Thị trường bất động sản còn nhiều bất cập và nghịch lý

Những bất cập, nghịch lý của thị trường bất động sản

 Từng bị cho là thủ phạm gây phá giá, nhà dưới một tỷ đồng đang trở thành sản phẩm chiến lược của nhiều doanh nghiệp và được thị trường hào hứng đón nhận.

Hiện nay, thị trường bất động sản đang hình thành hai phân khúc khác biệt, chung cư cao cấp vẫn ế ẩm do vượt khả năng chi trả của số đông và nhà giá rẻ chiếm lĩnh thị trường.

Trước kia, một dự án chung cư chào bán căn hộ 10 triệu đồng mỗi m2 đã gây sốt cho thị trường. Người mua đương nhiên hào hứng, nhưng chủ đầu tư bị nhiều doanh nghiệp khác hậm hực cho rằng đang bán phá giá. Tuy nhiên, sau đó, làn sóng giảm giá đã lan mạnh ra thị trường và cuộc tranh cãi bán phá giá đã chấm dứt. Việc đưa bất động sản xuống mức thấp hơn được coi như một quy luật tất yếu của thị trường.

 

Thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều bất cập và nghịch lý. Ảnh: VnExpress.vn

Thực tế cho thấy thị trường bất động sản vẫn trong quá trình tái cơ cấu nhằm phát triển đa dạng các loại hàng hoá bất động sản, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của số đông. Sau thời gian dài giảm sâu, giá dần ổn định, chủ đầu tư ngày càng hướng đến những căn hộ có thể đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, đặc biệt là phân khúc nhà ở có quy mô vừa và nhỏ, giá vừa phải.

Một thực tế hiện nay nữa đó là thị trường bất động sản tuy tồn nhiều nhưng giá chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trên phương thức “mua nhà trên giấy”...

Thị trường bất động sản đang đứng trước nhiều bất cập và nghịch lý: giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động. Nếu người lao động tiết kiệm được 25% thu nhập thì cũng phải 100 năm sau mới mua được nhà. Đến nay, tỉ lệ này đã giảm tới mức 10 lần trong khu vực nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Sự thực là thị trường bất động sản biến động với xu hướng nhà giá rẻ lan rộng, nhà đất ế đọng lớn, tưởng rằng sẽ có sự thua lỗ lớn song các nhà đầu tư bất động sản cho biết, tuy rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi.

Một nghịch lý khó chấp nhận nữa của thị trường bất động sản hiện nay đó là thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên tồn kho bất động sản gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất cao.

Bên cạnh bất cập về giá cả, thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều điểm không hợp lý như lệch pha cung cầu, tâm lý đám đông... Nguyên nhân chủ yếu là phát triển thiếu ổn định, đầu tư mang tính tự phát, thiếu minh bạch và chưa chuyên nghiệp.

Giải pháp nào cho thị trường bất động sản hiện nay

Cần có nhiều giải pháp thiết thực để giải quyết những bất cập và nghịch lý của thị trường bất động sản hiện nay. Ảnh: diaocvietnam.org.vn

Để giải quyết tình trạng khó khăn hiện nay, nguồn vốn của các nhà đầu tư bất động sản không chỉ từ người tiêu dùng (khoảng 30% bao gồm cả tiền của dân cư, hộ gia đình, vốn tự có của doanh nghiệp, hoặc doanh nghiệp tự phát hành trái phiếu, cổ phiếu; các quỹ đầu tư bất động sản) mà còn là nguồn vốn vay ngân hàng (chiếm hơn 70%).

Thị trường bất động sản đang trong tình trạng khó khăn với quá nhiều bất cập và nghịch lý. Vì thế, cần có những đánh giá ở tầm vĩ mô và trung lập để phát hiện và có biện pháp điều chỉnh kịp thời. Ngoài ra, các nhà đầu tư bất động sản cũng cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay.

Bên cạnh việc phát hiện và đánh giá chính xác nguồn vốn, muốn ổn định thị trường bất động sản thì các nhà đầu tư cũng nên có sự phối hợp ăn ý với nhau, thực hiện theo tuần tự từ trên xuống dưới.

Cuối cùng, để thoát khỏi tình trạng bong bóng hiện nay, các nhà đầu tư bất động sản cần có giải pháp cải thiện cơ chế chính sách giám sát tín dụng; xác lập cơ chế cho việc phá sản ngân hàng. Đồng thời, cần tái cơ cấu bên đi vay là giải pháp xử lý nợ xấu phát sinh sau khi bong bóng bất động sản vỡ.

Nguyễn Dung (T/h)