Thị trường bất động sản - vắng bóng sản phẩm bình dân

Nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, kể từ năm 2018 đến nay, vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến doanh nghiệp bất động sản khó triển khai dự án, làm nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng.

Theo thống kê của VARS, tổng nguồn cung căn hộ mới giảm từ gần 180 ngàn sản phẩm (năm 2018) xuống còn hơn 50 ngàn sản phẩm (năm 2022- thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19). Năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48,500 sản phẩm, tương đương hơn 20% so với năm 2018. Quý IV năm 2022, nguồn cung sụt giảm kỷ lục với gần 7,000 sản phẩm.

Trong khi đó, thị trường hiện đang thiếu chính sách để điều tiết, định hướng tiêu dùng, hạn chế đầu cơ. Không có chính sách để hạn chế sản phẩm, dự án cao cấp. Ngược lại cũng không có chính sách phát triển nhà ở bình dân, nhà ở xã hội khiến cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Theo Báo cáo của VARS, cơ cấu sản phẩm bất động sản bình dân giảm dần từ gần 19% (năm 2019) xuống còn 4% trong năm 2022. Tại Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, gần như vắng bóng các dự án nhà ở giá phù hợp với nhu cầu người dân.

Thống kê sơ bộ số lượng dự án bất động sản đang triển khai trên cả nước phải tạm dừng lên đến cả ngàn dự án, với giá trị đầu tư khoảng 800 ngàn tỷ đồng (tương đương khoảng 30 tỷ đô la Mỹ, trong đó có cả những dự án phát triển nhà ở xã hội). Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018.

Riêng quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Sơ bộ tháng 1 năm 2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt rất nhỏ, mức thấp kỷ lục, không đáng để thống kê.

Doanh nghiệp bất động sản đói vốn

Từ giữa tháng 5 năm 2022, thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển. Tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng. Doanh thu sụt giảm, chi phí tăng cao do chi phí tiếp cận tài chính tăng, chi phí đầu vào tăng, lãi suất tăng,... khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án.

Tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm. Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước, ước lượng gần 1.200 doanh nghiệp. Từ quý IV năm 2022, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới quá ít.

Các doanh nghiệp bất động sản còn hoạt động phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, lực lượng lao động. Thậm chí dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO,... Doanh nghiệp môi giới khó khăn, lỗ nặng.

Hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp do bị ảnh hưởng trực tiếp bởi tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư.

Theo VARS, để giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân, các doanh nghiệp nên xác lập lại chiến lược kinh doanh và cấu trúc lại các phân khúc sản phẩm của dự án theo hướng “Tăng phân khúc sản phẩm giá rẻ” để dễ hấp thụ và sớm có dòng tiền.

Bên cạnh đó, cần nghiên cứu điều chỉnh dự án hoặc một phần dự án (trong giai đoạn đang làm thủ tục đầu tư) sang nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường để được hưởng các cơ chế hỗ trợ và dễ được phê duyệt hơn. Rà soát lại danh mục dự án. Giữ lại những dự án có khả năng thực hiện được. Chuyển nhượng, chuyển giao các dự án không đủ nguồn lực triển khai.

Lê Kim Liên