Những rủi ro gặp phải khi mua nhà chưa có sổ đỏ bạn cần biết

Độc giả Phạm Văn Hinh (Nam Đinh): Tôi đang vừa mua một ngôi nhà tại TP Nam Định, tuy nhiên ngôi nhà này hiện chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Tôi xin hỏi khi tiến hành chuyển nhượng nhà đất chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) thì người nhận chuyển nhượng sẽ gặp phải những rủi ro gì? Giải pháp nào cho người nhận chuyển nhượng khi tiến hành giao dịch “nhầm” nhà đất chưa được cấp Giấy chứng nhận? 

 Luật sư trả lời: 

Căn cứ theo quy định tại khoản 16, Điều 3, Luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”. Việc chuyển nhượng nhà đất khi chưa có Giấy chứng nhận dẫn đến việc người nhận chuyển nhượng sẽ phải đối mặt với những rủi ro về mặt pháp lý và thực tiễn. Cụ thể:

Thứ nhất, Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vô hiệu

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 168, Luật Đất đai thì: “Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận”. Trong trường hợp này, nếu chưa có Giấy chứng nhận thì không thể công chứng hoặc chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai: “Hợp đồng chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực” (trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên – theo quy định tại điểm b, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai).

Do đó, giao dịch chuyển nhượng nhà đất khi chưa được cấp Giấy chứng nhận là giao dịch vô hiệu do vi phạm hình thức của Hợp đồng theo quy định tại Điều 124, Bộ luật Dân sự. Trong trường hợp này, nếu các bên có tranh chấp và đưa ra cơ quan Tòa án thì Tòa án sẽ yêu cầu: “buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.” (theo quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự).

Như vậy, nếu giao dịch chuyển nhượng vô hiệu thì mục đích chuyển nhượng sẽ không đạt được: “giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.” (khoản 1, Điều 137, Bộ luật Dân sự). Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Thứ hai, người nhận chuyển nhượng phải đối mặt với việc xảy ra tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào

Người nhận chuyển nhượng nhà đất khi chưa có Giấy chứng nhận, không chỉ phải đối diện với rủi ro tranh chấp pháp lý từ người chuyển nhượng, đặc biệt khi có biến động tăng giá trị của nhà đất, mà còn có thể gặp phải nhiều rủi ro khi khó xác định được các điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng nhà đất như: đất có tranh chấp hay không ? quyền sử dụng đất có bị kê biên để bảo đảm thi hành án hay không ? hoặc đất còn thời hạn sử dụng hay không ? (theo quy định tại khoản 1, Điều 188, Luật đất đai). Do đó, người nhận chuyển nhượng cần đối chiếu với các quy định pháp luật, điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng nhà đất là hợp pháp, hạn chế rủi ro, tranh chấp pháp lý xảy ra.

Thứ ba, người nhận chuyển nhượng bị hạn chế các quyền của người sử dụng đất

Khi mua nhà đất không có giấy tờ hợp pháp, người nhận chuyển nhượng sẽ khó có thể thực hiện được các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật, bởi một trong những điều kiện tiên quyết để thực hiện các quyền nêu trên đó là phải có Giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai.

Qua những phân tích trên cho thấy việc nhận chuyển nhượng nhà đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ mang lại nhiều rủi ro cho người nhận chuyển nhượng, phải đối diện với rất nhiều quan hệ pháp luật tranh chấp khác nhau do không xác định được nguồn gốc, hiện trạng sử dụng nhà đất của người chuyển nhượng. Do đó, người nhận chuyển nhượng nên cẩn trọng, không nên mạo hiểm lựa chọn giao dịch “chui” để chuyển nhượng nhà đất, mà nên đối chiếu và áp dụng các quy định pháp luật liên quan để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng là hợp pháp.

Luật sư Phan Thị Lam Hồng

Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội