – xã hội của bất động sản xanh, từ đó tạo ra sức ép tích cực trong việc chuyển dịch toàn thị trường theo hướng bền vững hơn.

Tài liệu tham khảo:

1. B&Company. (2025). Vietnam Green Building Market Intelligence Report. [Báo cáo chuyên sâu – bản dịch tiếng Việt].

2. B&Company. (2025). Green buildings in Vietnam: Current situation and growth potential. Truy xuất từ https://b-company.jp/green-buildings-invietnam-current-situation-and-growth-potential/

3. Batdongsan.com.vn. (2024). Khảo sát Tâm lý người tiêu dùng bất động sản Quý 4/2024.

4. Batdongsan.com.vn. (2024). Consumer sentiment Q4/2024: Green criteria priority.

5. Batdongsan.com.vn. (2025). Dữ liệu giao dịch bất động sản.

6. BlueWeave Consulting. (2025). Vietnam green real estate market forecast 2025–2031. BlueWeave Consulting.

7. Bộ Xây dựng. (2022). Chương trình Phát triển công trình xanh. Hà Nội, Việt Nam: Bộ Xây dựng.

8. Chính phủ Việt Nam. (2021). Chiến lược quốc gia về tăng trưởng xanh đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Hà Nội, Việt Nam: Văn phòng Chính phủ.

9. Sở Xây dựng Đà Nẵng. (2025). Báo cáo thị trường bất động sản xanh quý I– II/2025. Đà Nẵng, Việt Nam: Sở Xây dựng Đà Nẵng.

10. Sở Xây dựng Hà Nội. (2025). Báo cáo thị trường bất động sản xanh quý I–II/2025. Hà Nội, Việt Nam: Sở Xây dựng Hà Nội.

11. Sở Xây dựng TP. HCM. (2025). Báo cáo thị trường bất động sản xanh quý I–II/2025. Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam: Sở Xây dựng TP. HCM.

12. State Bank of Vietnam. (2025). Green credit outstanding statistics.

TS. Lâm Thị Thanh Huyền - ThS. Đặng Hoàng Linh

(Khoa Tài chính Doanh nghiệp, Học viện Tài chính)