Ngân hàng siết tín dụng, thị trường bất động sản sẽ vào cơn ‘bĩ cực’?

Siết nguồn tín dụng bất động sản

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa công bố dự thảo lấy ý kiến với Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Một trong những nội dung sửa đổi so với Thông tư 36 trước đó là thay đổi quy định về hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản.

Theo dự thảo mới, hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150%. NHNN cũng áp hệ số rủi ro 50% với các khoản vay được bảo đảm bằng nhà ở, quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất và đáp ứng một trong những điều kiện: phục vụ hoạt động kinh doanh, khoản cho vay cá nhân để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ và khoản vay cá nhân mua nhà có giá trị nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng.

Giải trình về đề xuất này, NHNN cho biết nội dung mới sẽ gián tiếp yêu cầu các nhà băng dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro. Đồng thời, nhằm kiểm soát cho vay cá nhân liên quan đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc cao cấp.

Theo NHNN, việc điều chỉnh này xuất phát từ chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện các cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng và đề xuất mới đây của Bộ Xây dựng.

Trong đó, đơn vị chủ quản đề xuất Ngân hàng Nhà nước "kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án bất động sản cao cấp và một chủ đầu tư có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án bất động sản...".

Thị trường bất động sản gặp khó, nguy cơ đẩy giá nhà lên cao

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), việc nguồn tín dụng đổ vào bất động sản ngày càng bị kiểm soát chặt chẽ sẽ gây tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản trong tương lai. Tuy nhiên, nếu nhìn ở góc độ tích cực, việc kiểm soát tín dụng sẽ giúp chất lượng khoản vay tốt hơn, giảm nợ xấu, kích thích các dòng vốn khác nhau như chứng khoán, kiều hối…đổ vào bất động sản.

Dưới góc độ chủ đầu tư, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, việc siết tín dụng sẽ gây ảnh hưởng tới thời gian bán hàng, khả năng bán hàng và tốc độ hoàn vốn.

“Quy định này sẽ làm giảm nhu cầu thị trường, thời gian hoàn vốn theo đó sẽ dài ra, buộc chủ đầu tư phải đưa ra các chính sách bán hàng tốt hơn và thậm chí phải hạn chế quy mô phát triển. Ở một khía cạnh nào đó khiến chủ đầu cũng giảm lợi nhuận, phải giảm quy mô thị trường”, bà Hằng cho hay.

Một số chuyên gia khác cho rằng, hướng siết chặt dòng vốn từ các ngân hàng vào bất động sản có thể khiến thị trường xảy ra tình trạng mất cân đối cung cầu trong thời gian tới. Theo đó, thị trường bất động sản có khả năng sẽ tăng nóng đẩy giá nhà lên mặt bằng cao hơn.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định này sẽ khiến thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở cao cấp gặp khó.

“Thị trường bất động sản tại Việt Nam ổn định không chỉ bởi vốn của chủ đầu tư dự án mà chính là nhờ vốn của các khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp, hộ gia đình cá nhân. Trong khi đó, hầu hết người mua nhà trên thị trường hiện nay đều phải vay vốn từ ngân hàng. Các ngân hàng huy động vốn của người dân sau đó cho vay với lãi suất của tín dụng thương mại. Với cơ chế tín dụng này, lãi suất đã ở mức rất cao, xấp xỉ 10%/năm. Nếu có thêm quy định siết cho vay mua nhà ở cao cấp với giá trên 3 tỷ đồng, thị trường sẽ gặp khó”, ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Vốn ngoại sẽ là kênh bổ sung quan trọng?

Liên quan tới việc Ngân hàng Nhà nước đang có động thái siết tín dụng, một số chuyên gia cho rằng dòng vốn ngoại sẽ là kênh bổ sung quan trọng. Tuy nhiên, vốn ngoại đang đổ chủ yếu vào bất động sản công nghiệp.

Cụ thể, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thị trường đang chứng kiến xu hướng chuyển dịch đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam. Riêng trong quý I, Việt Nam đã thu hút 1,1 tỷ USD vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản.

Số vốn này tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn tiền đang đổ vào 2 lĩnh vực chính là bất động sản công nghiệp và dùng để mua bán và sáp nhập (M&A) các dự án.

Ông Khởi nhấn mạnh nguồn vốn ngoại đang rót nhiều vào Việt Nam trong bối cảnh NHNN đang siết tín dụng trong lĩnh vực bất động sản và việc thiếu vốn trong nước có thể khiến các doanh nghiệp bất động sản trong nước đẩy mạnh M&A với dòng vốn ngoại.

Tuy nhiên, ông Khởi nói thêm, để khắc phục tình trạng thiếu vốn trong nước, Thủ tướng đã chỉ đạo hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác, quỹ đầu tư bất động sản.

Phó cục trưởng Cục Nhà và thị trường bất động sản cũng cho rằng việc siết tín dụng của NHNN sẽ giúp các doanh nghiệp cơ cấu lại nguồn vốn bất động sản, tránh “bong bóng”, hạn chế đầu tư theo trào lưu… làm cho thị trường lành mạnh hơn.

Bảo Lâm